Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Le Cabinet BOUKRIS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Madame [V] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTO

N° MINUTE : 
4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024

 
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par le Cabinet BOUKRIS et y élisant domicile en son étude, avocats au barreau de PARIS,vestiaire B0274

DÉFENDERESSE
Madame [V] [K]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTO


FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 25/03/1994 à effet au 01/04/1994, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [S] [K] et Madame [V] [K] (née [N]) un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] à [Localité 4], logement n°53A010203, pour un loyer mensuel initial de 1930,30 francs.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [V] [K] le 18/10/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 10 031,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [V] [K] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, 
-voir ordonner l’expulsion de Madame [V] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article 412-1 du CPCE pour quitter les lieux, 
-voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou local de son choix aux frais, risques et péril de Madame [V] [K], 

- voir condamner Madame [V] [K] au paiement :

- d'une somme de 13 995 euros, au titre de l’arriéré dû au 24 janvier 2024, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 

- d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, 

- d'une somme de 250,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 07/02/2024.

A l'audience du 22 mai 2024, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes, mais a actualisé l’arriéré locatif à la hausse à la somme de 14 436,28 euros au 14/05/2024, échéance du mois d’avril 2024 inclus.

Il a précisé qu’il refusait toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Madame [V] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTO


Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 20/10/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.


Sur la résiliation du bail au titre de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). »
Par acte d'huissier de justice du 18 octobre 2023, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer à Madame [V] [K] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme principale de 10 031,44 euros au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés, terme de septembre 2023 inclus, ce commandement reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l'organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

En l'espèce, il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a appliqué un supplément de loyer de solidarité forfaitaire de 1 253,93 euros par mois de janvier à décembre 2023 (pour un total de 15 047,16 euros) et de 1 296,30 euro par mois de janvier 2024 à mars 2024, ainsi que des frais d'enquête SLS (25 euros) et pénalités (7,62 euros), sans pour autant justifier de l'envoi d'une mise en demeure préalable notifiant son intention de faire application d'un supplément de loyer de solidarité.

Selon les décomptes produits, alors que Madame [V] [K] paye régulièrement son loyer courant sans aucun incident, il apparait que la dette établie par le bailleur n’est constituée exclusivement que par l’application d’un SLS forfaitaire.

Il en résulte que Madame [V] [K] n'était à la date de délivrance du commandement redevables d'aucun arriéré de loyers et de charges de sorte que la clause résolutoire n'a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d'application n'étant pas réunies.

En conséquence, les demandes de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT tendant à voir constater la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion de la locataire et à la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement : 

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi qu'évoqué précédemment, les montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité forfaitaire et des frais annexes ne sont pas justifiés.

Le montant de dette locative n’étant ainsi pas établi, la demande en paiement de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 

DÉCLARE l'action recevable,

DÉBOUTE la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et séquestration des meubles ainsi qu’au paiement d'une indemnité d'occupation,

DÉBOUTE la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande en paiement d’arriéré locatif, 

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

DÉBOUTE la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection