Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/15521 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJ2

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 Décembre 2021



JUGEMENT 
rendu le 18 Juillet 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [F] [D] [T]
Madame [U], [L], [Y] [T] née [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0355


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic,la société NOVADB, SAS 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #G0234


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/15521 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJ2

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] épouse [T] sont propriétaires d’un appartement, de caves, box et emplacements de parking soit les lots 178, 202, 222, 228, 232, 250, 259, 260, 274, 275 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Une assemblée générale s’est tenue le 5 octobre 2021 au cours de laquelle ont été votées, à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la suppression du poste de gardien salarié de la copropriété (résolution n°14), l’approbation de l’acte modificatif du règlement de copropriété prévoyant la création d’un lot 299 (résolution n°15), la vente de l’appartement de fonction des gardiens (résolution n°16) ainsi que la décision à prendre sur la signature d’un mandat de vente (résolution n°17).

Les époux [T] se sont opposés à ces résolutions. 

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier en date du 14 décembre 2021, les époux [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter la nullité des résolutions n° 14 à 17 de l’assemblée générale en date du 5 octobre 2021 outre une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, les époux [T] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 

Ordonner la nullité des résolutions n° 14 à 17 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 5 octobre 2021. 

Dire et juger que Monsieur et Madame [T] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et honoraires d’avocat de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000. 

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [T] ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Armelle JOSSERAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] demande au tribunal de :

« Vu la Loi du 10 juillet 1965 et notamment les dispositions des articles 26 et 42 
Vu le Décret du 17 mars 1967, 

Recevoir le Syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions et le déclarer bien fondé, 

Débouter Monsieur [F] [T] et Madame [U] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

Condamner solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [U] [T] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [U] [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat aux offres de droit ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023.

L’affaire a été plaidée le 6 juin 2024 et mise en délibéré au 18 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 14 à 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2021 formée par les époux [T] : 

Monsieur et Madame [T] soutiennent que :
- en application de l’article 26 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, l’unanimité est requise pour voter la suppression du poste de gardien lorsque celui-ci est prévu au règlement de copropriété et que sa suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, 
- en l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que la loge de la concierge, son appartement et sa cave font partie des locaux communs, que les salaires et accessoires ainsi que toutes les rémunérations aux personnes de services font partie des charges générales et que le syndic engage et congédie le personnel, 
- il prévoit en outre, en son article 36 paragraphe 1 qu’en cas d’absence prolongée tout occupant devra remettre les clefs de son appartement à la loge du concierge, en page 86 article 139 que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, en page 88 article 147 que l’assemblée générale ne peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, 
- le règlement de copropriété précise que l’occupation de l’immeuble est bourgeoise, 
- la mise en œuvre de l’ensemble des dispositions prévues par le règlement de copropriété requiert la présence d’un gardien logé sur place, 
- de plus, le poste de gardien est un élément constitutif de la valorisation de l’immeuble et participe à son standing, les services de substitution n’apportant pas des prestations équivalentes au poste de gardien ni au regard des tâches à effectuer qui sont divisées ni en termes de sécurité de l’immeuble et la présence d’un gardien permettant une mission de surveillance passive/dissuasive, 
- les atteintes aux modalités de jouissance des parties privatives et à la destination de l’immeuble sont ainsi démontrées au regard de la suppression de ce service collectif, 
- la vente de la loge suivant directement la suppression du service de gardiennage doit être votée aux mêmes conditions, tout comme la mise en œuvre préalable de l’étude de modification du règlement de copropriété, c’est-à-dire à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] fait valoir quant à lui que :
- le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 16 décembre 1969 ne prévoit pas de clause spécifique indiquant que le service de l’immeuble sera assuré par ou plusieurs gardiens et définissant les tâches à accomplir, 
- les seules références à un gardien se trouvent en page 4 du règlement de copropriété ou dans la définition des parties communes où figurent la loge de la concierge, son appartement et sa cave, en page 18 dans l’état descriptif de division qui prévoit l’existence d’une loge de concierge et d’un appartement et enfin en page 38 qui définit les charges générales et qui prévoit les salaires de la concierge avec leurs annexes et avantage en nature ainsi que l’entretien et la réparation de la loge, 
- il n’est fait aucune référence dans le règlement de copropriété à un quelconque élément de standing, 
- les copropriétaires sont satisfaits du service de substitution mis en place au départ des gardiens en 2017 et il n’était pas prévu de tâches de surveillance dans le contrat initial des gardiens, 
- c’est donc à bon droit que l’assemblée générale a adopté les résolutions 14 à 17 à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

***
 
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…) c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. 

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. 

Ces dispositions d’ordre public imposent l’unanimité lorsqu’un service de conciergerie est prévu par le règlement de copropriété et que la suppression de celui-ci conduit à une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Lorsque l’existence d’un concierge n’est pas prévue par le règlement de copropriété, la question de sa suppression doit s’apprécier par référence à la destination de l’immeuble, cette appréciation étant faite souverainement par les juges du fond (ex. : Civ. 3ème, 5 décembre 2007, n° 06-20.020). 

L’unanimité n’est en principe pas exigée pour supprimer le poste de concierge lorsque le règlement de copropriété n’impose pas l’existence d’un concierge mais le rend simplement possible en le laissant à la discrétion du syndicat, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-17.039 ; 1er décembre 2009, n° 08-20.607). 

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 16 décembre 1969 ne comporte aucune disposition impérative quant à l’existence d’un service de gardiennage dans l’immeuble et à la nécessité d’un gardien employé et logé sur place. 

A aucun moment, il n’y est mentionné l’existence d’un service de gardiennage avec une liste détaillant les tâches à accomplir.

Ainsi, la référence en page 14 du règlement de copropriété au chapitre « Définition des parties communes » à la loge de la concierge, à son appartement et à sa cave dans le descriptif des locaux communs n’a d’autre objet que la définition des parties communes et privatives et la référence qui y est faite n’a d’autre but que de déterminer la nature des locaux existant au sein de l’immeuble, au regard de cette distinction.

En page 38 de ce même règlement de copropriété, la référence faite au chapitre « Charges générales I – Définition », au salaire de la concierge ainsi qu’à toutes les rémunérations aux personnes de service n’a d’autre but que de déterminer les charges générales liées au personnel nécessaire au service commun de l’immeuble, sans que l’on puisse déduire de ces dispositions un impératif d’établissement d’un service de gardiennage. Il est seulement précisé à cet article qu’il est prévu que les charges générales comprennent les salaires avec leurs annexes du concierge et des personnes susceptibles d’intervenir au service de l’immeuble.

Quant à l’article 116 du règlement de copropriété qui prévoit que le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur, il s’agit d’une disposition très générale, qui ne fait que reprendre les dispositions de l’article 31 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, et dont il ne saurait être déduit une quelconque obligation de disposer d’un gardien logé au sein de la copropriété. 

Il en est de même : 
- des dispositions de l’article 10 i (usage des parties privatives, libre accès, page 36) prévoyant qu’en cas « d’absence prolongée, tout occupant devra laisser les clefs de son appartement à la loge de la concierge ou à une personne résident effectivement dans la commune de la situation de l’immeuble » dont l’adresse « devra être portée à la connaissance du syndic », sans faire référence à une quelconque mission impérative qui serait dévolue au concierge, 
- et des dispositions des articles 139 (page 86) et 147 (page 88) ne constituant que la reprise des dispositions précitées de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sans exiger nullement la présence permanente d’un gardien logé au sein de l’immeuble par référence à la destination de celui-ci ou aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires. 

Le règlement de copropriété n’impose donc pas un gardien, le syndic ayant simplement la possibilité d’employer, à sa discrétion, une ou plusieurs personnes au service de l’immeuble, sans autre précision.

En conséquence, le règlement de copropriété ne prévoit aucun service de conciergerie obligatoire.

Par ailleurs, la suppression du service d’un gardien d’immeuble salarié et logé ne porte pas atteinte à la destination ni aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble, élément essentiel de la destination de l'immeuble. Le règlement de copropriété précise simplement que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation (Article 9 du règlement de copropriété) et que les boutiques situées en rez-de-chaussée pourront être utilisées à usage commercial, sans faire référence à un quelconque élément de standing de l’immeuble.

Ainsi, au regard de la situation et des caractéristiques propres de l’immeuble construit dans les années 1970, sans particularité architecturale et composé de deux bâtiments ainsi que sa localisation, dans le 11ème arrondissement, la présence d’un gardien logé ne constitue pas un élément essentiel à la destination de l’immeuble, à usage mixte, dont aucun élément versé aux débats ne permet d’établir qu’il serait d’un standing particulièrement élevé justifiant la mise en œuvre de prestations (telles que la distribution du courrier directement au domicile des occupants) ne pouvant être accomplies que par un gardien d’immeuble logé. 

Il ne peut pas être considéré que l’immeuble en cause serait de haut standing, car les seules photographies versées aux débats des bâtiments et de la qualité de leur construction ne permettent pas de l’affirmer. 

Par ailleurs, la suppression du service de gardiennage est effective depuis 2017, sans qu’il en ait résulté une quelconque atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives par les copropriétaires. 

A cet égard, il ressort des éléments versés aux débats, soit le contrat d’entretien annuel des espaces verts et le contrat d’entretien et de nettoyage de la copropriété, que la solution de substitution mise en place permet d’apporter aux copropriétaires des avantages et des prestations équivalentes à celles précédemment effectuées par le couple de gardiens, Monsieur et Madame [O] (logés à demeure), et pour un moindre coût. 

La comparaison du contrat de travail de ces derniers avec les contrats de prestations à temps plein aujourd’hui en vigueur (pièces n° 5 et 7 produites en demande, pièces n°14 et 15 produites en défense par le syndicat des copropriétaires ; contrat d’entretien & de nettoyage At Copro, contrat d’entretien annuel d’espaces Verts, entreprise Toupaysages) démontre que les tâches à effectuer sont substantiellement identiques (nettoyages des halls d’entrée et des ascenseurs, 5 fois par semaine, nettoyage des locaux communs, cages d’escaliers et circulations une fois par semaine, nettoyage et propreté des espaces verts, distribution du courrier dans les boîtes aux lettres, réception des colis, affichage ou transmission des notes de services ou documents adressés par l’employer ou le syndic, surveillance générale relative à la bonne tenue de l’immeuble, à la propreté, à l’entretien des parties communes et à la sécurité, etc.). 

Il en résulte, en espèce, que les prestations offertes par l’employée embauchée par le syndicat des copropriétaires sont de nature équivalente à celles résultant de l’emploi d’un concierge.

Les services offerts étant en l’espèce équivalents à ceux rendus par un gardien logé à demeure, indépendamment des autres tâches mentionnées au contrat de travail du dernier gardien de l’immeuble, aucune modification aux modalités de jouissance des parties privatives comprises dans les lots des copropriétaires n’apparaît caractérisée en l’espèce (ex. Civ. 3ème, 28 juin 1995, n° 93-15.642), puisqu’il a été pallié à l’absence de concierge par la mise en place de prestations équivalentes (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 25 septembre 2019, n° RG 16/05326). 

Enfin, la suppression du service de gardiennage est sans effet en matière de sécurité au sein de l’immeuble, compte tenu, notamment, de la configuration des lieux de la copropriété, soit deux bâtiments entièrement distincts, des différentes entrées existantes et du fait que ni le contrat de travail du gardien ni le règlement de copropriété ne comportent de stipulations particulières relatives à la « sécurisation » de l’immeuble par le gardien, qui était précédemment embauché à service partiel, avec des horaires de travail en matinée, de 7 heures à 12 heures, et un repos hebdomadaire du samedi au lundi. 

Il n’est donc pas démontré que la suppression du poste de gardien n’aurait été entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place (ex. : Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 22 novembre 2022, n° 19/02386) permettant aux copropriétaires de disposer d’avantages équivalents à ceux dont ils disposaient antérieurement. 

En tout état de cause, et à titre surabondant, le tribunal relève que, le règlement de copropriété ne prévoyant pas spécifiquement des attributions particulières devant être dévolues à un gardien d’immeuble ou à une autre personne au service de l’immeuble, ces attributions sont nécessairement laissées à la libre appréciation du syndic qui, contractuellement, en établit le contenu dans le cadre d’un contrat de travail (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 2ème section, 2 novembre 2023, n° RG 21/01930). 

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés, la décision de supprimer le poste de gardien salarié de l'immeuble n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ni aux droits de jouissance des copropriétaires.

Il n’est donc pas démontré d’atteinte aux modalités de jouissance des lots privatifs ni d’atteinte à la destination de l’immeuble.

En conséquence l’unanimité n’était pas requise et la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui a été atteinte (74 copropriétaires sur 136, qui représentent 6.945 tantièmes sur 10.000), était suffisante pour adopter valablement la résolution n° 14 visant à supprimer le poste de gardien salarié de la copropriété. 

Il en va de même pour les résolutions subséquentes n° 15 à 17 (approbation de l’acte modification au règlement de copropriété prévoyant la création du lot n° 299, vente de l’appartement de fonction, lot n° 299, et signature d’un mandat de vente exclusif à la société nov ADB).

Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] épouse [T] seront donc déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions 14 à 17 de l’assemblée générale en date du 5 octobre 2021.

II – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Les époux [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats. 

Par ailleurs, les époux [T], dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], seront déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ils seront également déboutés intégralement de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire mis à disposition par le greffe en premier ressort,

Déboute Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] épouse [T] de leur demande d’annulation des résolutions n° 14 à 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 5 octobre 2021,

Déboute Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] épouse [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Condamne in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] épouse [T] aux entiers dépens, 

Accorde à la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute Monsieur [F] [T] et Madame [U] [N] époux [T] de leurs demandes formées au titre de la distraction des dépens et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,
 
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 18 Juillet 2024


La Greffière Le Président