Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 12 juillet 2024

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 12 JUILLET 2024

N° RG 22/03304 - N° Portalis DB22-W-B7G-QVIW

DEMANDERESSE :

SAS OPTIMHOME, Société par actions simplifiée au capital de 60 025,00 € immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 491 698 643, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



DEFENDEURS :

Monsieur [U], [P], [N], [E], [H] [C] [W], né le 7 
octobre 1943 à [Localité 3], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 1] à [Localité 2]
représenté par Me Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, plaidant

Madame [C] [W], née [A] [J], [G] le 10 novembre 1951 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]
représentée par Me Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, plaidant


ACTE INITIAL du 08 Juin 2022 reçu au greffe le 09 Juin 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 20 Février 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2024, prorogé au 07 juin, puis au 12 Juillet 2024.


 

EXPOSE DU LITIGE
 
Souhaitant vendre l'appartement dont ils sont propriétaires dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] au [Localité 2] (Yvelines), Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] ont confié, le 2 décembre 2020, à la société par action simplifiée OPTIMHOME un mandat exclusif n°481648 de vendre au prix de 1.030.000 €.
 
Le montant de la commission prévue pour la vente du bien immobilier était initialement fixée à la somme de 39.600 €.
 
Selon acte notarié du 19 janvier 2021, les époux [C] [W] ont signé avec Monsieur [L] [K] et Madame [S] [I] épouse [K] une promesse unilatérale de vente au prix de 975.000 €, les honoraires de l’agence immobilière étant fixés à 25.000 € à la charge du bénéficiaire de la promesse.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée entre les parties à concurrence d’une somme forfaitaire de 97.500,00 €, Monsieur et Madame [K] ayant versé à ce titre entre les mains du notaire des promettants, pris en sa qualité de séquestre, la somme de 48.750,00 €.
 
Il a été prévu à l’acte que ladite promesse était consentie pour une durée expirant le 25 mai 2021 à 16 heures.

Dès le 9 avril 2021 a été confirmée la date de la signature de l’acte authentique au 21 mai 2021.

Une tentative de renégociation du prix de vente a toutefois été menée par les acquéreurs par mail adressé aux promettants le jeudi 13 mai 2021, doublé par un envoi en recommandé daté du 14 mai 2021 en mars 2021, aux termes duquel ils entendaient qu’il soit procédé à une révision du prix suite à « des changements significatifs intervenus depuis la signature de la promesse » et tout particulièrement du vote de la résolution n°17 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2021 qui portait sur la décision de mandater un géomètre-expert afin d’établir un nouvel état descriptif de division en vue de la refonte du règlement de copropriété.

Cette tentative est restée vaine, puisque les époux [C] [W] ont opposé une fin de non recevoir à cette demande.
 
Par courriel du jeudi 20 mai 2021, les acquéreurs indiquaient expressément aux vendeurs, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, qu’ils confirmaient leur souhait d’acquérir le bien au prix convenu dans la promesse.
 
Aux termes du mail du 20 mai 2021, Monsieur [W] rappelait à la société OPTIMHOME qu’il attendait l’avis de son notaire avant de signer l'acte de vente.

En définitive, le rendez-vous de signature ne s'est pas tenu.

Par courriel du 25 mai 2021 – date d’expiration de la promesse de vente – les vendeurs indiquaient au notaire rédacteur qu’ils ne souhaitaient plus vendre leur bien aux époux [K] et qu’ils acceptaient de restituer l’indemnité d’immobilisation.
 
Par courriel du 29 mai 2021, les époux [C] [W] confirmaient leur refus de signer la vente.

C'est dans ces circonstances, la société OPTIMHOME les alertait sur le caractère fautif de leur comportement et les mettait en demeure, les 31 mai, 7 et 29 juin 2021, de lui régler une indemnité équivalente au montant de ses honoraires, soit la somme de 25.000€, en application de la clause pénale prévue au mandat.
 
Le 15 novembre 2021, Maître Hélène ROBERT intervenait en qualité de conseil des époux [C] [W] et opposait une fin de non-recevoir aux demandes de la société OPTIMHOME, considérant que les vendeurs n’étaient pas à l’origine du refus de vente. 
 
La SAS OPTIMHOME, par courrier du 22 décembre 2021, demandait à l'avocat des vendeurs de lui transmettre les éléments justifiant le refus des acquéreurs.
En vain.

En l'absence de solution amiable, la société OPTIMHOME a, par acte extra-judiciaire du 8 juin 2022, fait assigner les = époux [C] [W] en paiement devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, la société OPTIMHOME demande au tribunal de :
 
Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil ;
Vu l’article 1240 du Code civil ;
Vu la jurisprudence ;
Vu les pièces versées au débat ;
 
 DECLARER la demande de la Société OPTIMHOME recevable et bien fondée ;
 
- DIRE ET JUGER que les époux [C] [W] ont commis une faute en refusant de réitérer la vente malgré leur engagements stipulés au sein du mandat et au sein de la promesse de vente, de nature à engager leur responsabilité à l’encontre de la SAS OPTIMHOME sur le fondement de la clause pénale prévue au mandat ;
 
Et en conséquence ;
 - CONDAMNER les époux [C] [W] à payer à la SAS OPTIMHOME la somme de 25.000 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
 - CONDAMNER les époux [C] [W] à payer à la SAS OPTIMHOME la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
 - DEBOUTER les époux [C] [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
 
- CONDAMNER les époux [C] [W] à payer à la SAS OPTIMHOME la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
 - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


Aux termes de leurs conclusions notifiées par le RPVA le 16 juin 2023, les époux [C] [W] demandent au tribunal de :

- Débouter la société OPTIMHOME de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 25.000,00€. à l’encontre de Monsieur et Madame [W],
 - Débouter la société OPTIMHOME de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 5.000,00€. à l’encontre de Monsieur et Madame [W] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
 - Débouter purement et simplement la société OPTIMHOME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
 
Vu l’article 1240 du Code Civil,
 -Condamner la société OPTIMHOME à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 10.000,00€ pour procédure abusive,
 -Condamner la société OPTIMHOME à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
 -Condamner la société OPTIMHOME à payer à Monsieur et Madame [W] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître ROBERT, avocat aux offres de droit.


Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
 
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 20 février 2024 et mise en délibéré au 2 mai 2024 prorogé au 07 juin 2024, puis au 12 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre préliminaire, il est rappelé que :
– d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
– d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.


Par ailleurs, pour la clarté des débats, il convient d'indiquer, à ce stade, que par acte extrajudiciaire du 17 mai 2022, Monsieur et Madame [W] ont saisi la présente juridiction d’une action à l’encontre de Monsieur et Madame [K] aux fins, notamment, d'obtenir le paiement de la somme de 97.100 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre celles de 101.486,80 € au titre du préjudice financier, et 2.000 € chacun au titre de leur préjudice moral, ainsi que 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'affaire a été enregistrée au rôle du tribunal sous le n° 22/2942.

A la date de l'audience de plaidoirie, la décision n'ayant pas été rendue, les parties ont été autorisées à adresser au tribunal, par note en délibéré, copie de la décision.

Par note en délibéré du 30 avril 2024, le conseil des défendeurs a adressé copie du jugement rendu le 5 avril 2024 aux termes duquel, le tribunal de grande instance de Versailles a jugé ainsi :

« DEBOUTE Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] de l'ensemble de leurs demandes,
CONDAMNE Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] à payer à Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [I] épouse [K] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] au paiement des dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit, »


Sur la nullité du mandat :
 
Monsieur et Madame [C] [W] font valoir que conformément aux dispositions des articles L 111-1 et suivants du Code de la Consommation, il appartenait à l’agence immobilière de leur remettre un document d’informations précontractuelles avant la signature du mandat ; que la preuve du respect de ces obligations d’information pèse sur le professionnel ; que la sanction de non-respect de ces dispositions entraîne la nullité du contrat.
 
Ils soulignent que si la société OPTIMHOME verse aux débats le mandat, ils n'ont signé aucun document d’information précontractuelle ; que la demanderesse ne saurait leur opposer que mention a été portée sur le mandat que le mandant aurait pris connaissance de toutes les informations précontractuelles dans la mesure où cette mention ne dispense pas le mandataire de remettre au mandant le document d’information précontractuelle et de le faire signer par les vendeurs ; qu'à défaut de justifier de ce document daté et signé, leur consentement n'est pas valable et la nullité du mandat est encourue.
Ils précisent que pour faire la preuve du respect de ses obligations, la société OPTIMHOME communique le courriel du 30 novembre 2020 à 20h07 qui leur a été adressé ; que celui-ci renvoie à un lien pour télécharger les informations précontractuelles alors que la pratique préconise d’annexer le document au mandat pour qu’il soit signé en même temps que le mandat.
 
En défense, la société OPTIMHOME fait valoir que la preuve de la délivrance de l'information précontractuelle peut s’effectuer par tout moyen ; qu'en l’espèce, le document d’information précontractuelle a été transmis par mail aux époux [C] [W] le 30 novembre 2020 soit préalablement à la signature du mandat ; que les époux [C] [W] ont eux-mêmes reconnus par mail avoir pu prendre connaissance de ce document de telle sorte que la demande de nullité du mandat sera purement et simplement rejetée.
 
***

L'article L 111-1 du Code de la Consommation dispose que :

« Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, ainsi que celles du service numérique ou du contenu numérique, compte tenu de leur nature et du support de communication utilisé, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l'interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, du contenu numérique ou du service numérique, ainsi que l'existence de toute restriction d'installation de logiciel ;

2° Le prix ou tout autre avantage procuré au lieu ou en complément du paiement d'un prix en application des articles L.112-1 à L. 112-4-1 ;

3° En l'absence d'exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à délivrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à l'identité du professionnel, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte ;

5° L'existence et les modalités de mise en œuvre des garanties légales, notamment la garantie légale de conformité et la garantie légale des vices cachés, et des éventuelles garanties commerciales, ainsi que, le cas échéant, du service après-vente et les informations afférentes aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d'Etat.
(...) »


Selon l'article L 111-2 du même code, « Outre les mentions prévues à l'article L. 111-1, tout professionnel, avant la conclusion d'un contrat de fourniture de services et, lorsqu'il n'y a pas de contrat écrit, avant l'exécution de la prestation de services, met à la disposition du consommateur ou lui communique, de manière lisible et compréhensible, les informations complémentaires relatives à ses coordonnées, à son activité de prestation de services et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »

Ce formalisme informatif consiste en la remise par le professionnel d’un écrit comportant des mentions obligatoires destinées à informer le consommateur notamment sur les droits et obligations qui en sont issus, et sur l’existence de dispositions légales protectrices 

A l'exception de l'information sur les prix et les pièces détachées qui passe par un écrit, le Code de la consommation n’impose aucune forme particulière aux informations qui doivent être délivrées par le professionnel.

Toutefois, cette information doit être facilement accessible aux consommateurs, lisible et compréhensible

L’article L. 111-5 du Code de la consommation prévoit « qu’en cas de litige relatif à l’application des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté ses obligations ».

Hormis l’article L. 111-4 qui impose un écrit aux fins de confirmer l’information sur la disponibilité des pièces détachées, les autres dispositions n’imposent au professionnel aucune forme particulière pour exécuter son obligation d’information

En application de l'article 1112-1 du Code civil, le manquement au devoir d’information précontractuel peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants, c'est-à-dire lorsque ce manquement a provoqué une erreur ou lorsque l’information précontractuelle a fait l’objet d’une réticence dolosive de la part du cocontractant.

***

En l'espèce, il résulte des pièces au dossier que dans un courriel du 1er décembre 2020 dont l'objet est « Rép.: Vos informations précontractuelles », les époux [C] [W] ont clairement indiqué à l'agence immobilière qu'ils accusaient réception de ses deux mails et que s'ils parvenaient à ouvrir le premier relatif aux informations précontractuelles, ils préféraient établir un mandat papier dans la mesure où ils n'arrivaient pas à ouvrir correctement le second document, lequel s'affichait en tout petit sur leur écran et sollicitaient un rendez-vous pour ce faire.
Dès lors, il apparaît que la société OPTIMHOME rapporte la preuve qu'elle a exécuté l'obligation d'information précontractuelle qui pesait sur elle.
En conséquence, la demande de nullité du mandat doit être rejetée.


Sur la responsabilité contractuelle des époux [C] [W] :
 
La société OPTIMHOME fait valoir que selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, si le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire, alors que les conditions stipulées sont respectées, ne peut donner au paiement de la commission, en revanche, l’agent immobilier a droit à des dommages intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.
 
Elle souligne qu'en l'espèce, le mandat conclu le 2 décembre 2020 pour une durée de 15 mois stipulait que le mandant était tenu de réitérer la vente après acceptation d’une proposition d’achat et qu'à défaut, le mandant devra verser à l’agence immobilière une indemnité forfaitaire égale au montant de la commission ; que peut importe que le mandat mettait à la charge des acquéreurs les honoraires de l'agence immobilière, dans la mesure où la présente instance est fondée sur la responsabilité contractuelle des vendeurs ayant signé le mandat et vise à obtenir des dommages et intérêts.

Elle rappelle qu'elle a fait visiter le bien des époux [C] [W] aux époux [K] ; qu'une promesse de vente a bien été signée qui prévoyait clairement que les époux [K] disposaient d’un délai expirant le 25 mai 2021 pour lever l’option ; que les époux [K] l'ont levée le 20 mai 2021 ; que pourtant les époux [C] [W], explicitement informés de cette levée d’option, ont refusé de signer l'acte de vente notarial.

Elle affirme que le refus de vente des époux [C] [W] est parfaitement explicite et fautif et qu'ils n'ont jamais entrepris aucune démarche de déménagement.
 
S'agissant du reproche formulé par les époux [C] [W] selon lesquels l’ensemble des intervenants à la vente (acquéreurs, notaires, agent immobilier) n'ont pas fait le nécessaire pour prévoir une nouvelle date de signature, elle rappelle que ce sont les époux [C] [W] qui ont refusé de se présenter chez le notaire le jour de la signature, après avoir indiqué, ne plus vouloir « entendre parler des [K] ».

En défense, les époux [C] [W] rappellent qu'en application des dispositions de l’article 6.I alinéa 3 de la loi du 02 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatifs de commissions, frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1 er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Ils soutiennent que l’absence de réalisation de la transaction prive l’agent immobilier du droit de rémunération et que si l’agent immobilier peut prétendre à l’attribution de dommages et intérêts lorsque la transaction ne s’est pas réalisée, encore faut-il que soit démontré le comportement fautif de l’une des parties à l’opération ; que la jurisprudence a posé le principe selon lequel l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale et de la perte de sa rémunération en l’absence de faute de la part du mandant.
 
Ils soutiennent qu'ils n’ont pas refusé de signer l’acte de vente dans les conditions de la promesse et expliquent que Monsieur et Madame [K] ont pris prétexte de ce que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2021 avait été votée une résolution portant sur « la saisine d’un géomètre expert afin d’établir un nouvel état descriptif de division en vue d’une réforme du règlement de copropriété devant être présentée pour approbation lors d’une prochaine assemblée générale »pour demander une diminution du montant du prix au regard du fait que les travaux qu’ils envisageaient dans l’appartement auraient augmenté.
 
Ils indiquent, encore, que le 20 mai à 11h54 l’agence immobilière les avisait que le notaire des époux [K] n’avait toujours pas reçu l’accord des acheteurs quant à la confirmation du maintien de la régularisation de l’acte de vente sur la base de la promesse ; que le notaire leur a adressé les termes du mail de Monsieur et Madame [K] dans lequel ils acceptaient de signer sur la base de la promesse et de renoncer à leur diminution du prix le 21 mai à 10h30, alors que le rendez-vous de signature était fixé le même jour à 15H30, si bien qu'à l 'évidence, les époux [K] savaient, qu’en transmettant aussi tardivement leurs nouvelles instructions, que ce rendez-vous n’aurait pu être tenu ; que d'ailleurs le notaire des époux [K] n’a pas interrogé son confrère quant à la fixation d’une nouvelle date de signature de telle sorte qu'il apparaît que si la signature de la vente n’a pu se tenir le 21 mai 2021, c’est du fait des futurs acquéreurs.
 
Ils arguent de ce qu'il ressort des échanges entre eux et l'agence immobilière qu’en aucun cas il n’y a eu un quelconque refus de leur part de signer l’acte de vente.

Ils soulignent qu'aucune nouvelle date ultérieurement n’a été proposée par le notaire de Monsieur et de Madame [K] pour une signature avant le 25 mai 2021, date butoir de régularisation de l’acte de vente et que Monsieur et Madame [K] n’ont pas davantage donné pour instruction à leur notaire de proroger la date de signature par un avenant.
 
Ils considèrent que leur refus de signer l’acte authentique par les époux [K] est justifié par le fait que la veille de la date de signature, aucun projet d’acte de vente n’avait été transmis par le notaire, chargé de la régularisation de l’acte, à leur notaire ; que la promesse de vente régularisée entre les parties le 19 janvier 2021 s’est donc trouvée caduque le 25 mai 2021 du fait du refus de Monsieur et de Madame [K] de signer l’acte authentique.

Ils soulignent, d'ailleurs, que le prétendu engagement d’accepter la vente dans les conditions de la promesse transmis le 20 mai 2021 par le notaire des époux [K] à leur notaire n'était que de pure forme puisque le 15 juin 2021, Monsieur et Madame [K] se rapprochaient à nouveau d'eux afin de renégocier à nouveau les conditions de la vente de l'appartement.

Ils font encore valoir que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, alors qu'en l'espèce, les époux [K] ont acquis un bien selon acte notarié régularisé le 30 août 2021, soit deux mois seulement après les derniers échanges, étant précisé que la société OPTOMHOME est également intervenue dans cette transaction et a perçu un montant de 20.000,00 € au titre d’honoraires.
 
Ils soutiennent, ainsi que l’agence OPTIMHOME a eu une attitude déloyale en faisant visiter de nouveaux appartements aux époux [K] alors que ceux-ci étaient encore engagés dans la promesse unilatérale de vente en date du 19 janvier 2021.
 
***

Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent, selon l'article 1104, être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1231-1 du code civil :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L'article 1353 dispose quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
En application de ces dispositions, il incombe à celui qui entend engager la responsabilité de son co-contractant d'apporter la preuve d'un manquement contractuel ; si un tel manquement est établi, il appartient au débiteur de l'obligation inexécutée dont la responsabilité est recherchée d'apporter la preuve de l'absence d'imputabilité de l'inexécution, c'est-à-dire d'une cause étrangère telle la force majeure, la faute de la victime ou le fait du tiers qui en revêtiraient les caractères.

L’article 1231-2 du même code dispose : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en  général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, ».
 
Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l'action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l'existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l'évaluation.
 
La réparation du dommage doit obéir au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l'état, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte, ni profit.

***

En l'espèce, il est constant que la vente entre les époux [C] [W] et les époux [K] n'a pu intervenir, privant, ainsi, la société OPTIMHOME de ses honoraires.

Par ailleurs, s’il résulte de la chronologie des événements que les époux [K] ont tenté, dans le délai de validité de la promesse de vente une réduction du prix de vente, ce qui peut avoir légitimement heurté les vendeurs, il n'en demeure pas moins que par courriel du 20 mai 2021 à 12h07, soit la veille de la date prévue pour la signature, le notaire des acheteurs a informé le notaire des époux [C] [W] que ses clients confirmaient leur souhait d'acquérir le bien objet de la promesse de vente au prix défini dans celle-ci.

L'agence OPTIMHOME était en copie de ce courriel.
Il résulte du mail qu'elle a adressé le même jour à 13h05 à Monsieur [C] [W], dans lequel elle lui indique : « je vous ai transmis le mail de maitre [F] et me [K] qui accepte de signer demain au prix il y a 1 heure... Votre notaire est au courant je ne comprends pas votre réaction n'etais ce pas ce que vous voulez un écrit et un accord au prix ?? » que contrairement à ce qu'affirment les défendeurs , ils ont eu connaissance de l'accord des acquéreurs la veille du jour de signature et pas quelques heures avant celle-ci.

Et effectivement, par mail du 20 mai 2021 à 12h30, Monsieur [C] [W] a indiqué à l'agence OPTIMHOME « Vu- mais cela commence à bien faire-J'ai encore fait des démarches ce matin pour annuler diverses instructions(abonnements revues etc)
 
Nous avons à faire à des acquéreurs complètement inconscients à la veille de la signature, nous discutons encore??
(...)
De toute façon c'est à titre d'information seulement, car j'ai eu mes deux notaires plusieurs fois ce matin et ils m'ont affirmé que Me [F] refusait de leur écrire -courriel ou lettre.
 
LE DIALOGUE EST DONC ROMPU à l'initiative de Me [F]
 
En conséquence je ne serai pas là demain dans son étude. Nous verrons pour la suite, mais cela se présente très mal. Les [K] se moquent de nous et leur notaire aussi.
(...) »

Entre cette date et la date butoir de signature de l'acte de vente, soit le 25 mai, il n'est, effectivement, justifié d'aucun contact entre les acheteurs, les vendeurs, leurs notaires et l'agence immobilière aux fins de fixation d'une nouvelle date de signature.

Toutefois, il résulte du mail que Maître [F], notaire des époux [K], a adressé à l'agence immobilière le 4 juin 2021 que les vendeurs l'ont informée le 25 mai à 9h44, que « compte tenu du contexte, ne [souhaitaient] plus vendre et restitueraient l'indemnité d'immobilisation ».

Par mail du 22 avril 2022 ce même notaire a confirmé à l'agence OPTIMHOME avoir reçu le 25 mai 2021 j'ai reçu « un mail du notaire des vendeurs m'indiquant que ces derniers ne souhaitaient plus vendre.
 
A cette date, je détenais dans ma comptabilité l'intégralité du prix et des frais versés par mes clients acquéreurs en vue de signer la vente.
 
Par suite de leur refus de vendre, M et Mme [C] [W] ont donné instruction à leur notaire de restituer à mes clients, M et Mme [K], les sommes qu'ils avaient versés à la promesse au titre de l'indemnité d'immobilisation, ce qui a été fait.
 
Par suite, j'ai reçu le 16 juin 2021 un mail de l'étude de Me [D], Notaire de M et Mme [C] [W] indiquant que les vendeurs me demandaient expressément, « conformément aux dispositions de la promesse de vente, de mettre en demeure Monsieur et Madame [K] de réaliser la vente huit jours après ladite mise en demeure. A défaut de signature, il y aura lieu que vous établissiez un procès-verbal de carence et de difficulté. »
 
J'ai répondu à mon confrère en l'invitant à relire la promesse de vente qui ne prévoyait aucune mi en demeure du BENEFICIAIRE par le PROMETTANT et lui ai rappelé les termes de son mail du 25 m ci-dessus évoqué.
 
 Sauf erreur de ma part, je n'ai reçu depuis aucun autre courrier de la part de Me [D]. »

Enfin, la société OPTIMHOME produit un dernier mail que lui a adressé Monsieur [C] [W] le 29 mai dans lequel il indique « Que les choses sont claires; je ne veux plus entendre parler des [K] ; la page est tournée ».

Ainsi, il résulte très clairement de l'ensemble de ces messages que se sont les vendeurs qui ont décidé de ne pas réaliser la vente alors que les acquéreurs avaient, certes après des atermoiements et des tentatives de faire baisser le prix de vente, exprimé leur souhait de signer l'acte authentique de vente et avaient versé au notaire une somme correspondant au prix de vente et aux frais.

Dès lors, peu importe que les époux [K] aient signé la vente d'un autre bien dans un laps de temps très court, ce qui laisse penser qu'ils étaient en négociation alors que la promesse de vente qu'ils avaient signée avec Monsieur et Madame [C] [W] était encore valable.

En, conséquence, Monsieur et Madame [C] [W] ont commis une faute engageant leur responsabilité à l'encontre de la société OPTIMHOME.


Sur la clause pénale :

La société réclame l’application de la clause pénale prévue au mandat de vente, parfaitement claire et apparente, signée et validée par les époux [C] [W].

Elle soutient qu'elle a parfaitement exécuté ses obligations, et est fondée à se prévaloir de la clause pénale insérée au mandat prévoyant une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération à la charge du mandant au cas où il ne respecterait pas son obligation de réitérer la vente.

Les défendeurs ne présentent aucun argument spécifique en réponse à cette demande.

***

Aux termes de l'article 1321-5 du Code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l'espèce, si le montant de la clause pénale contractuellement prévue de 25.000 € représente moins de 3 % du prix de vente effectif de l'immeuble, il n'en demeure pas moins que cette somme apparaît excessive au regard du travail réalisé par l'agence immobilière jusqu'à la signature du compromis, des diligences accomplies, des démarches et de la perte de temps engendrées.

Dès lors, il lui sera accordé la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil s'agissant de dommages et intérêts.
 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive :

L'agence immobilière soutient que le refus opposé par les défendeurs est abusif et lui est préjudiciable alors qu'elle a consacré près d’une année au recouvrement amiable de cette somme.

De leur côté, les époux [C] [W] soutiennent que l'agence immobilière les a abandonnés en procédant à de nouvelles recherches d’appartement pour les époux [K] alors que le délai de validité de la promesse de vente n'était pas expirée.

Ils font valoir que bien qu'elle ait perçu la somme de 20.000,00 € à titre d’honoraires dans le cadre de l’achat que les époux [K] ont en définitive réalisé, elle a fait preuve d’un véritable acharnement à leur égard pour obtenir l’application de la clause pénale contenue dans le mandat de vente, persistant à engager la présente procédure malgré les éléments qu'ils ont portés à sa connaissance et alors qu'il est démontré que si la vente ne s’est pas réalisée c’est du fait des époux [K] lesquels ne souhaitaient plus acheter, ce que l'agence savait pertinemment puisqu’elle leur avait trouvé un autre bien.
 
Ils considèrent, dès lors, que la procédure actuelle est manifestement abusive.
 
***

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol

En l'espèce, les époux [C] [W] qui succombent dans le cadre de la présente instance ne sont pas en mesure de faire valoir l'existence d'un abus de procédure commis par la société OPTIMHOME.

Ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande.

Par ailleurs, outre le fait que la mauvaise foi des époux [C] [W] n'est nullement démontrée, la seule faute pouvant objectivement leur être reprochée est d'avoir effectué une appréciation inexacte de leurs droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, la société OPTIMHOME doit être, également, déboutée de ce chef de prétentions.

Sur les autres demandes :
 
Il y a lieu de condamner les consort [C] [W], qui succombent aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
Monsieur et Madame [C] [W], condamnés aux dépens, devront verser à la société OPTIMHOME la somme de 2.500 €.
 
Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS,
 
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
 
CONDAMNE Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] à payer à la société par action simplifiée OPTIMHOME, au titre de la clause pénale, la somme de 10.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentées par lMonsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] au titre de la procédure abusive ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentées par la société par action simplifiée OPTIMHOME au titre de la procédure abusive ;
 
CONDAMNE Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] [W] et Madame [J] [A] épouse [C] [W] à payer à la société par action simplifiée OPTIMHOME la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 JUILLET 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT