Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 5 — 19 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUILLET 2024


Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 22/11301 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W5L4
N° de MINUTE : 24/00407



Monsieur [P] [J]
né le 04 Octobre 1961 à [Localité 7] (ROUMANIE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [T] [C] [I] épouse [J]
née le 20 Janvier 1968 à [Localité 8] (ROUMANIE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

Ayant pour Avocat : Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

DEMANDEURS

C/

La S.A.R.L. AIC ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Elisabeth MOISSON, avocat (postulant) au barreau de PARIS, vestiaire : A0965 et Me Jean-Marc SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK, avocat ( plaidant) au barreau de NICE

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.



DÉBATS

Audience publique du 23 Mai 2024,à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juillet 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 5 août 2020, M. [J] et Mme [I] épouse [J] ont consenti à la SARL AIC Île de France une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives notamment d'obtention d’un permis de construire pour la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et portant sur le lot numéro 1 d’une copropriété située sur une parcelle cadastrée AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 4] à [Localité 6].

La société AIC Ile de France a déposé un permis de construire auprès de la commune le 23 décembre 2020. 

Par courrier recommandé distribué à la société AIC Ile de France le 14 janvier 2021, la commune lui a indiqué que le permis de construire était incomplet et l’a invitée à le compléter dans un délai de trois mois à compter de la réception du courrier, soit au plus tard le 14 avril 2021.

Par courrier du 29 avril 2021, la commune d’[Localité 6] a notifié à la société AIC Ile de France une décision tacite de rejet de sa demande de permis déposée le 23 décembre 2020, faute d’avoir fourni les documents et informations complémentaires requis.

C’est dans ces conditions que M. [J] et Mme [I] épouse [J] ont, par acte d’huissier du 4 novembre 2022, fait assigner la SARL AIC Île-de-France devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 janvier 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mai 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 19 juillet 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, M. [J] et Mme [I] épouse [J] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- condamner la SARL AIC Île-de-France à leur verser la somme de 45 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
- condamner la SARL AIC Île-de-France à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL AIC Île-de-France aux dépens de l’instance.

*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, la SARL AIC Île-de-France demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- les condamner à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

*
Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l’espèce, il est constant et justifié que la promesse unilatérale de vente litigieuse stipule, en son article 19.6 intitulé « Indemnité d’immobilisation », que l’indemnité d’immobilisation de 45 000 euros n’est acquise au promettant que lorsque le bénéficiaire ne donne pas suite à la vente, bien que les conditions suspensives soient réalisées ou réputées réalisées au sens de l’article 1304-3 du code civil ; dans le cas contraire, le promettant est tenu de supporter l’immobilisation pendant la période de validité de la promesse, sans indemnité.

Il est également démontré et pas davantage contesté que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de démolir et de construire en relation avec le projet immobilier de la société AIC Ile de France, ne s’est pas réalisée dans le délai imparti.

Reste en revanche à déterminer si cette défaillance est imputable à la société AIC Ile de France, à laquelle il est reproché d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive en cause au sens de l’article 1304-3 du code civil.

La demande de permis devait être déposée avant le 31 décembre 2020. Le bénéficiaire de la promesse justifie avoir déposé le projet ayant fait l’objet de la demande de permis de construire le 23 décembre 2020, soit dans le délai contractuellement prévu. 

Par lettre du 12 janvier 2021, la mairie l'a informé que sa demande de permis de construire était incomplète et lui a demandé des pièces complémentaires.

Or, la SARL AIC IDF justifie, par la production d’un courrier de la mairie du 7 juillet 2021 (pièce n°4 en défense), avoir bel et bien déposé « des pièces afférentes à ce dossier ». 

La comparaison du courrier du 12 janvier 2021 (demande de pièces complémentaires adressé par la mairie afin de poursuivre l’instruction du dossier) et du courriel du 18 août 2021 détaillant les pièces manquantes et les raisons ayant conduit au rejet (pièce n°6 des demandeurs) fait également apparaitre que la SARL AIC IDF les a bien soumises mais que la mairie a considéré qu’elles étaient insuffisantes. 

A cet égard, le tribunal relève les éléments suivants :
- pièce PC02 : si la mairie s’est prévalue de l’absence d’altimétrie des aménagements extérieurs, cette information n’était pas expressément requise par le courrier du 12 janvier 2021 sollicitant des pièces complémentaires ;
- pièce PC05 : le seul fait que la SARL AIC n’ait pas fourni les plans des pignons ne saurait s’analyser comme une volonté de faire échec à la condition ;
- pièce PC06 : si la mairie a jugé que le document était incomplet ou imparfait, force est de relever que la SARL AIC l’a bel et bien transmis, de sorte qu’aucune volonté maligne n’est caractérisée ; 
- pièce PC07 : la mairie se contente de considérer que la pièce est insuffisante, ce qui relève là encore de son appréciation subjective et non d’une défaillance. 

Il sera également relevé que, dans le courrier sollicitant des pièces complémentaires, la mairie n’a pas détaillé les critères dont elle s’est ensuite prévalue pour rejeter la demande, de sorte qu’il ne pouvait être attendu de la SARL AIC IDF qu’elle s’y conforme en tous points. 

Ainsi, le fait que la mairie ait, dans son appréciation du dossier, jugé que les pièces complémentaires fournies ne présentaient pas toutes les qualités attendues alors que la défenderesse démontre les avoir soumises exclut de considérer que la SARL AIC IDF a fait obstacle à la réalisation de la condition. 

Il sera en effet rappelé que l’article 1304-3 du code civil sanctionne le comportement de celui qui, y ayant intérêt, a empêché la réalisation de la condition suspensive, ce qui suppose de caractériser une volonté d’y faire obstacle.

La demande sera ainsi rejetée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [J] et Mme [I] épouse [J], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [J] et Mme [I] épouse [J], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à la SARL AIC Île de France une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [J] et Mme [I] épouse [J] de leur demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

MET les dépens à la charge de M. [J] et Mme [I] épouse [J] ;

CONDAMNE M. [J] et Mme [I] épouse [J] à payer à la SARL AIC Île de France la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [J] et Mme [I] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT