Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Laurent MEILLET


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00230 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W2N

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 01 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. VPF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Anne-Sophie STORELV, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00230 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W2N


Par exploit d’huissier du 15 décembre 2023, la société VPF, venant aux droits de la SCI BRUNEAU, propriétaire de locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], a fait assigner M. [M] [E], locataire suivant bail d’habitation du 28 juin 2018, produit aux débats aux fins d’obtenir:

- le paiement d’une somme de 51 189,69€ au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de décembre 2023 inclus ( TOM 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 6102,80€ et à compter de l’assignation pour le surplus;

- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers;

- la fixation d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, charges et taxes en sus, par mois, et la condamnation du défendeur à son paiement, à compter de la résiliation du bail;

- la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 2500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

- la condamnation du défendeur aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2022. 


A l’audience du 6 mai 2024, la partie demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes et actualise le montant de sa créance à hauteur de 61 463,41€ au mois de mai 2024 inclus. Elle déclare également s’opposer catégoriquement à l’octroi de tout délai, le défendeur ne justifiant pas de ses revenus et des saisies conservatoires ayant échoué. 

M. [E] représenté en défense, soulève à titre principal l’irrecevabilité des demandes de la société VPF en l’absence de justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture.

A titre subsidiaire il sollicite le débouté des demandes, pour défaut de délivrance de la jouissance paisible, en raison de travaux d’ascenseur entraînant un dysfonctionnement de celui-ci pendant plus de quatre mois et de travaux dans l’appartement du dessus pendant de longs mois.

A titre infiniment subsidiaire il sollicite les plus larges délais de paiement, soit 36 mois. 

A titre reconventionnel il demande de voir condamner la société VPF à lui verser la somme de 19 800€ au titre des provisions sur charges versées et non justifiées, en l’absence de régularisations annuelles. 

En tout état de cause il demande au tribunal de :
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- de débouter la société VPF de l’ensemble de ses demandes
- de condamner la société VPF à lui verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- de condamner la société VPF aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 2 mois avant la présente audience, soit le 18 décembre 2023, et que la demande parait recevable en conséquence.

 Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. 

 Qu’enfin l’absence de diagnostic social et financier peut être dû au fait que le défendeur n’a pas répondu à l’assistance sociale et ne peut en conséquence avoir pour conséquence une irrecevabilité de la demande; 

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés se monte à 61 463,41€ au mois de mai 2024 inclus;

Qu’il échet de le constater et de condamner M. [E] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6102,80€ à compter du 16 septembre 2022, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision;

Attendu que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s'opposent à l'octroi de délais de paiement; que notamment le défendeur ne justifie pas de sa situation ( charges et revenus ) à la date de l’audience, et aucune somme n’ayant été réglée entre août 2022 et février 2024 malgré un chiffre d’affaires annuel de 141 823€ sur l’année 2023 de la société SCI SAMINVEST dont M. [E] est le gérant, selon une attestation de la FIDUCIAIRE DE LA SEINE- SAINT -DENIS, société d’expertise comptable, en date du 9 février 2024, et des revenus qualifiés d’importants de AIRBNB; 

 Que par ailleurs il résulte d’un jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 12 janvier 2023 que la société SAMINVEST a été mise en redressement judiciaire et qu’un jugement en date du 31 août 2023 a prononcé la prolongation de la période d’observation, pour une durée de 6 mois, jusqu’au 12 janvier 2024;

 Que par conséquent M. [E] ne justifie pas d’être en capacité de régler à la fois les loyers courants ( dont la reprise n’est toujours pas effective ) et l’important arriéré qui s’est constitué, et seule une somme totale de 5639,04€ ayant été réglée depuis le mois d’août 2022;

 Qu’il y a lieu enfin de préciser que la différence entre le montant des loyer des mois d’août et septembre 2023 et celui du mois octobre 2023, s’explique par la somme de 553,73€ facturée au titre de la TOM 2023 sur le quittancement du mois d’octobre 2023 et ne constitue pas dès lors une augmentation du montant du loyer qui serait injustifié; 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer la somme de 6102,80€ a été délivré le 16 septembre 2022; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai de 2 mois imparti, qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 16 novembre 2022 et l’expulsion ordonnée;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyers majoré des charges récupérables, mais sans la majoration sollicitée qui revêt un caractère excessif; qu’il convient de condamner M. [E] à son paiement à compter du 16 novembre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux;

Sur le défaut de délivrance de la jouissance paisible: 

 Attendu que M. [E] invoque à ce titre un dysfonctionnement de l’ascenseur pendant 4 mois ( sans préciser de date) ainsi que des travaux effectués dans l’appartement du dessus pendant de très longs mois ( toujours sans préciser de date );

 Qu’il y a lieu cependant de constater qu’il ne verse aux débats aucune pièce pour étayer ses dires; 

 Qu’il est justifié en demande du remplacement complet d’un ascenseur selon un devis établi fin 2019, dans l’immeuble du [Adresse 1], et prévoyant des travaux d’une durée de 10 semaines, et d’un procès verbal de réception de ces travaux sans réserve en date du 20 octobre 2020; 

 Que quoi qu’il en soit, il ne peut être reproché au bailleur des travaux ayant pour objet d’apporter dans les lieux un équipement nouveau, un surcroît de sécurité, ou apportant une qualité supérieure de prestations; 

 Que de surcroît il n’est pas justifié non plus que les travaux dans l’appartement du dessus soient imputables à la société VPF, ni qu’ils aient été à l’origine de troubles anormaux dans la jouissance des locaux loués; 

 Que dans ces conditions il n’est pas constaté de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’une jouissance paisible, et M. [E] sera débouté de sa demande tendant à faire établir que la créance de la société VPF ne serait pas ni certaine, ni liquide, ni exigible; 

Sur les provisions pour charges et régularisations individuelles de charges: 

 Attendu que contrairement à ce que M. [L] soutient, il a été procédé à la régularisation des charges locatives pour les exercices 2022, 2021 et 2022 durant la précédente procédure en référé, et notamment individuelles concernant les lieux loués et tantièmes correspondants aux lieux loués pour les charges générales; 

 Qu’ainsi un solde final créditeur de 271,84€ a été inclus au dernier décompte locatif 
de M. [E];

 Qu’enfin il n’y a pas de sanction prévue au titre de l’absence de régularisation annuelle, tant que le bailleur est dans le délai ( absence de prescription) pour en justifier; 

 Que M. [E] sera en conséquence débouté de ses demandes à ce titre; 
 
Sur la demande d’exécution provisoire:

Attendu que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. 

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de condamner M. [E] à payer à la partie demanderesse une somme de 1600€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Sur les dépens:

Attendu que M. [E] succombe à la procédure; qu’il sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2022. 

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe; 

Constate que les demandes de la société VPF sont recevables. 

 Condamne M. [M] [E] à payer à la société VPF la somme de 61 463,41€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6102,80€ à compter du 16 septembre 2022 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Fixe l'indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées.

Condamne M. [E] à payer à la société VPF l’indemnité mensuelle d’occupation précitée, à compter du 16 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 novembre 2022 et dit que M. [E] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement.

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux.

Condamne M. [E] à payer à la société VPF la somme de 1600€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne M. [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2022.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. 





 Le Greffier Le Juge