Tribunal judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/08759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IMW

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT
rendu le 10 juillet 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. BERNIQUE, [Adresse 1], représentée par Maître Romain ROSSI LANDI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque D0014

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 4], Madame [P] [G], demeurant [Adresse 4], représentés par Maître Jérôme MUYARD , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E0833

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IMW

Suivant bail du 8 juin 2021 à effet au 15 juin 2021, la SCI BERNIQUE a donné à bail à Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G], un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2850 euros outre190 euros de provisions sur charges, actuellement de 3227,66 euros charges comprises.

Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] ont cessé de payer régulièrement leurs loyers.

Le 28 juin 2023, la société BERNIQUE leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire, relative à l'habitation, insérée au bail et visant les sommes alors restées dues à hauteur de 7427,69 euros en principal, acte demeuré infructueux, seuls 2518,54 euros ayant été payés le 31 juillet 2023.

La Préfecture de [Localité 5] a été saisie le 21 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience du 19 janvier 2024.

Par assignation délivrée le 20 septembre 2023, la société BERNIQUE a attrait Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivis d'effet dans le délai imparti.

La bailleresse a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater la résiliation du bail en date du 28 août 2023 des lieux situés [Adresse 4], du 8 juin 2021 à effet au 15 juin 2021, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 8 juin 2023, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance;

- ordonner leur expulsion des lieux occupés et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et statuer sur le sort des meubles;

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 14544,58 euros au titre des loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté au 8 septembre 2023, outre une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, à compter du 28 août 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ; 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 19 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à celle du 21 mai 2024.

A l'audience du 21 mai 2024, la société BERNIQUE, représentée par son Conseil, sollicite aux termes de ses conclusions n°1, de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater la résiliation du bail en date du 28 août 2023 des lieux situés [Adresse 4], du 8 juin 2021 à effet au 15 juin 2021, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 8 juin 2023, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance;

-juger valide le congé pour motif légitime et sérieux signifié à Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] le 14 décembre 2023 à effet au 14 juin 2024, par voie de conséquence, la résiliation du contrat de location au 14 juin 2024 ;

En conséquence,

- ordonner leur expulsion des lieux occupés et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et statuer sur le sort des meubles;

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 19920,09 euros au titre des loyers et des charges impayés, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, outre une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, à compter du 28 août 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ; 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

Ils soutiennent que les locataires ne payant pas régulièrement leurs loyers et charges, ils leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les causes n'ont pas été intégralement payées dans le délai requis, et qu'ils leur ont en outre donné congé pour motif légitime et sérieux du fait de ces impayés et de la domiciliation d'une société sans autorisation,dans les locaux loués.

Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions de :
-Débouter la SCI BERNIQUE de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

-Prendre acte du plafonnement du loyer et en fixer le montant à la somme de 2308,54 euros mensuels ;

En conséquence,

-Condamner la SCI BERNIQUE à leur verser la somme de 13119,50 euros au titre des trop-perçus ;

-Condamner la SCI BERNIQUE à leur verser la somme de 1500 euros pour procédure abusive ;

-Condamner la SCI BERNIQUE à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner la société BERNIQUE aux entiers dépens de l'instance.

Ils soutiennent contester la demande d'acquisition de la clause résolutoire, la domiciliation d'activité de Monsieur [I], et formulent des demandes reconventionnelles.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code des procédures civiles d'exécution.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.

MOTIFS

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 9/02/2021, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande de la SCI BERNIQUE

La SCI BERNIQUE est une SCI familiale tel que cela ressort de l'extrait de K-Bis qu'elle produit aux débats en pièce 1.

Elle n'est donc pas tenue de dénoncer son commandement de payer à la CCAPEX.

Elle justifie de sa saisine de la Préfecture le 21 septembre 2023, soit moins six semaines avant l'audience du 19 janvier 2024.

L'action est donc recevable.

Sur le non-respect du plafond de référence par la société BERNIQUE et de ses conséquences :

L'article 140 de la loi n°2018 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique vise à encadrer les loyers.

Selon le décret n°2019-315 du 12 avril 2019, la Ville de [Localité 5] est directement concernée par cet encadrement des loyers.

Les arrêtés préfectoraux fixent les loyers de référence de base, minorés et majorés pour la Ville de [Localité 5], à compter du 1er juillet 2020 et pour les années suivantes (arrêtés préfectoraux n°2022-06-01 du 04/06/2020, n°016-2021-06 du 07/06/2021, n°007-2022-06 du à1/06/2022)

Il est justifié par la pièce 1 versée aux débats par les locataires que :
-le logement objet du contrat de bail conclu entre les parties le 8 juin 2021 à effet au 15 juin 2021, est un appartement de 95,79 m2 situé au [Adresse 4].

Il ressort des pièces 2 et 3 des défendeurs qu'en application de l'arrêté n°2020-05-06, le loyer de référence majoré est fixé à 24,10 euros par mètre carré, soit un montant de 2308,54 euros pour la surface de 95,79 m2 du logement concerné suivant les termes du bail tandis que le montant appliqué est de 2850 euros par mois.

Il ressort du courriel du 18 avril 2023 que les services de la Mairie de [Localité 5] ont confirmé le non-respect du plafonnement et mis en demeure le bailleur de se conformer aux dispositions applicables et rembourser les locataires des trop perçus.

En suite de ce courriel, les locataires ont payé leurs loyers et charges au montant prévu par l'arrêté préfectoral, augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 2518,54 euros (= 2308,54 euros +210 euros) (juillet 2023-pièce 5 de la requérante) .

Il ressort des pèces produites aux débats que :

Le commandement de payer du 28 juin 2023 réclame la somme de 7427,69 euros et la bailleresse précise que seul un paiement de 2518,54 euros est intervenu le 31 juillet 2023.

Compte tenu de ces éléments, aucunes pièces produites par la SCI BERNIQUE ne justifiant le dépassement de ces plafonnements de loyer qu'elle se trouve tenue d'appliquer depuis la prise à bail du 8 juin 2021 à effet au 15 juin 2021, il convient en conséquence de déterminer les compte entre les parties en comparant les décomptes produits en pièces 8 par la baillereresse et en pièce 15 par les locataires, de déduire de la dette les trop appelés (et perçus) au titre dudit plafonnement applicable par la SCI BERNIQUE, les frais administratifs non justifiés et commandement, et de maintenir les taxes d'ordures ménagères et apurements de charges locatives, soit 19920,09 euros au titre des loyers et de charges impayés, selon décompte de la SCI BERNIQUE arrêté au 12 avril 2024, -13119,90 euros (trop appelé) -101,33 euros de provisions pour charges appelée deux fois (dans les 1520 euros du 18/06/2021 et le 18/06/2021 une seconde fois)- 573,30 euros (frais administratifs injustifiés + commandement) = 6125,47 euros, somme réellement restée due au 1er avril 2024 , en recouvrement de laquelle il convient de reporter les paiements effectués par les locataires au titre des trop perçus susvisés à hauteur de 13119,90 euros, soit un différentiel en faveur de Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] à hauteur de 6994,43 euros dont ils sont en droit de réclamer le remboursement.

Il convient en conséquence de condamner la SCI BERNIQUE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] la somme de 6994,43 euros au titre du trop perçu versé au bailleur à la date du 1er avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l'utilisation des locaux par le locataire :

En application de l'article L631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisée dans une partie du local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle, ni marchandise.

Le bail versé aux débats impose au locataire d'user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat.

Il ne prévoit pas expressément que la domiciliation d'une SAS soit prohibée.

En outre il n'est justifié par les pièces produites aux débats par la bailleresse d'aucun grief particulier au titre de troubles suffisamment graves et caractérisés du fait des locataires pour ordonner la résiliation judiciaire du bail telle que sollicitée subsidiairement.

Dès lors, il convient de constater que dans ces circonstances, tant le commandement de payer du 28 juin 2023 reposant sur des bases de calcul erronées, que le congé du 14 décembre 2023 signifié pour " motifs légitimes " sont mal fondés et inopérants.

Dès lors, il convient :

-de débouter la SCI BERNIQUE de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] ;

-De constater le plafonnement du loyer et de le fixer à hauteur de 2308,54 euros par mois.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] au titre de la procédure abusive

La SCI BERNIQUE étant une société familiale, non professionnelle de la location immobilière, a pu en toute bonne foi se méprendre sur le bien-fondé de sa démarche.

La mauvaise foi ne se présumant pas et n'étant nullement démontrée en l'espèce, il convient de débouter Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive.

L'équité commande de condamner la SCI BERNIQUE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

La SCI BERNIQUE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déclare recevable l'action de la SCI BERNIQUE ;

Déboute la SCI BERNIQUE de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] ;

Constate le plafonnement du loyer et le Fixe à hauteur de 2308,54 euros par mois ;

Condamne la SCI BERNIQUE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] la somme de 6994,43 euros au titre du trop-perçu versé au bailleur à la date du 1er avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Déboute Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

Condamne la SCI BERNIQUE à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [P] [G] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI BERNIQUE aux dépens de l'instance ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 10 juillet 2024.

Le greffier, Le juge