Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02260 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ER3

N° MINUTE : 10/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 juillet 2024


DEMANDERESSE
[Localité 7] HABITAT- OPH, [Adresse 2] - [Localité 6], représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 4], Toque B 0096

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [I] [O], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02260 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ER3

Suivant bail signé le 2 février 2017, [Localité 7] HABITAT-OPH a donné en location à Monsieur [W] [I] [O], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1]-[Localité 5]. 

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement son loyer, le 21 novembre 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3742,93 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La CCAPEX a été saisie le 22 novembre 2023.

Par assignation en référé délivrée le 8 février 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH a attrait Monsieur [W] [I] [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, 

- d'ordonner l'expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et statuer sur le sort des meubles ; 

- de condamner par provision Monsieur [W] [I] [O], au paiement des sommes suivantes :
-4670,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

-400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

-une indemnité mensuelle provisionnelle, égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'au départ effectif des lieux ;

-les dépens.

Lors de l'audience du 21 mai 2024, le bailleur, représenté par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 5875,05 euros au 14 mai 2024 (avril 2024 inclus) et indiqué être d'accord pour que Monsieur [W] [I] [O] bénéfice d'un échéancier suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 35 échéances mensuelle successives de 150 euros par mois, en sus des loyers courants la 36ème et dernière échéance soldant la dette, outre double clause de déchéance du terme et a maintenu le surplus des demandes de son assignation.

Monsieur [W] [I] [O], comparaissant en personne, a reconnu la dette et a fait état de sa demande d'échéancier telle que validée contractuellement par le bailleur. 

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande 

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 novembre 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. 

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (loi du 27 juillet 2023 d'ordre public et d'application immédiate) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [W] [I] [O], le 21 novembre 2023, pour un montant principal de 3742,93 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 janvier 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [W] [I] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 7] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [I] [O], reste lui devoir la somme de 5875,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, (échéance d'avril 2024 incluse).
 
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [I] [O] à payer à titre provisionnel à [Localité 7] HABITAT-OPH, la somme de 5875,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, qui a repris le paiement des loyers courants et qui le demande. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l'accord des parties à l'audience, il convient d'autoriser des délais dans les termes du dispositif. 

En cas de non- respect de cet échéancier, il convient de prévoir dans le dispositif l'expulsion de Monsieur [W] [I] [O] et la fixation de l'indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'y a donc pas lieu d'en ordonner le transport et la séquestration. 
Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par [Localité 7] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de [Localité 7] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2017, entre [Localité 7] HABITAT-OPH et Monsieur [W] [I] [O], concernant l'appartement situé [Adresse 1]-[Localité 5], sont réunies au 3 janvier 2024,

CONSTATONS que Monsieur [W] [I] [O] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués, 

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [O] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 5875,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de présente décision ;
 
AUTORISONS Monsieur [W] [I] [O] à s'acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 150 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ; 

 DISONS que le premier versement interviendra dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chaque mois, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit:
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence, 

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [W] [I] [O], du logement situé [Adresse 1]-[Localité 5], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et DISONS n'y avoir lieu d'en ordonner le transport et la séquestration ;

FIXONS, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Monsieur [W] [I] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [O] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS [Localité 7] HABITAT-OPH de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [O] au paiement des dépens ;

DISONS n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, Le juge