Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [T] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LEE

N° MINUTE : 
5/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [T] [U]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LEE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 11 mai 2021 à effet à la même date, PARIS HABITAT – OPH a donné à bail à Madame [Y] [T] [U] un appartement à usage d'habitation avec cave, situé [Adresse 3], pour un loyer initial de 335, 54 euros, outre les provisions sur charges prévues par la règlementation HLM. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [Y] [T] [U] le 08/09/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3194,24 euros en principal.


Par acte de commissaire de justice du 20/02/2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [Y] [T] [U] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, 
- voir ordonner l’expulsion de Madame [Y] [T] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Madame [Y] [T] [U],
 
- voir condamner Madame [Y] [T] [U] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 3082,38 euros, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 8 septembre 2023, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 21 février 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 22 mai 2024 au cours de laquelle le bailleur a abaissé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 1696,06 euros, selon décompte au 13 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, et a maintenu ses autres demandes. 
Il a précisé néanmoins qu’il ne s’opposait pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et a sollicité en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. En outre, le bailleur a accepté la proposition de la défenderesse comparante relative au paiement de la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.
Madame [Y] [T] [U], comparante à l’audience, a précisé vouloir rester dans les lieux et a demandé des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. 

Aucun diagnostic social n’a été reçu par le Greffe avant l’audience.
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LEE

 MOTIFS DE LA DECISION

 Sur la recevabilité 

 En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

 Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12/09/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

 Sur la résiliation du bail

 Le commandement de payer qui a été délivré le 08/ 09/2023 pour une somme de 3194,24 euros reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

 Madame [Y] [T] [U] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause contractuelle au 08 novembre 2023 à minuit, soit à compter du 09 novembre 2023.

 Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

 En l'espèce, eu égard à l'accord du bailleur sur ce point et à deux importants paiements de 660 euros (février 2024) et de 1300 euros (mars 2024), et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

 Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus de la locataire lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

 Dans ces conditions, alors que le bailleur accepte des délais de paiements et demande la suspension des effets de la clause résolutoire le jour de l’audience, et compte tenu de la reprise du loyer courant et de l’apurement possible par le débiteur de la dette locative, il convient d’octroyer des délais à la locataire et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de ces délais prononcés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

 En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Y] [T] [U], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

 En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Madame [Y] [T] [U], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

 Sur la demande en paiement de l'arriéré

 Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [Y] [T] [U] reste devoir une somme de 1696,06 euros, selon décompte au 13 mai 2024, avril 2024 inclus, au titre des loyers et charges.

 Il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [T] [U] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 (date du commandement de payer).

 Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 100 euros selon modalités au dispositif.



 Sur l'indemnité d'occupation

 En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [T] [U] au paiement de celle-ci.

 Sur les dépens

 Il y a lieu de condamner Madame [Y] [T] [U], partie perdante, aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

 Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile 

 En équité, il convient de débouter PARIS HABITAT – OPH de sa demandeen application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


 PAR CES MOTIFS

 Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

 Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, 

 DECLARE le bailleur recevable à agir, 

 CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 09/ 11/2023, portant sur les lieux loués avec cave situés [Adresse 3],

 SUSPEND les effets de la clause résolutoire, 

 CONDAMNE Madame [Y] [T] [U] à payer à PARIS HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 1696,06 euros au titre des loyers et charges dus au 13 mai 2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 

 AUTORISE Madame [Y] [T] [U] à s'acquitter de la dette par 16 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 17ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

 RAPPELLE qu'en cas de respect par Madame [Y] [T] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

 RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

 DIT que PARIS HABITAT – OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [T] [U] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 

 AUTORISE, en ce cas, PARIS HABITAT – OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [Y] [T] [U] à défaut de local désigné,

 DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

 CONDAMNE, en ce cas, Madame [Y] [T] [U] à payer à PARIS HABITAT – OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

 RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

 DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

 CONDAMNE Madame [Y] [T][U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

 DEBOUTE PARIS HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT