Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00136 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6ZD

N° de Minute : 24/00158

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 08 Juillet 2024





[F] [E] épouse [C]
[X] [C]


C/

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [F] [E] épouse [C], demeurant [Adresse 5]


M. [X] [C], demeurant [Adresse 5]



représentés par Me Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM, dont le siège social est sis [Adresse 6]



représentée par Me Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier













 RG : 24/136 – Page - SD


EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail sous seing privé en date et à effet du 19 septembre 2016, la société anonyme d'HLM Vilogia a donné à bail à M. [X] [C] et Mme [F] [E] épouse [C] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 414,10 euros majoré d'une provision sur charges de 21,65 euros.

Faisant valoir que malgré leurs réclamations depuis 2016 le logement est grevé d'humidité, M. [C] et Mme [E] ont, par exploit du 2 janvier 2024 fait assigner la société Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de la voir condamnée à effectuer des travaux dans le logement, à leur payer des provisions à valoir sur leurs préjudices et aux fins de voir ordonner la consignation des loyers.

Appelée à l'audience du 11 mars 2024, l'affaire a été renvoyée à celle du 6 mai 2024.

A cette audience, M. [C] et Mme [E], représentés par leur conseil, par conclusions déposées et visées par le greffier à l'audience, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
débouter la société Vilogia de ses demandesenjoindre à la société Vilogia de procéder aux travaux préconisés par le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 8] sous astreinte de 150 euros par jour de retardcondamner la société Vilogia à leur payer à chacun d'entre eux une indemnité de 1500 euros à valoir sur leurs préjudices morauxcondamner la société Vilogia à leur payer à chacun d'entre eux une indemnité de 1500 euros à valoir sur leurs préjudices de jouissanceordonner la consignation des loyers du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] avec consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignation, direction régionale [Adresse 3] jusqu'à pleine réalisation des travauxcondamner la société Vilogia à payer la somme de 1500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
M. [C] et Mme [E], sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, 2.1, 2.2 et 2.6 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 soutiennent que leur logement est grevé d'une humidité particulièrement excessive, tel que cela résulte de photographies et des courriers de l'Agence régionale de santé (ARS). Ils exposent que les mesures prises par la société Vilogia pour y remédier n'ont pas permis de faire cesser les désordres et estiment que demeurent à réaliser les travaux résiduels suivants : traitement des champignons dans toute l'habitation et particulièrement à l'étage, installation d'une ventilation mécanique contrôlée plus puissante et isolation des murs même de la façade. M. [C] et Mme [E] considèrent que la dégradation du logement le rend impropre à l'usage d'habitation.

La société Vilogia, représentée par son conseil, par conclusions déposées et visées à l'audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de:
dire n'y avoir lieu à référé et d'inviter M. [C] et Mme [E] à mieux se pourvoir,les débouter de l'intégralité de leurs demandesles condamner à lui payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.


Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2 décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, la société Vilogia conteste toute inertie ayant fait installer une pompe de relevage en septembre 2020, procéder à un contrôle effectué en cave le 18 mai 2021, à des travaux de débouchage et pompage collecteur en novembre 2022 et juin 2023, des travaux de reprises des murs endommagés en chambre, salle de bains et séjour en avril 2023, des travaux de remplacement de sol en novembre 2019, de la fourniture et de la pose de 5 doubles vitrages dans deux chambres en juillet 2018 et des travaux de remplacement de menuiseries en décembre 2022.

La société Vilogia expose que les locataires ne prouvent pas la persistance des désordres au niveau de la cave après les interventions en juin 2023 et alors qu'une pompe de relevage, seule solution curative, a été installée et souligne que les photographies n'ont aucun caractère contradictoire et que la décision prise par la commission de médiation du Nord en date du 25 août 2022 atteste de l'absence de dysfonctionnement dans le logement.

La société Vilogia en déduit que les conditions d'ouverture du référé : urgence, absence de contestation sérieuse, existence d'un dommage imminent, trouble manifestement illicite et motif légitime ne sont caractérisées.

La société Vilogia souligne qu'en tout état de cause le dispositif des conclusions adverses concernant les travaux est indéterminé et en contradiction avec les motifs lesquels ne mentionnent uniquement que des travaux résiduels.

Elle répond encore que les conditions de la consignation du loyer dans le cadre d'une exception d'inexécution ne sont pas requises en l'absence d'impossibilité totale de jouir du logement.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L'article 835 suivant énonce que : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Sur l'état du logement :

M. [C] et Mme [E] se plaignent d'une humidité anormale et importante dans le logement.

Aucun état des lieu d'entrée n'est produit aux débats, le logement est donc présumé avoir été pris à bail en bon état.

Toutefois, M. [C] et Mme [E] produisent une correspondance du 21 septembre 2016, soit de quelques jours postérieurs à la prise à bail, que la société Vilogia ne conteste pas avoir reçue, aux termes de laquelle, ils ont signalé que le logement litigieux présentait notamment les désordres suivants:
présence d'eau et d'humidité dans la cave nécessitant l'installation d'une pompe,trace jaune d'infiltration au plafond d'une chambretrace blanchâtre sur le vitrage de deux fenêtres situées dans des chambresun récépissé de demande de logement social du 2 novembre 2017.
Selon facture du 27 juillet 2018, la société Vilogia a fait procéder au remplacement de fenêtres dans les deux chambres puis selon facture du 14 novembre 2019 à un remplacement de revêtement de sol (dont la localisation dans l'habitation est inconnue) avec détalonnage des portes.

Il résulte d'une facture du 10 septembre 2020 que la société Vilogia a fait procéder en cave à la création d'un puisard et à la pose d'une pompe de relevage.

Une copie partielle d'un rapport définitif simplifié d'une expertise amiable du logement, dressé à la demande de l'assureur de M. [C] et Mme [E] et relatif à un sinistre du 8 janvier 2021, constate la présence d'eau dans la cave en raison d'une poussée hydrostatique de la nappe phréatique présente lors de l'entrée dans les lieux.

Selon facture du 18 mai 2021 de la SARL Carette que la société Vilogia avait mandatée, la cave était sèche le 18 mai 2021.

Selon correspondance du 30 mars 2022 de la commune de [Localité 7] rendant compte de la visite contradictoire réalisée par la ville le 3 mars 2022, les désordres suivants ont été constatés dans le logement :
présence d'humidité en cave suite aux remontées d'eau lors des épisodes pluvieux et aux poussées hydrostatiques répétées de la nappe phréatique: la dalle est fissuréeproblème de pont thermique dans la chambre enfant engendrant de l'humidité constatée sur les murs avec un taux d'humidité dans les murs pouvant aller jusque 35 % et existence d'un risque pour la santé compte tenu des spores et mycotoxines émises par les moisissuresinsuffisance du système d'aération installé aux fenêtres
Selon copie partielle d'un rapport d'expertise amiable dressé à la demande de l'assureur de M. [C] et Mme [E] et relatif à un sinistre du 2 mai 2022 (pièces 12 et 15 ), les embellissements du salon ont été dégradés suite à une infiltration par façade, située entre la maçonnerie et la menuiserie du salon en façade avant.

Par correspondance du 22 septembre 2022, adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 29 septembre suivant, Mme [E] a mis en demeure la société Vilogia d'effectuer des travaux compte tenu de la « présence d'humidité suite aux remontées d'eau et poussées hydrostatiques répétées de la nappe phréatique dalle fissurée, chambres problèmes de pont thermique important engendrant de l'humidité sur les murs, risques de spores et de mycotoxines nuisant a la santé des occupants, une chambre inoccupée car nuise gravement a la santé de l'occupants »

Selon facture du 10 novembre 2022, la société Mille est intervenue sur demande de la société Vilogia pour une opération de vidange de l'installation.

Selon facture du 27 avril 2023, la société Vilogia a fait procéder dans deux chambres et dans la salle de bains (un mur dans la première chambre, deux dans la seconde et un mur dans la salle de bains) au lessivage des salpêtres avec application de chaux puis à la mise en peinture des embellissements, dans la salle de bains au comblement des fissures du plafond, à la pose d'une fibre et à la mise en peinture du plafond, et dans le séjour au grattage d'un mur ainsi qu'à l'application d'un enduit avec ponçage et de deux couches de peinture. L'ensemble des murs concernés par les travaux sont situés sur la façade.

Cette société est de nouveau intervenue pour des opérations de débouchage du réseaux le 24 mai 2023 selon facture du 1er juin suivant et de « pompage collecteur » le 6 juin 2023 selon facture du 14 juin 2023.

Sur la demande de travaux :

A titre liminaire, si effectivement le dispositif des conclusions de M. [C] et Mme [E] est imprécis concernant les travaux à effectuer puisque il renvoie indirectement à la correspondance du 30 mars 2022 de la ville de [Localité 7] (et non de [Localité 8] comme indiqué par erreur matérielle), la demande de travaux demeure déterminable au regard des motifs des conclusions. En effet, les motifs détaillent le contenu des désordres constatés en mars 2022 et M. [C] et Mme [E] y admettent que des travaux résiduels sont à entreprendre : à savoir le traitement des champignons, l'installation d'une VMC plus puissante et une isolation du mur de façade. Il sera considéré que M. [C] et Mme [E] demandent le traitement des champignons, la mise en place d'une VMC plus puissante et une isolation des murs.

Sur ce, selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. »

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 

L'obligation de délivrance d'un logement décent pesant sur la société Vilogia est continue pendant toute la durée du bail et seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent.

En l'espèce, dès la prise à bail, la cave de l'immeuble a été inondée à plusieurs reprises, malgré l'intervention de sociétés mandatées par la société Vilogia pour installer un puisard et une pompe de relevage en 2020 et ces inondations se sont répétées jusqu'à la dernière intervention de pompage collecteur en juin 2023 puisque les locataires, dans les motifs de leurs conclusions, ne soutiennent pas que des travaux résiduels doivent être effectués en cave. Est ainsi caractérisée un manquement du logement aux critères de la décence qui a perduré pendant plusieurs années, de 2016 à juin 2023, en ce que le logement n'a manifestement pas été protégé contre les remontées d'eau.

S'agissant des infiltrations par le mur de façade, objet d'un sinistre en mai 2022, la société Vilogia ne produit aucune pièce de nature à établir avec l'évidence requise en référé qu'elle a procédé aux réparations de la cause des désordres. Le logement n'apparaît donc manifestement pas protégé contre les infiltrations.

Les services de la ville de [Localité 7] ont également constaté la présence d'un pont thermique en chambre favorisant le développement de moisissures ainsi que insuffisance du système d'aération aux fenêtres dont certaines avaient pourtant déjà été remplacées par la société Vilogia. Sont ainsi manifestement caractérisés un défaut de système d'aération permettant un renouvellement de l'air et de l'humidité adapté aux besoins d'une occupation normale ainsi qu'une absence d'étanchéité suffisante à l'air des murs de la chambre d'enfant. Par ailleurs la société Vilogia ne produit aucune pièce de nature à fait apparaître avec l'évidence requise en référé qu'elle a fait procéder aux réparations idoines.

S'agissant des champignons, le courrier du 25 janvier 2024 de la ville d'[Localité 7] n'est pas suffisamment précis pour établir leur réapparition depuis la réalisation des travaux d'avril 2023 de même que les planches photographiques en pièces 18 qui ne sont pas circonstanciées et ne permettent donc pas d'identifier les lieux, ni de dater les photographies. De même, les photographies produites en pièces 26 à 29 comportent la date de leur échange par SMS et non leur date de réalisation. Toutefois, la société Vilogia n'établit pas avoir supprimer la cause de la prolifération des moisissures dans la chambre et des infiltrations dans le salon.

Le logement ne satisfait donc manifestement toujours pas aux critères de la décence.

Selon les motifs de la décision du 30 août 2022 de la commission de médiation du Nord? M. [C] et Mme [E] ont de manière récurrente refusé l'accès au logement à des entreprises mandatées pour réaliser des travaux. Toutefois, ce refus de travaux est contesté par M. [C] et Mme [E] et la société Vilogia ne produit aucune pièce de nature à l'étayer, ni ne justifie avoir adressé à M. [C] et Mme [E] une notification de travaux conforme à l'article 7e pas plus que d'un refus postérieur à une telle notification de sorte qu'un cas de force majeur n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé.

La non conformité du logement aux critères de la décence constitue un trouble manifestement illicite.

Pour autant, les éléments aux débats ne permettent pas de déterminer les travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres.

Dans ces conditions, une expertise sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif et il sera sursis à statuer sur la demande de travaux et la demande de consignation des loyers. 

Sur les demandes de provision :

L'existence de préjudices de jouissance et les préjudices moraux subis respectivement par M. [C] et Mme [E] du fait du manquement manifeste du bailleur à l'obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas sérieusement contestable.

Il sera, au vu des éléments aux débats, alloué à M. [C] et Mme [E] une somme provisionnelle individuelle de 300 euros à valoir sur la réparation de leurs préjudices moraux et une somme provisionnelle commune de 1500 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les mesures accessoires :

Compte tenu de la mesure d'expertise ordonnée, le sort des dépens et de l'indemnité de procédure sera réservé dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, contradictoirement et par ordonnance mixte ;

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

Condamnons la société anonyme d'HLM Vilogia à payer à M. [X] [C] et Mme [F] [E] la somme provisionnelle de 1500 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

Condamnons la société anonyme d'HLM Vilogia à payer à M. [X] [C] la somme provisionnelle de 500 euros à valoir sur son préjudice moral ;

Condamnons la société anonyme d'HLM Vilogia à payer à Mme [F] [E] la somme provisionnelle de 500 euros à valoir sur son préjudice moral ;

Avant dire droit :

Ordonnons une expertise judiciaire du logement sis [Adresse 5] à [Localité 7] l donné à bail par la société anonyme d'HLM Vilogia à M. [X] [C] et Mme [F] [E] ;

Commettons pour y procéder M. [A] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 8]
 Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission, les parties présentes ou dûment appelées, de :

- se faire remettre tous documents utiles par les parties et notamment les rapports d'expertise amiables, les factures de travaux et tous documents de nature à permettre de déterminer l’état du logement lors de la prise à bail et en cours de bail ;

- se rendre sur les lieux ;

- décrire l’état du logement, sa composition et ses conditions d’occupation ;

- déterminer l'existence, et le cas échéant, la date d’apparition, la nature et l’ampleur des désordres qui l’affectent au regard des désordres allégués dans les conclusions de M. [X] [C] et Mme [F] [E] et notamment les désordres d'humidité, d'infiltrations, de remontées d'eau, et de défaut d'isolation et de défaut de mécanisme d'aération ; 

- dater dans la mesure du possible l’apparition du/des désordres, et déterminer pour chaque type de désordre la ou les cause(s),

- dire si le logement est conforme au règlement sanitaire départemental et s'il présente des non conformités au regard des normes fixées par le décret n° 2002-130 du 30 janvier 2002,

- dire si le logement présente un danger pour la santé et la sécurité des occupants,

- évaluer le montant et la nature des travaux éventuellement nécessaires à la remise en état de ce logement,

- dire si un trouble de jouissance est ou a été subi par la société anonyme d'HLM Vilogia du fait de ces désordres et dans l’affirmative en décrire l’ampleur,

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis ;

Disons que l’expert pourra se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces détenus par les parties ou les tiers, entendre tous sachants et recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité différente de la sienne ;

Disons que l’expert déposera un pré-rapport communiqué aux parties, lesquelles se verront alors impartir un délai pour formuler des dires écrits ;

Disons que l’expert répondra à ces dires dans son rapport définitif ;

Dispensons M. [X] [C] et Mme [F] [E], bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, de consignation, les frais d’expertise étant avancés par le Trésor Public; ;

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille pour le 20 janvier 2025 ;

Disons que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille pour suivre les opérations, pour statuer sur tous incidents et procéder, éventuellement sur simple requête au remplacement de l'expert empêché ;

Sursoyons à statuer sur les autres demandes des parties, dont les demandes relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile,dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;

Ordonnons la radiation de l'affaire du rôle des affaires en cours du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé jusqu'au dépôt du dépôt du rapport d'expertise et disons que l'affaire sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente après dépôt du rapport d'expertise ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
La Greffière Le Juge