Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Eric SCHODER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître François GABORIT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05444 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HBD

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉE EN DATE DU 18 JUILLET 2024


DEMANDEUR
Monsieur [X] [E]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP Interbarreaux DENIZEAU GABORIT TAKHEDMIT & ASSOCIES en la personne de Maître François GABORIT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D499

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [P]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05444 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HBD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 1983, Monsieur [W] [S] et Madame [C] [R] épouse [S] aux droits desquels vient Monsieur [X] [E] a donné à bail à Monsieur [L] [P] un appartement à usage d'habitation (3ème étage, porte droite) ainsi qu'une cave au sous-sol et un parking situés [Adresse 2]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 600 francs outre 900 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022 Monsieur [X] [E] a fait délivrer à Monsieur [L] [P] un commandement de payer la somme de 10 675,28 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023 Monsieur [X] [E] a assigné en référé Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résolution du bail à compter du 22 janvier 2023 par application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [P] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux risques et périls du défendeur,
- condamner Monsieur [L] [P] à payer à titre provisionnel la somme de 10 208,37 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 1 174,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner Monsieur [L] [P] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l'audience du 28 février 2024 à laquelle l'affaire a été retenue Monsieur [X] [E] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 24 298,53 euros et a conclu au débouté des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [X] [E] fait valoir que le commandement de payer n'est pas nul dans la mesure où Monsieur [L] [P] est débiteur de provisions sur charges mais aussi de loyers et qu'en l'absence de régularisation dans les deux mois de sa signification, la clause résolutoire du bail se trouve acquise.

Il prétend que le paiement des loyers s'impute sur les dettes les plus anciennes de sorte que les sommes réclamées ne sont pas prescrites et que Monsieur [L] [P] ne peut réclamer le remboursement de loyers et de provisions sur charges justifiées par les décomptes de répartition individuelle versés aux débats et qu'il n'a pas payés.


Enfin, il s'oppose à l'octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux compte-tenu du non-respect de l'échéancier consenti à Monsieur [L] [P], de ses revenus et de l'absence de démarche de relogement.

Monsieur [L] [P] représenté par son conseil a conclu :
À titre principal :
- à la nullité du commandement de payer,
- au débouté des demandes,
- à la condamnation de Monsieur [X] [E] à lui rembourser :
- 11 133,37 euros au titre des provisions sur charges,
- 4 919,84 euros au titre des loyers,
À titre subsidiaire :
- à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement pendant 36 mois,
Encore plus subsidiairement :
- à l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux,
En tout état de cause :
- que l'exécution provisoire soit écartée,
- à la condamnation de Monsieur [X] [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [P] prétend que le commandement de payer est irrégulier et que les demandes du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses, en ce que le décompte joint au commandement intègre une reprise de solde, un "rappel de loyer" en juillet 2023, ainsi que des régularisations annuelles de charges 2017 à 2020 et des provisions sur charges 2021 à 2023 qui ne sont pas justifiées, et que les sommes échues antérieurement au 27 mars 2020 sont prescrites.

À titre subsidiaire, il affirme être en mesure de régler sa dette de façon échelonnée, soulignant avoir repris le paiement du loyer courant et indiquant que s'il a été confronté à des difficultés économiques à raison de la crise sanitaire, la droguerie dont il est le gérant a réalisé un bon chiffre d'affaires et qu'il va déposer une demande d'aide auprès du FSL. 

Enfin, il affirme qu'en cas d'expulsion il ne retrouvera pas immédiatement à se reloger d'autant qu'il vit sur place depuis plus de 40 ans.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour.

Dûment autorisé, Monsieur [X] [E] a par note en délibéré reçue au greffe le 4 juillet 2024 produit un décompte actualisé de sa créance échéance de juillet 2024 incluse à la somme de 8 887,68 euros.




MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 15 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due et qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l'encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 5 octobre 1983 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2022 pour la somme en principal de 10 675,28 euros au titre des loyers et charges dus pour la période de janvier 2021 à novembre 2022 inclus, détaillant de manière précise pour chaque mensualité le montant du loyer et de la provision sur charges d'une part, des frais d'autre part (taxe d'ordures ménagères), et mentionnant en première page le montant mensuel actuel de loyer (924,18 euros) et des charges locatives (250 euros), de sorte que Monsieur [L] [P] a été en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Le moyen tiré de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la prescription d'une partie de la dette n'est pas sérieux dans la mesure où les règlements réguliers effectués par le locataire, mentionnés dans le décompte annexé au commandement de payer, s'imputent sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil.

Les régularisations de charges des exercices 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020 ont été effectuées moins de trois ans après leur date d'exigibilité, le 1er juillet 2021, de sorte qu'elles n'encourent aucune prescription et le montant de ces régularisations de charges et des provisions sur charges appelées pour les exercices ultérieurs est justifié par les avis de répartition individuelle versés aux débats conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Les sommes réclamées à ce titre ne sont donc pas sérieusement contestables et aucune déduction ne saurait être opérée de ce chef.

En revanche, en l'absence de production des avis d'échéance pour la période antérieure à janvier 2021, la reprise de solde mentionnée au commandement pour la somme en réalité de 3 781,64 euros n'apparaît pas justifiée avec l'évidence requise en référé.

Cependant, même en retranchant cette somme, l'arriéré impayé au 1er novembre 2022 s'élevait encore à la somme de 6 893,64 euros, laquelle n'a pas été payée dans le délai de deux mois, comme Monsieur [L] [P] ne le conteste pas, seuls deux versements pour un montant total de 3 000 euros ayant été effectués dans le délai.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [L] [P] de sa demande de nullité du commandement de payer et de ses contestations et de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Monsieur [L] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [X] [E] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [L] [P] est redevable de la somme de 8 887,68 euros à la date du 4 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, en ce inclus 184,73 euros de frais de commandement de payer qui relèvent des dépens, soit une créance en principal de 8 702,95 euros (étant observé qu'on ne voit pas à quoi correspond la somme de 24 298,53 euros réclamée à l'audience).

Les motifs précédents conduisent au rejet des contestations de [L] [P] à l'exception de celle relative à la reprise de solde de 3 781,64 euros. Quant au rappel de loyer de 1 138,20 euros appelé postérieurement à la délivrance du commandement de payer sur l'avis d'échéance de juillet 2023, il n'est pas réclamé par le bailleur, puisque correspondant à une des mensualités de l'échéancier de paiement accordé à Monsieur [L] [P] qu'il n'a pas respecté, ce qu'il ne peut ignorer.

En conséquence, Monsieur [L] [P] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4 921,31 euros (8 702,95 euros - 3 781,64 euros) et Monsieur [X] [E] sera débouté du surplus de ses demandes.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance et ce sans qu'il soit besoin de demande ou de disposition spéciale.

Monsieur [L] [P] sera également condamné au paiement à compter de l'échéance d'août 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme de 1 231,09 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [L] [P] a repris le versement intégral du loyer courant et a commencé à rembourser sa dette en versant chaque mois une somme de 1 500 euros de sorte qu'il apparaît en capacité de continuer à régler son loyer courant tout en apurant sa dette de façon échelonnée.

Il sera par conséquent autorisé à se libérer du montant des sommes dues en réglant comme actuellement une somme de 268,91 euros (1 500 euros -1 231,09 euros) par mois en plus du loyer courant selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [L] [P] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de Monsieur [X] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

DÉBOUTONS Monsieur [L] [P] de sa demande de nullité du commandement de payer,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 1983 entre Monsieur [W] [S] et Madame [C] [R] épouse [S] aux droits desquels vient Monsieur [X] [E] d'une part, et Monsieur [L] [P] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation (3ème étage, porte droite) ainsi que la cave au sous-sol et le parking situés [Adresse 2]) sont réunies à la date du 23 janvier 2023,




CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à verser à Monsieur [X] [E] à titre provisionnel la somme de 4 921,31 euros (décompte arrêté au 4 juillet 2024 incluant la mensualité de juillet 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [L] [P] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 268,91 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [L] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [E] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [L] [P] soit condamné à verser à Monsieur [X] [E] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [X] [E] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



CONDAMNONS Monsieur [L] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.