Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : La SAS TWO MOONS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Christophe MOUNET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03884 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SKF

N° MINUTE : 
8/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024


DEMANDERESSE
SL MAP THREE
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par AARPI MOUNET & HUSSON-FORTIN, en la personne de Maître Christophe MOUNET,avocat au barreau de PARIS, vestiaire E668

DÉFENDERESSE
TWO MOONS
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3] et ayant élu domicile dans les lieux loués [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03884 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SKF


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 juillet 2021 à effet au 3 août 2021, la SAS SL MAP THREE a donné à bail à la SAS TWO MOONS un appartement à usage d'habitation avec cave situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 2 529 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 108 euros.

Ledit bail, que les parties ont entendu exclure de la loi du 6 juillet 1989, est soumis aux dispositions du code civil et a été conclu pour une durée d’un an reconductible tacitement. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SL MAP THREE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 23 087,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 10 octobre 2023, terme d’octobre 2023, inclus et visant la clause résolutoire contractuelle (article 2.5 du contrat de bail), le 13 novembre 2023.

Par acte d'huissier pour tentative le 8 février 2024 et le 19 mars 2024, la SAS SL MAP THREE a fait assigner la SAS TWO MOONS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser la séquestration des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur (L433-1 CPCE),Condamner la SAS TWO MOONS à lui payer la somme provisionnelle en principal de 31 665,37 euros, échéance de janvier 2024 incluse, selon décompte arrêté au 5 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 23 087,05 euros ainsi qu'à compter de l'assignation sur le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, Condamner la SAS TWO MOONS à lui payer la somme provisionnelle de 3 166,53 euros au titre de la clause pénale (insérée au bail) de 10%, Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, Condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Au soutien de ses prétentions, la SAS SL MAP THREE rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 novembre 2023, et ce pendant plus d'un mois.

L'affaire a été appelée le 22 mai 2024.

A cette audience, la SAS SL MAP THREE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 43 950, 44 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, et à préciser qu'elle s'oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, la SAS TWO MOONS n’a pas comparu et n’a pas été représentée, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juillet 2024.
 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.


L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En l'espèce, le bail conclu le 30 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 2.5) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 23 087,05 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2023 à minuit. 

La SAS TWO MOONS étant sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement 

La SAS TWO MOONS est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS SL MAP THREE soutient que la SAS TWO MOONS reste lui devoir la somme de 43 950, 44 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, à la date du 17 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, et provisions pour charges dues à cette date. 

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.


Toutefois le défendeur, ni présent ni représenté, n'a par définition aucunement justifié de sa situation alors même que la dette est très importante. Les délais de paiement apparaissent ainsi largement illusoires, alors qu’aucun paiement n'étant intervenu depuis juin 2023, soit depuis un an. 

Pour la somme au principal, la SAS TWO MOONS, non présente et ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Au regard des éléments produits par le bailleur, elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 43 950, 44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 23 087,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8578,32 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La SAS TWO MOONS sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 14 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En vertu de l'article 1.11 du contrat de bail, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai de 2 mois suivant la fin du préavis, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, la restitution des lieux n’ayant pas encore eu lieu, la demande de conservation à titre d’indemnité conventionnelle du dépôt de garantie apparait sans objet.

Sur la provision au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce l’article 2.6.1 du contrat au titre de la clause pénale dispose qu’à défaut de paiement ou en cas de retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues.

En ce qui concerne la demande de provision au titre de la clause pénale formée par la bailleresse, cette dernière sollicite l’application d’une clause librement acceptée qui vise à sanctionner le manquement d'une partie à ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la SAS TWO MOONS sera condamnée à ce titre au paiement d'une somme provisionnelle de 3 166,53 euros.

Sur les demandes accessoires

La SAS TWO MOONS, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS SL MAP THREE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2021 à effet au 3 août 2021 entre la SAS SL MAP THREE et la SAS TWO MOONS concernant l'appartement à usage d'habitation avec cave situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 décembre 2023 à minuit ;

DIT qu’à défaut pour la SAS TWO MOONS d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SL MAP THREE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE la SAS SL MAP THREE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la SAS TWO MOONS à défaut de local désigné ;

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; 

CONDAMNE la SAS TWO MOONS à verser à la SAS SL MAP THREE la somme provisionnelle de 43 950, 44 euros (mensualité de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 23 087,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 8578,32 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ; 

CONDAMNE la SAS TWO MOONS à verser à la SAS SL MAP THREE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 14 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE la SAS TWO MOONS à verser à la SAS SL MAP THREE une somme provisionnelle de 3 166,53 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

DEBOUTE la SAS SL MAP THREE de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle, en l’absence de restitution des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SAS TWO MOONS à verser à la SAS SL MAP THREE une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS TWO MOONS aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection