Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 juillet 2024

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ORDONNANCE DU : 18 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00267 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IINH
AFFAIRE : S.A.S. QDM FRANCE INVEST C/ S.A.S. L’ESPACE FOURNEYRON


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE


PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE


PARTIES :
DEMANDERESSE

S.A.S. QDM FRANCE INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE (S)ERESSE

S.A.S. L’ESPACE FOURNEYRON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sara BOUHAMAMA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2104


Débats tenus à l'audience du : 04 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 18 Juillet 2024


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EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date 1er octobre 2019, la SARL LAS IMMO a consenti à la SASU SNACK LE FOURNEYRON un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2]) pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2019 pour se terminer le 30 septembre 2028 et pour un loyer de 7 208,00 euros annuel.

Par acte notarié en date du 16 février 2022, la SAS QDM FRANCE INVEST a acquis un tènement immobilier sis [Adresse 2]) à la SARL LAS IMMO. 

Une vente d'éléments de fonds de commerce est intervenu le 20 décembre 2019 entre la SASU SNACK FOURNEYRON et la SAS L'ESPACE FOURNEYRON.

La SAS L'ESPACE FOURNEYRON exploite donc un fonds de commerce de « restauration sur place et à emporter » et les lieux loués se composent d'une pièce avec vitrine donnant sur rue, d'une cuisine avec accès à une cour intérieure et un sanitaire. 

Une ordonnance de référé est rendue le 23 novembre 2023 constatant notamment la résiliation du bail liant la SAS QDM FRANCE INVEST et le SAS SNACK LE FOURNEYRON.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SAS QDM FRANCE INVEST a assigné la SAS L'ESPACE FOURNEYRON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L'affaire fait l'objet de renvois accordés à la demande des parties afin de leur permettre l'échange de pièces et conclusions et l'affaire a été retenue à l'audience du 4 juillet 2024, à laquelle la SAS QDM FRANCE INVEST sollicite de voir : 
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial régularisé entre la SAS QDM FRANCE INVEST et la SAS L'ESPACE FOURNEYRON ;
- Prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail à compter du 29 mars 2024 ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS L'ESPACE FOURNEYRON et tous occupants et biens de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- Condamner la SAS L'ESPACE FOURNEYRON à payer à la SAS QDM FRANCE INVEST les sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ;
- 3 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, 
- Condamner la SAS L'ESPACE FOURNEYRON à procéder au débarrassage des caves illégalement occupées, et ce sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir. 

Au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 809 du code de procédure civile, la SAS QDM FRANCE INVEST expose que son locataire utilise la cour commune de l'immeuble, ainsi que les poubelles des autres locataires et occupe les caves illégalement pour y entreposer d'innombrables équipements, déchets et produits alimentaires, ce qui a favorisé la propagation de rats. Elle ajoute que de nombreuses demandes pour faire cesser ces pratiques ont été faites, en vain. Elle explique que le locataire n'a pas le droit d'accéder aux caves. Elle affirme que la SASU SNACK LE FOURNEYRON s'est permis d'engager des travaux dans la cour commune sans autorisation et que trois constats d'huissier ont été établis pour attester de la situation. Elle précise qu'une ordonnance de référé a été rendue le 23 novembre 2023, résiliant notamment le bail commercial la liant à la SAS SNACK LE FOURNEYRON, mais que lors de l'exécution de cette ordonnance, elle s'est aperçue que son action avait été dirigée contre l'ancien exploitant du fonds. Elle expose que, suite à cette erreur, elle a fait délivrer une nouvelle sommation d'avoir à justifier de l'assurance des locaux loués et d'avoir à remettre en état les lieux, que la SAS L'ESPACE FOURNEYRON a depuis justifié de son assurance pour l'année 2024 mais qu'un nouveau constat d'huissier a été dressé constatant notamment la présence d'une terrasse extérieure et de divers encombrants. 
A l'audience, la SAS QDM FRANCE INVEST précise que la terrasse n'est pas comprise dans le bail, que le mur a été détruit, que les travaux effectués ne l'ont pas du tout été dans un objectif de sécurité puisque le puits a été trouvé lors de la tentative de remise en l'état, qu'une porte a été posée et que la preuve que des rongeurs se logeaient dans les trous rebouchés n'est pas rapportée. La SAS précise qu'elle s'oppose à l'octroi de délais. 

En défense, la SAS L'ESPACE FOURNEYRON sollicite de voir : 
- à titre principal :
- juger que la mise en œuvre la clause résolutoire par la SAS QDM FRANCE INVEST est nulle, celle-ci ne prouvant pas la propriété privative du mur sur lequel l'enduit a été mis ;
- juger n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;
- à titre subsidiaire :
- juger que la SAS QDM FRANCE INVEST a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;
- juger n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;
- à titre infiniment subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial ;
- juger que la SAS QDM FRANCE INVEST ne peut se prévaloir du jeu de la clause résolutoire ;
- accorder à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON, un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir afin d'ôter l'enduit se trouvant sur le mur de la cour ;
- à titre reconventionnel : 
- condamner la SAS QDM FRANCE INVEST, sous astreinte de 100,00 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir de réaliser : 
- la dératisation des parties communes du tènement immobilier ;
- le colmatage des trous se trouvant dans la cour commun ;
- la sécurisation et fermeture de l'accès à l'immeuble situé au fond de la cour pour prévenir les occupations illicites et squattages ;
- l'entretien et le nettoyage de la cour commune ;
- en tout état de cause :
- débouter la SAS QDM FRANCE INVEST de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SAS QDM FRANCE INVEST à payer à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON, la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au visa de l'article L145-41 du code de commerce, la SAS L'ESPACE FOURNEYRON expose que, dès l'acquisition, la SAS QDM FRANCE INVEST n'a entrepris aucune diligence pour identifier les responsabilités de chacun dans les difficultés rencontrées. Elle ajoute ne pas avoir désencombré la cave n'étant pas à l'origine du dépôt des équipements et déchets et qu'elle n'a pas eu accès à la cave. Elle affirme que le tènement immobilier est laissé à l'abandon et qu'il fait l'objet de squattages réguliers. Elle précise que, lors de l'acquisition de son fonds de commerce, la cour était déjà entièrement cloisonnée et qu'elle n'est donc pas à l'origine des palissades métalliques, mais qu'elle a seulement procédé à un changement de porte. La SAS L'ESPACE FOURNEYRON assume en revanche avoir réalisé certains travaux dont l'édification d'un mur en béton devant le mur en pierre existant, l'édification d'une dalle en béton au sol afin de boucher un puits. Cependant, la SAS L'ESPACE FOURNEYRON précise qu'elle a détruit ses travaux après mise en demeure de la SAS QDM FRANCE INVEST. 
À l'audience, la SAS L'ESPACE FOURNEYRON précise qu'elle fait ce qu'elle peut alors que l'immeuble au fond de la cour est en péril, que rien ne prouve que les déchets dans la cour sont du fait de la SAS L'ESPACE FOURNEYRON, que la porte
peut être enlevée si besoin, que des délais sont demandés pour procéder à l'enlèvement de l'enduit et à la remise des dalles si cela est décidé. La SAS L'ESPACE FOURNEYRON dénonce le fait que la clause résolutoire ait été actionné de mauvaise foi.

L'affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n'est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Sur la résiliation du bail commercial

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d'effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et UN MOIS après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. (…) 
Si, au mépris de cette clause, le PRENEUR refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint, en exécution d'une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance (devenu tribunal judiciaire) compétent ou toute autre juridiction statuant en référé et exécutoire par provision nonobstant appel, qui après avoir constaté la résiliation du bail prononcerait l'expulsion du PRENEUR sans délai. ». 

Une première sommation d'avoir à justifier de l'assurance des locaux loués et d'avoir à remettre en état valant mise en demeure a été signifiée à la SASU SNACK LE FOURNEYRON le 21 avril 2023. 

Une deuxième sommation d'avoir à justifier de l'assurance des locaux loués et d'avoir à remettre en état valant mise en demeure a été signifiée à la SAS L'ESPACE LE FOURNEYRON le 26 janvier 2024.

Selon l'article 12 du bail, « en tout état de cause, le preneur ne pourra modifier en quoi que ce soit l'aspect extérieur de l'immeuble par des adjonctions sur la façade ou des éléments de décoration visibles de l'extérieur sans l'accord écrit du bailleur et sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur s'y rapportant ». 

Par acte sous seing privé, la SAS L'ESPACE FOURNEYRON a transmis à la SAS
QDM FRANCE INVEST l'attestation d'assurance du local loué pour l'année 2024. 

Il ressort d'un procès verbal de constat d'huissier en date du 18 octobre 2022 de nombreuses désordres dans la cour intérieur de l'immeuble dans lequel se trouve le local loué : 
- présence d'une multitude de déchets dans la cour ;
- présence d'un mur en moellons avec du ciment frais et une échelle ;
- présence de sacs de ciment au sein du couloir de l'immeuble ;
- présence d'excréments de rongeurs dans les marches d'escalier et de déchets et encombrants dans les trois caves.

Un nouveau procès-verbal de constat d'huissier est dressé le 26 octobre 2022. Il en ressort : 
- la présence d'un enduit sur le mur créé dans la cour de l'immeuble qui n'était pas là lors du précédent constat d'huissier en date du 18 octobre 2022 ;
- une dalle en béton recouvre tout l'espace clos ;
- présence d'un enduit de même couleur sur le mur voisin du fond ;
- présence d'un multitude de déchets au sein de la cour, qui est une véritable décharge à ciel ouvert. 

Un troisième procès-verbal de constat d'huissier est dressé le 24 mai 2023. Il en ressort : 
- présence d'une terrasse extérieure fermée ;
- existence d'une dalle en béton avec moellon à la base des palissades métalliques ;
- un enduit gris clair sur le mur en pierre voisin qui surplombe ladite terrasse ;
- un panneau publicitaire et la présence d'encombrants.

Un quatrième procès-verbal de constat d'huissier est établi le 29 février 2024. Il en ressort : 
- présence d'une terrasse extérieure fermée ;
- derrière les palissades métalliques, la présence de divers encombrants ;
- présence d'un enduit gris clair sur le mur en pierre voisin qui surplombe la terrasse ;
- présence d'un panneau publicitaire et un frigidaire ainsi que des encombrants comme une épave de télévision, des cartons et des déchets divers. 

Un cinquième et dernier constat d'huissier a été dressé le 24 mai 2024. Il en ressort: 
- existence d'une porte métallique qui ouvre sur les parties communes ;
- des poubelles entreposées dans l'espace clos situé à l'arrière du commerce ;
- présence d'un puits couvert par sécurité d'une plaque métallique ;
- le mur séparatif est enduit partiellement, la partie supérieure est dégradée, les pierres sont apparentes et le crépi est en partie absent ;
- présence de différents détritus dans la cour. 

Dans ces conditions, il est établi que la SAS L'ESPACE FOURNEYRON a procédé à des modifications de l'aspect extérieur de l'immeuble par des adjonctions sur la façade et des éléments de décoration visible de l'extérieur sans que le bailleur ait donné son accord écrit. 

Malgré la destruction du mur en béton ainsi que celle de la dalle en béton au sol, il persiste encore l'enduit gris clair apposé sur le mur en pierre voisin ainsi que l'installation d'une porte. 

La SAS L'ESPACE FOURNEYRON soulève le fait que l'enduit a été mis en place en raison de nombreux trous se trouvant sur le mur en pierre et laissant se propager et se cacher les rongeurs. La SAS verse au débat un courrier en date du 21 juin 2024 provenant du cabinet Georges SABOT, autorisant la SAS TAYSSIR, dont le dirigeant est Monsieur [Z] [I] qui dirige aussi la SAS L'ESPACE FOURNEYRON, à réaliser les travaux de pose d'un enduit sur le mur « côté est » de la cour dépendant des locaux commerciaux. 

Cependant, cette autorisation est datée du 21 juin 2024 alors que les travaux dont il est question ont été constatés dans un procès-verbal de constat d'huissier en date du 26 octobre 2022. En outre, comme le précise clairement la SAS L'ESPACE FOURNEYRON, le mur dont il est question est un mur mitoyen. Dès lors, toute modification sur ce dernier est soumise à l'autorisation de l'ensemble des propriétaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Dès lors, la SAS L'ESPACE FOURNEYRON a donc violé la clause insérée dans le bail commercial à l'article 12. La SAS QDM FRANCE INVEST était donc en droit de mobiliser la clause résolutoire et l'a valablement fait. 

Ainsi, ces violations entraînent la résiliation du bail, ayant été dénoncées par la sommation valant mise en demeure signifiée à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON le 26 janvier 2024 et qui est restée sans réponse ni réaction. 

Dans ces conditions, il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunis au 27 février 2024.

En outre, eu égard à la longueur de la procédure et les multiples opportunités laissées à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON de remettre en état la terrasse, il n'y a pas lieu de prononcer une obligation de faire sous astreinte en lieu et place de la résiliation du bail. Pour des raisons identiques, il n'y a pas lieu non plus d'accorder à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON des délais.

La preneur devra donc quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance. À défaut, son expulsion sera ordonnée.

Il n'est pas sérieusement contestable qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés.

Il convient de débouter la SAS L'ESPACE FOURNEYRON de l'intégralité de ses demandes. 

Sur la condamnation à libérer les caves

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 1er du bail, le bien loué comporte une pièce avec vitrine donnant sur rue, une cuisine avec accès à une cour extérieur et un sanitaire. 

En l'espèce, le bien loué ne comporte donc pas d'accès aux caves. 

Selon le constat d'huissier en date du 18 octobre 2022, il est constaté la présence de déchets et d'encombrants dans les trois caves. Selon le constat d'huissier en date du 26 octobre 2022, il est encore relevé la présence d'une multitude de déchets et d'encombrant à l'intérieur de toutes les caves de l'immeuble. 

Cependant, force est de constater qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il n'est pas établi que tous les objets contenus dans cette cave appartiennent à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON.

De ce fait, il existe dès lors une contestation sérieuse portant sur le fait qu'il n'est pas possible de déterminer si les objets et encombrants présents dans les caves appartiennent à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON. 

Dès lors, il convient de débouter la SAS QDM FRANCE INVEST de sa demande au titre de la libération des caves par la SAS L'ESPACE FOURNEYRON du fait de l'existence d'une contestation sérieuse. 

Sur les autres demandes

L'équité conduit à allouer au bailleur la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il y a lieu de condamner la SAS L'ESPACE FOURNEYRON aux entiers dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SAS QDM FRANCE INVEST à la SAS L'ESPACE FOURNEYRON en violation des clauses insérées dans le bail et ce à compter du 27 février 2024 ; 

DIT que la SAS L'ESPACE FOURNEYRON devra quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance ; 

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SAS L'ESPACE LE FOURNEYRON à payer à la SAS QDM FRANCE INVEST une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 27 février 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE la SAS L'ESPACE FOURNEYRON de l'intégralité de ses demandes ; 

DEBOUTE la SAS QDM FRANCE INVEST du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE la SAS L'ESPACE FOURNEYRON à payer à la SAS QDM FRANCE INVEST la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SAS L'ESPACE FOURNEYRON aux entiers dépens, en ce compris le coût des différents constats d'huissier de justice et de la sommation.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO









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Le 18 Juillet 2024