Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 3]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/10314 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XWT2

N° de Minute : L 24/00438

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





[F] [X] - [O]


C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [F] [X] - [O] demeurant [Adresse 2]
et actuellement [Adresse 5]

représentée par Me Gildas BROCHEN, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Me Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















 RG 10314/23 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2017 et à effet du 15 octobre 2017, la société anonyme d'HLM Vilogia (ci-après désignée la société Vilogia) a donné à bail à Mme [F] [O] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 422,24 euros.

Faisant valoir que l'immeuble est affecté de désordres, Mme [O] a sollicité une mesure d'expertise judiciaire en référé, laquelle a été ordonnée par ordonnance du 13 décembre 2021 du juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné une mesure.

L'expert a déposé son rapport le 16 février 2023.

Par exploit du 31 octobre 2023, Mme [O] a fait assigner la société Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation de la société Vilogia à lui verser la somme de 200 euros par mois de location, soit 10600 euros de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, de condamnation de la société Vilogia à lui payer la somme de 1373,55 euros en réparation de son préjudice matériel, et de condamnation de la société Vilogia à lui payer la somme de 1200 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

A l'audience du 6 mai 2024, Mme [O] maintient ses demandes initiales sus-énumérées.

Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, Mme [O] expose que rapidement après la prise à bail, elle a subi des nombreux problèmes liés à l'isolation, la présence d'humidité avec développement de moisissures, un système de ventilation inadapté ou insuffisant dans l'ensemble du logement, une étanchéité des équipements sanitaires insuffisante dans la salle d'eau et une tuyauterie vétuste dans la salle d'eau et la cuisine, qu'un dégât des eaux est intervenu en février 2021 ayant pour origine la rupture de la canalisation d'alimentation, laquelle a dégradé le logement et que les désordres sont à l'origine de problème de santé l'ayant affectée ainsi que sa fille. Elle soutient que l'expert a confirmé les désordres d'humidité, ayant pour origine la cave à l'origine d'infiltrations d'eau et d'une humidité constante, régulière et excessive cachées derrière les murs. Mme [O] ajoute que l'humidité a affecté toutes les pièces et que le logement n'était pas équipé de radiateurs dans les couloirs, ce qui aurait pourtant pu permettre de diminuer les effets de l'humidité.

Mme [O] estime que son préjudice de jouissance a perduré pendant 53 mois et qu'elle a subi un préjudice matériel consistant en l'achat de différents ustensiles et matériaux pour limiter l'effet de l'humidité.

La société Vilogia, représentée par son conseil, par conclusions déposées et visées par le greffier, demande au juge des contentieux de la protection de :

dire que le préjudice de jouissance subi par Mme [O] ne peut être supérieur à une somme de 2000 euros qu'elle offre de lui payerdébouter Mme [O] du surplus de ses demandesfixer à 800 euros la somme qu'il convient d'allouer à Mme [O] en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.


La société Vilogia énonce que le rapport d'expertise a mis en évidence la nécessité de remédier à l'humidité récurrente constatée en cave dès lors que les remontées d'eau détériorent les murs structurants de l'habitation et se formalisent par des stigmates d'humidité jaunies en cuisine. La société Vilogia relève également que l'expert judiciaire a constaté que Mme [O] n'a pu profiter pleinement des espaces du logement qu'elle occupait.

La société Vilogia répond cependant sur le fondement des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil et du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 que dès le mois de mars 2022, Mme [O] avait bénéficié d'une mutation dans un autre logement, que son ancien logement était occupé par des locataires après avoir été refait de sorte que l'expert n'a pu constater les désordres allégués lesquels ne résultent pas de l'état des lieux de sortie. La société Vilogia répond que les désordres au niveau du plan de travail-évier et ceux au niveau des plaintes de la cuisine ne sont pas caractérisés compte tenu du taux d'hygrométrie, que s'agissant des désordres en cave seule la présence d'une flaque d'eau a été constatée sans que l'assignation ou les pièces adverses ne fassent état d'un désordre matériel ou un préjudice de jouissance à ce titre et qu'il est en de même s'agissant de l'humidité dans les murs de la cave. Enfin, la société Vilogia soutient que les désordres relevés au premier étage (R+1) ne sont pas localisés de manière précise par l'expert et sont selon l'avis de ce dernier apparus après l'emménagement des nouveaux locataires et que les désordres 5B n'ont pas été attribués au temps de l'occupation de Mme [O]. La société Vilogia expose encore que la durée des désordres survenus suite aux dégâts des eaux en avril 2021 a été limitée et que les tickets de caisse produits datent de 2017 et ne permettent pas de rattacher les dépenses à des désordres constatés postérieurement ou à une faute qui lui serait imputable.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité de la société Vilogia :

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »

Le principe d'un désordre d'humidité, d'un préjudice de jouissance et de sa responsabilité est admis par la société Vilogia qui offre la somme de 2000 euros à Mme [O] en réparation de son préjudice.

En revanche, les parties divergent sur l'ampleur des désordres et leur durée et le trouble qui en est résulté pour Mme [O].

A l'appui de sa demande, Mme [O] produit notamment :

un l'état des lieux d'entrée du 15 septembre 2017, selon lequel l'immeuble a été pris à bail en bon état d'usageun rapport de télé expertise amiable contradictoire relatif à un sinistre du 25 février 2021 déclaré par Mme [O] dont la cause réside dans une rupture de canalisation d'alimentation en eau et affectant les murs et le parquet de la cuisinediverses pièces relatives à des données à caractère médical ou relatives à des données de santé de Mme [O] et d'un de ses enfants, [G] [O]une mise en demeure de procéder aux travaux reçue le 13 avril 2021 par la société Vilogiaune correspondance du 2 avril 2021 de France victime Siavic59 et une autre du 25 mai 2021 du conseil de Mme [O] adressées à la société Vilogiale rapport d'expertise judiciaire de M. [N] [V] du 16 février 2023.
Ce rapport, dressé à la suite d'une réunion d'expertise du 23 novembre 2022 alors que Mme [O] n'occupe plus les lieux, que les murs ont été rafraîchis par la société Vilogia après son départ et que les nouveaux locataires ont procédé à la pose d'un nouveau revêtement de sol, met notamment en évidence :
dans la cuisine sous l'évier : des traces d'humidité jaunies sous l'évier avec un taux d'humidité de 11,3% dont la cause réside dans des remontées capillaires depuis la cave ou le soldans la cuisine au-dessus des plinthes : des stigmates d'humidité jaunis, humides au toucher, sur le revêtement plâtrele sol de la cave présente des fissures multiples laissant passer l'eau et une grosse flaque d'eaula présence sur tous les murs de la cave de dépôts blancs poudreux et un taux d'humidité dans les murs variant de 22,1 à 29,8% , soit un taux anormalun début de présence de moisissures noires sur un angle de paroi de la salle de bains ayant pour cause un air ambiant saturé de vapeur d'eau qui se condense sur et à l'intérieur des parois de la pièce en salle de bains en provoquant le développement de moisissures
L'expert conclut que la cause principale des désordres est une puissante source d'humidité présente en permanence dans la cave, constatée à travers des infiltrations d'eau depuis le sol et à travers une humidité constante, régulière et excessive cachée derrière les murs. Il ajoute que les remontées d'humidité détériorent les murs structurants de la maison et se formalisent par des stigmates d'humidité jaunis constatés en cuisine.

L'expert souligne exactement, au vu de ces constatations, que le phénomène est en cours et doit être traité malgré un taux d'humidité situé dans la norme en raison du caractère visible des traces jaunies et du toucher humide du mur nonobstant un rafraîchissement récent des embellissements. L'expert estime que les allégations de Mme [O] sont en adéquation avec les constatations opérées.

Il résulte de cette expertise qu'en violation de l'article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 fixant les critères du logement décent, le gros œuvre de l'habitation ou son état de conservation ne permettent pas de protéger l'habitation contre les remontées d'eau et infiltrations et que la salle de bains n'est pas équipée d'éléments permettant une évacuation normale de l'humidité.

Si le rapport d'expertise judiciaire n'a pas constaté les désordres tels que déclarés par Mme [O] cela s'explique par la libération du logement et le rafraîchissement des embellissements. Toutefois alors même que la mise en peinture du logement est récente lors de l'expertise du 23 novembre 2022 puisque Mme [O] a quitté les lieux en mars 2022, les constatations de l'expert mettent en évidence le début d'apparition de nouveaux désordres d'humidité en cuisine et en salle de bains, dont la cause est structurelle tan en cave pour les remontées d'humidité que dans la salle de bains.

Pour déterminer l'intensité du préjudice subi, Mme [O] produit quatre attestations du 18 mai 2021, auxquelles sont jointes les cartes d'identité de leur auteur déclarés, émanant de ses père, mère, frèe et amie. Si ces quatre attestations décrivent un froid important en hiver et une humidité généralisée, les attestations sont peu circonstanciées et précises et demeurent très générales. Surtout, l'attestation imputée au frère de Mme [O] n'est pas signée et ces quatre attestations ont manifestement été écrites de la même main sans qu'elles ne mentionnent les raisons expliquant cette circonstance. Elles sont donc dénuées de valeur probante.

Mme [O] produit également une attestation de sa sœur laquelle n'est pas suffisamment circonstanciée pour établir l'ampleur des désordres.

Par ailleurs, les photographies produites ne sont pas authentifiables ni datées ; elles ne sont donc pas probantes.

Enfin, l'état des lieux de sortie du 16 février 2022 dressé contradictoirement est peu descriptif et décrit globalement un logement en bon état à l'exception de traces d'humidité sur le mur de la salle de bains au dessus de la faïence.

Cependant, au vu des doléances émises par Mme [O] depuis le mois d'avril 2021, de la déclaration de sinistre du 25 février 2021 et du rapport d'expertise amiable décrivant les désordres dans la cuisine, des constats opérés par l'expert judiciaire, seulement cinq mois après l'entrée dans les lieux des nouveaux locataires et après une réfection des embellissements de l'habitation, traduisant que l'humidité dégrade rapidement l'habitation, il sera alloué à Mme [O] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi de février 2021 à la libération du logement, Mme [O] ne démontrant pas l'existence d'un préjudice subi antérieurement.

En revanche, les tickets de caisse de 2017 aux débats ne permettent pas ni par l'objet des achats ni par leur date d'établir qu'ils portent sur des dépenses générées par un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent. La demande de réparation du préjudice matériel sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Succombant à l'instance, la société Vilogia sera condamnée aux dépens.

Elle sera condamnée en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à payer au conseil de Mme [O] une indemnité de procédure de 1500 euros.

Le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la société anonyme d'HLM Vilogia à payer à Mme [F] [O] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de la non décence du logement ;

Déboute Mme [F] [O] de sa demande de réparation d'un préjudice matériel ;

Condamne la société anonyme d'HLM Vilogia à payer à Maître Gildas Brochen la somme de 1500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société anonyme d'HLM Vilogia aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge