Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03229 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOF

N° MINUTE : 7/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. IMEFA 79, [Adresse 3], représentée S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, [Adresse 2], représentés par Me Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS, 188 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque B1073

DÉFENDERESSE
Madame [S] [R], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03229 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOF

Suivant bail signé le 18 février 2010 à effet au 1er mars 2010, la SCI IMEFA 79 a donné en location à Monsieur [P] [T] et à Madame [S] [R] un appartement sis [Adresse 1], (lot 34), au 6ème étage et une cave au 2ème sous-sol n°9 (lot 303), outre un emplacement de parking n°39 (lot 371) au 2ème sous-sol, [Localité 4], moyennant un loyer initial de 1960 euros plus 170 euros de provisions pour charges, soit 2130 euros par mois.

Monsieur [P] [T] a donné congé au 12 avril 2015.

Madame [S] [R] ayant cessé de payer régulièrement son loyer et charges, le 22 mars 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 18674,23 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte au 13 mars 2023. 

La CCAPEX a été saisie le 23 mars 2023.

Par assignation en référé délivrée le 9 février 2024, la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, a attrait Madame [S] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation à la date du 22 mai 2023, et de constater la résiliation dudit bail à cette date, 

- d'ordonner l'expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

- de condamner par provision Madame [S] [R], au paiement des sommes suivantes :
-35390,82 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, 
-1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

-une indemnité mensuelle provisionnelle, égale au dernier loyer échu (indexé) avec provisions sur charges (soit actuellement 2495,22 euros par mois) à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'au départ effectif des lieux ;

-les dépens en ce compris le coût du commandement,

Lors de l'audience du 21 mai 2024, le bailleur, représenté par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 42310,87 euros selon décompte arrêté au 21 mai 2024 et a indiqué être d'accord pour un échéancier commençant en septembre 2024, sur 36 mois, avec une clause de déchéance du terme.

Madame [S] [R], comparaissant en personne, a reconnu la dette et a sollicité des délais suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois, à compter de septembre 2024, en sus du loyer courant. 

Elle a précisé avoir un nouvel emploi à compter de septembre 2024 et être mère d'un garçon de six ans. 

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande 

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 mars 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. 

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation 

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (loi du 27 juillet 2023 d'ordre public et d'application immédiate) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [S] [R], le 22 mars 2023, pour un montant principal de 18674,23 euros au titre des loyers et charges impayés. 
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [S] [R] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION produit un décompte démontrant que Madame [S] [R] reste lui devoir la somme de 42310 ,87 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024. 
 
Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [R] à payer à titre provisionnel à la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, la somme de 42310,87 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, ayant repris le paiement des loyers courants et qui le demande. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu des besoins du bailleur, de la situation de la locataire, et de l'accord des parties à l'audience, il convient d'autoriser des délais, à compter de septembre 2024, dans les termes du dispositif. 

En cas de non- respect de cet échéancier, il convient de prévoir dans le dispositif l'expulsion de Madame [S] [R] et la fixation de l'indemnité provisionnelle d'occupation égale au dernier loyer échu (indexé) avec provisions sur charges (soit actuellement 2495,22 euros par mois), à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'au départ effectif des lieux.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d'exécution. 
Sur les demandes accessoires

Madame [S] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement.

L'équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2010 à effet au 1er mars 2010, entre la société IMEFA 79, et Madame [S] [R], concernant l'appartement situé [Adresse 1], (lot 34), au 6ème étage et une cave au 2ème sous-sol n°9 (lot 303), outre un emplacement de parking n°39 (lot 371) au 2ème sous-sol, [Localité 4], sont réunies au 23 mai 2023,

CONSTATONS que Madame [S] [R] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués, 

CONDAMNONS Madame [S] [R] à verser à la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION la somme provisionnelle de 42310,87 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compte de la présente décision; 
 
AUTORISONS Madame [S] [R] à s'acquitter, à compter de septembre 2024, de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 1175 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ; 

 DISONS que le premier versement interviendra avant la fin du mois de septembre 2024 et les suivants avant le 15 de chaque mois, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et DISONS qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit:
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence, 

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [S] [R], du logement situé [Adresse 1], (lot 34), au 6ème étage et une cave au 2ème sous-sol n°9 (lot 303), outre un emplacement de parking n°39 (lot 371) au 2ème sous-sol, [Localité 4], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [S] [R] au montant du dernier loyer échu (indexé) avec provisions sur charges (soit actuellement 2495,22 euros par mois), jusqu'au départ effectif des lieux, et au besoin CONDAMNONS Madame [S] [R] à verser à la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 de chaque mois ;

DEBOUTONS la société IMEFA 79, représentée par la SAS Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [S] [R] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement ;

DISONS n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, Le juge