Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 19 juillet 2024

RE F E R E



N° 


Du 19 juillet 2024 

 N° RG 24/00224 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3G4
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Benjamin GLOAGUEN 




- copie dossier 
- 2 copies service expertises 


Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Benjamin GLOAGUEN 












Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E






DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. MALICE INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin GLOAGUEN, avocat au barreau de BREST
substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de Rennes, 



DEFENDEUR AU REFERE:

Association HAPY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante






LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président


LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 5 juin 2024,


ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 19 juillet 2024, date indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 05 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Malice investissement a donné à bail commercial à l'association Hapy un local à usage d'activité situé [Adresse 2] (35), pour un loyer annuel de 6 960 € HC/HT, payable trimestriellement et d'avance le premier jour de chaque trimestre, outre le remboursement par la locataire à son bailleur de la taxe foncière. Une provision de 150 € HT par trimestre a été stipulée à cet effet ainsi qu'une autre, d'un montant de 125 €, au titre des charges. 
Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme en principal de 12 892,30 €, correspondant à des loyers restés impayés de septembre 2022 à septembre 2023. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la SCI Malice investissement a ensuite fait assigner l'association Hapy devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.
Le bailleur sollicite également sa condamnation à lui payer :
- la somme provisionnelle de 13 108,91 € HT, au titre de la dette locative ; 
- une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens.
A l'audience utile du 05 juin 2024, la SCI Malice investissement, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation. 
L'association Hapy n’a ni comparu, ni ne s'est faite représenter bien que régulièrement assignée par dépôt de l'acte à l'étude. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
 
Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n° 1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.
Suite à la délivrance du commandement de payer du 25 octobre 2023 (pièce bailleur n°2), il n'est pas contesté qu'il a pas été procédé par l'association locataire au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 25 novembre 2023 et l'association Hapy, devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Sur la demande d'assistance de la force publique

L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ». 

Il n'entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. 

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.
L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges 

Le principe de l’obligation de l'association locataire au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté. 

Le quantum de l'obligation s'élève, lui, à la somme non sérieusement contestable de 11 157,54 € TTC au titre du solde du dépôt de garantie, des loyers et des provisions sur charges et taxe foncière dus pour la période du 05 septembre 2022 au 24 novembre 2023 inclus (pièce bailleur n°3), somme au paiement de laquelle l'association Hapy sera condamnée par provision, en deniers ou quittances. 

Les montants réclamés au titre de la régularisation des charges et de la taxe foncière, en ce qu'ils ne sont justifiés par aucune des pièces versées aux débats, souffrent dès lors d'une contestation sérieuse et ne pourront qu'être rejetés. 


Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation

Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien. 

Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et des provisions sur charges et taxe foncière, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 806 €. Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que la société locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, à compter du 25 novembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux. 
Sur les demandes accessoires

L'association Hapy qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.
Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, l'association Hapy versera de ce chef la somme de 800 € à son bailleur. 

PAR CES MOTIFS

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français par décision réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe : 

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 25 novembre 2023, du bail qui liait les parties, l’expulsion de l'association Hapy, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2] (35) ; 

CONDAMNE l'association Hapy à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Malice investissement une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 806 € par mois (huit cent six euros) à compter du 25 novembre 2023 et jusqu'à la libération des lieux ; 

la CONDAMNE à payer, à la même et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 11 157,54 € TTC (onze mille cent cinquante-sept euros et cinquante-quatre centimes) au titre du solde du dépôt de garantie, des loyers et des provisions sur charges et taxe foncière dus pour la période du 05 septembre 2022 au 24 novembre 2023 inclus ; 

la CONDAMNE aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile ; 

la CONDAMNE à payer à la SCI Malice investissement la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés