Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/07/2024
à : Maître Joan DRAY


Copie exécutoire délivrée 
le : 19/07/2024
à : Maître Laurent HAY

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 24/02981
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KSR

N° MINUTE : 4/2024




ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD, agissant poursuites et diligences de son Président, Monsieur [P] [V], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [S], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Joan DRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2355


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juin 2024


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Nicole COMBOT, 1ère vice-président, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02981 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KSR

EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat sous seing privé du 9 décembre 2010, ayant pris effet le 3 janvier 2011, la SA ALLIANZ IARD a donné à bail à Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] un appar-tement de deux pièces au 7ème étage d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], ainsi qu'un emplacement de stationnement moyennant le paiement d'un loyer men-suel de 1.970,00 euros et d'une provision sur charges mensuelle de 190,00 euros.

Suite à des incidents de paiement, les parties ont signé le 19 avril 2023 un protocole de rè-glement de la somme de 26.117,83 euros en 26 mensualités de 1.000,00 euros chacune, majoré du solde à la dernière échéance, qui n'a pas été respecté.

La SA ALLIANZ IARD a sommé, par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] de leur payer la somme de 23.059,44 euros à titre principal, représentant les loyers et charges impayés, au 1er février 2024, incluant le terme de février 2024.

Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] ont quitté les lieux le 20 février 2024, après en avoir donné congé le 12 janvier 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date des 20 février 2024 et 4 mars 2024, la SA ALLIANZ IARD a fait assigner Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] devant le juge des con-tentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1898, leur condamnation solidaire à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

21.615,83 euros au titre des loyers et charges dus, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter de la sommation de payer du 12 février 2024,2.161,58 euros correspondant à l'indemnité forfaitaire contractuelle pour retard de paie-ment,1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
A l'audience du 4 juin 2024, la SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. Elle a toutefois réactualisé ses demandes et sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes ainsi modifiées :
19.766,00 euros au titre des loyers et charges dus, terme du mois de février 2024 inclus, 479,45 euros correspondant au coût de remise en état des lieux,2.024,54 euros à titre de clause pénale.
 Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S], représentés par leur conseil, ont reconnu devoir la somme qui leur est réclamée au titre des loyers et des réparations locatives, sous déduction de la somme de 1.217,47 euros saisie à titre conservatoire par le bailleur et ont sollicité un délai de trois ans pour s'acquitter de celle-ci. Ils ont conclu au rejet de la demande formée au titre de la clause pénale comme excessive et à la condamnation de la SA ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont exposé être respectivement âgés de 80 et 77 ans, avoir connu une baisse de revenus à leur départ à la retraite et des problèmes de santé ayant engendré des dépenses importantes non couvertes par leur assurance maladie, que désormais, ils sont hébergés par leur fille et peuvent régler leur dette locative.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande en paiement des loyers et des charges 

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'exis-tence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. 

En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] ont quitté les lieux le 20 février 2024, date d'établissement de l'état des lieux de sortie, qui est donc la date de l'arrêté de compte entre les parties.

Il ressort du décompte produit aux débats, conforme aux stipulations contractuelles et non contesté par Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] que ceux-ci sont redevables de la somme de 19.766,00 euros au titre des loyers au titre des loyers et charges demeurés impayés au 20 février 2024, déduction faite du dépôt de dépôt de garantie d'un montant de 1.970,00 euros. 

Il y a donc lieu de les condamner solidairement au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de la sommation de payer qui leur a été délivrée, en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la clause pénale
 
Le contrat versé aux débats, qui ne comporte pas les conditions générales de location, ne contient pas de clause pénale. Il convient donc de rejeter la formée à ce titre par la SA ALLIANZ IARD qui excède en outre les pouvoirs du juge des référés.

Sur les frais de remise en état des lieux

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé " de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouis-sance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ". Il est également tenu de " prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure ".

Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02981 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KSR

Le constat des lieux établi contradictoirement le 20 févier 2024, au départ des locataires, fait ressortir la nécessité d'un certain nombre de menues réparations locatives, à leur charge, dont ils ne contestent ni la réalité ni le montant. 

Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] seront ainsi solidairement condamnés à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 479,45 euros à titre de provision au titre des frais de remise en état des lieux.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme totale de 20.245,45 euros à titre de provision au titre des loyers charges demeurés impayés au 20 février 2024 et des frais de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de la sommation de payer qui leur a été délivrée, sur la somme de 19.766,00 euros, en application de l'article 1231-6 du code civil.

Il n'y a pas lieu de déduire de cette somme celle de de 1.217,47 euros saisie à titre conservatoire par le bailleur, celle-ci étant actuellement bloquée, dans l'attente d'un titre exécutoire.

Elle sera déduite par le bailleur de la somme à laquelle les époux [S] sont condamnés, lorsque la présente décision sera exécutoire.

Sur les délais de paiement 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder trois ans de délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative qui ont pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ces délais sont applicables dans l'hypothèse où la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement de payer est demandé par le bailleur afin de permettre, si les conditions sont réunies, la suspension des effets de la clause résolutoire et le maintien du bail. Or, en l'espèce, Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] ont quitté les lieux et relèvent donc des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, selon lequel, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. 

Compte tenu du contexte exposé par Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] à l'audience et de leur situation financière dûment justifiée, il convient de leur octroyer des délais conformément aux modalités fixées au dispositif. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La SA ALLIANZ IARD a dû engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. En conséquence, Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 500,00 euros sur le fonde-ment de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique : 

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, 
 
Condamnons solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 20.245,45 euros à titre de provision au titre des loyers charges demeurés impayés au 20 février 2024 et des frais de remise en état des lieux, 

Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, sur la somme de 19.766,00 euros, 

Autorisons Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] à s'acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 800,00 euros chacune, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois lavant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, 

Disons que la demande au titre de la clause pénale excède les pouvoirs du juge des référés, 

Condamnons in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes, 

Condamnons in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [E] [S] aux dépens, 

Rappelons que la présente décision bénéfice de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.


La greffière, La présidente,