Tribunal Judiciaire · Saisies Immobilières — 19 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE
DES SAISIES IMMOBILIERES



JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 19 JUILLET 2024


N° RG 22/00184 - N° Portalis DB22-W-B7G-RA2L
Code NAC : 78A

ENTRE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11], société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 499 631 232, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 11], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 

CREANCIER POURSUIVANT
Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.
 

ET


Monsieur [E] [X] [P] [J], né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant [Adresse 10] à [Localité 7].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/012640 du 19/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles

PARTIE SAISIE
Représenté par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393.




S.A. CREDIT LOGEMENT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 302 493 275, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Anaëlle PRADE
Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS
À l’audience du 05 juin 2024, tenue en audience publique.


***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 04 octobre 2022, publié le 21 octobre 2022 au Service de la publicité foncière de VERSAILLES 2, volume 2022 S n°157, dénoncé au créancier inscrit, aux termes duquel la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] a poursuivi la vente des biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [E] [J], sis [Adresse 10] à [Localité 7], cadastrés section AB n°[Cadastre 4] [Adresse 8] pour une contenance de 01a et 76ca, AB n°[Cadastre 5] [Adresse 8] pour une contenance de 19ca et AB n°[Cadastre 6] [Adresse 8] pour une contenance de 01a et 01ca, plus amplement désignés au cahier des conditions de vente,

Vu l'assignation signifiée le 08 décembre 2022, aux termes de laquelle la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] a fait assigner Monsieur [E] [J] à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution de Versailles afin d'obtenir la vente forcée de l'immeuble saisi,

Vu le cahier des conditions de vente déposé le 12 décembre 2022 au greffe du juge de l'exécution,

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024 par RPVA, aux termes desquelles la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] sollicite à titre principal de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur l’action en revendication relative à la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 6], à titre subsidiaire de débouter Monsieur [E] [J] de toutes ses demandes, de juger la procédure de saisie immobilière régulière, de mentionner le montant de sa créance, de fixer la date d’audience de vente à laquelle il sera procédé à l’adjudication de l’immeuble saisi, de condamner la partie saise à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions notifiées le 09 avril 2024 par RPVA, aux termes desquelles Monsieur [E] [J] demande à titre principal et in limine litis au juge de l'exécution de constater le désistement de sa demande de sursis à statuer, de prononcer la nullité du commandement valant saisie, de prononcer la nullité du cahier des conditions de vente, à titre subsidiaire d’accorder des délais de paiement de 24 mois à l’issue duqel la partie saisie pourra régler le créancier poursuivant en précisant que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital, à titre très subsidiaire d’autoriser la vente amiable au prix plancher de 180.000 euros, à titre infinement subsidiaire d’ordonner la fixation de la mise à prix au montant de 150.000 euros, et de condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, 

Vu l’appel de l’affaire à l’audience du 05 juin 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 05 juillet 2024, prorogé au 19 juillet 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le désistement partiel

Aux termes des articles 394 et suivant du Code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Il est parfait par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. 

Ce désistement peut n’être que partiel, l’instance n’étant alors éteinte que relativement à la demande, objet du désistement. 

En l’espèce, Monsieur [E] [J] demande au tribunal de constater son désistement à l’égard de sa demande de sursis à statuer. 

À l’audience, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] ne s’oppose pas à ce désistement, lequel est donc parfait. 

Dès lors, le désistement partiel d’instance à l’égard de la demande de sursis à statuer sera constaté. 


Sur la recevabilité de l’action en recouvrement

Monsieur [E] [J] soutient que le délai de prescription biennal commençait à courir à compter du premier courrier en date du 03 mai 2019 pour non-paiement des deux dernières échéances et en déduit que la prescription était acquise avant la délivrance du commandement de payer du 04 octobre 2022.

Aux termes des articles L. 218-2 du Code de la consommation et 2224 du Code civil, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, ce délai de prescription débutant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

Pour autant, en application de l’article 2233, 3°, du Code civil, le point de départ de la prescription de l’action en paiement du capital restant dû, rendu exigible par la déchéance du terme, est fixé à la date de cette dernière.



Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’en matière de prêt immobilier payable par termes successifs, la prescription se divise en principe comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance. Dès lors, l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit, certes, à compter de leurs dates d'échéance successives. Cependant, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à partir de la déchéance du terme, qui est la date à laquelle le prêt devient exigible dans son intégralité.

En l’espèce, suivant acte authentique du 24 octobre 2017, Monsieur [E] [J] a acquis les biens immobiliers objets de la présente procédure, ledit acte contenant un prêt immobilier consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] au bénéfice de Monsieur [E] [J], payable par termes successifs. 

S’agissant d’un prêt immobilier payable par termes successifs, une distinction s’opère ainsi entre, d’une part les mensualités impayées, et d’une part le capital restant dû. 

En l’occurrence, les échéances impayées ont conduit au prononcé de la déchéance du terme le 13 janvier 2020, comme en atteste le décompte de créance daté du 04 novembre 2021 produit par le créancier poursuivant. Or, le commandement de payer valant saisie a été délivré par le créancier poursuivant le 10 novembre 2021. Celui-ci est donc intervenu dans le délai de deux ans du prononcé de la déchéance du terme, date à laquelle le prêt est devenu exigible dans son intégralité. 

L’action en recouvrement du créancier poursuivant n’est donc pas prescrite. 

Par conséquent, la fin de non recevoir pour prescription de l’action en recouvrement sera rejetée et l’action sera déclarée recevable.

Sur les exceptions de nullité du commandement de payer valant saisie 

Il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour la partie qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Ainsi, une nullité d'acte de procédure suppose l'existence d'un texte et d'un grief en lien avec le non-respect de la prescription formelle imposée.

Les diverses irrégularités de forme du commandement de payer invoquées par Monsieur [E] [J] seront ainsi examinées en application de ces dispositions.

Sur la délivrance du commandement de payer par clerc assermenté

Monsieur [E] [J] fait valoir que la délivrance du commandement de payer est irrégulière, pour avoir été effectuée par un clerc assermenté alors que seuls les commissaires de justice en ont compétence et que cette irrégularité lui cause nécessairement grief dès lors que la délivrance de ce commandement de payer valant saisie a pour effet de rendre son immeuble indisponible. 

L’article L. 122-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « seuls peuvent procéder à l’exécution forcée et aux saisies conservatoires les huissiers de justice chargés de l’exécution ». 

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 27 décembre 1923 relative à la suppléance des huissiers blessés et à la création des clercs assermentés énonce que : « tous actes judiciaires et extrajudiciaires, à l’exception des procès-verbaux de constats et d’exécution et des ventes mobilières judiciaires ou volontaires, devront, à peine de nullité, être signifiés par huissiers ou par clercs assermentés » et que « les procès-verbaux de constats et d’exécution et les ventes mobilières judiciaires ou volontaires resteront de la compétence exclusive des huissiers ». 

Il résulte de ces dispositions que la délivrance d’un acte d’exécution forcée, tel qu’un commandement de payer valant saisie, incombe aux seuls commissaires de justice.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie et le procès-verbal de remise de l’acte ne font aucunement référence à une remise par clerc assermenté et comportent au contraire la signature et le visa du commissaire de justice ayant procédé à la signification. 

La mention d’un acte remis par clerc assermenté dont se prévaut la partie saisie figure seulement sur un procès-verbal relatif aux « modalités de remise de l’acte », lequel ne comporte toutefois aucune indication sur l’objet de l’acte signifié et ne précise donc pas s’il s’agit effectivement du commandement de payer du 04 octobre 2022. 

En outre, ce document titré « modalités de remise de l’acte » indique que l’acte a été remis à personne. 

Or, il ressort des pièces versées par la partie saisie, en particulier du procès-verbal de remise du commandement de payer valant saisie et de l’avis de dépôt d’acte d’huissier à étude, que le commandement de payer a été remis à étude, le procès-verbal de remise du commandement précisant les diligences accomplies et l’impossibilité subséquente de le délivrer à son destinataire. 

De plus, le document relatif aux « modalités de remise de l’acte » dont se prévaut la partie saisie pour conclure à l’incompétence du clerc assermenté, porte pour numéro d’acte 75369. 

Cependant, ce numéro ne correspond, ni à celui du procès-verbal de remise à étude du commandement de payer valant saisie, ni à celui du courrier du commissaire de justice informant Monsieur [E] [J] du dépôt de l’acte à l’étude, qui ont tous deux pour numéro d’acte 73108. 

En réalité, il ressort des pièces du dossier que le numéro 75369 renvoie à l’acte de signification de l’assignation du 18 décembre 2022 devant le juge de l’exécution, lequel a effectivement été délivré à personne, par clerc assermenté. 

Il en résulte que le commandement de payer valant saisie, qui correspond à un acte d’exécution forcée, a bien été signifié par commissaire de justice. Seule l’assignation, qui ne constitue pas un acte d’exécution forcée, a valablement été délivrée par clerc assermenté. 

Dès lors, l’exception de nullité du commandement de payer pour avoir été délivré par clerc assermenté sera rejetée. 





Sur le moyen tiré de l’imprécision des sommes réclamées

Monsieur [E] [J] soutient que la créance dont se prévaut la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] n’est pas liquide, en raison de l’imprécision du décompte des sommes réclamées dans le commandement de payer, qui ne mentionne ni le montant des frais ni celui des intérêts. Il fait notamment valoir qu’aucun décompte des intérêts actualisés n’est indiqué entre le 04 novembre 2021, date d’arrêt du décompte, et le 04 octobre 2022, date du commandement de payer valant saisie. 

L’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose en son alinéa 1er que : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er ».

L’article R. 321-3-3° du même code dispose que : « Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissiers de justice, le commandement de payer valant saisie comporte : (…) 3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ».

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire constitué par la copie exécutoire d’un acte notarié du 24 octobre 2017 contenant le prêt consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] à Monsieur [E] [J] d’un montant de 132.000 euros avec intérêts à taux fixe de 1,70%. 

En vertu de ce titre, le créancier poursuivant se prévaut, dans son commandement de payer valant saisie délivré le 04 octobre 2022, d’une créance de 142.261,75 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 04 novembre 2021. Ledit commandement de payer valant saisie comporte le décompte suivant :
Capital – solde dû au 13/01/2020 : 127.602,22 €Intérêts – solde dû au 13/01/2020 : 1.555,82 € courus du 14/01/2020 au 04/11/2021 : 3.928,40 €
Assurance – solde dû au 13/01/2020 : 243,15 €Intérêts postérieurs au 04/11/2021 : POUR MEMOIREFrais de procédure : POUR MEMOIRE
Par ailleurs, le commandement de payer valant saisie précise que les intérêts moratoires postérieurs au 31 décembre 2021 sont de 1,70% l’an. 

Cette mention « pour mémoire » des intérêts dus postérieurement au 04 novembre 2021, date d’arrêté des intérêts chiffrés dans le commandement, signifie que le créancier poursuivant se réserve le droit d'actualiser sa créance au titre des intérêts de retard courus depuis le 04 novembre 2021, mais n'a nullement pour objet ou effet de rendre la créance concernée indéterminée ou invérifiable. Il convient à cet égard de relever que, selon les conditions de prêt reprises dans l’acte notarié et annexées à celui-ci, les intérêts sont stipulés au taux fixe de 1,70%, de sorte que le taux d’intérêt est connu à l’avance par Monsieur [E] [J] et ne peut varier. 

En ce sens, le décompte mentionne non seulement le capital restant dû et le montant des intérêts échus à la date du décompte le 04 novembre 2021, mais il rappelle également dans son entête le taux des intérêts, à hauteur de 1,70%. Le décompte précise au surplus que pour l’année suivante, les intérêts moratoires s’élèvent à 1,70% l’an. Le commandement de payer est ainsi conforme aux stipulations contractuelles du prêt. Dans ces conditions, la partie saisie avait connaissance, s’agissant d’un prêt à taux fixe à 1,70%, que les intérêts à échoir postérieurement au 04 novembre 2021, pour l’année en cours comme pour l’année suivante, seraient calculés au taux fixe de 1,70%. 

Le décalage entre la date d'arrêt des intérêts et la date du commandement ne contrevient nullement à l'article R. 321-3, 3°, du Code des procédures civiles d'exécution, la créance et les intérêts étant parfaitement vérifiables.

Dès lors, Monsieur [E] [J], ainsi parfaitement informé du montant de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] et de sa ventilation, ne peut sérieusement soutenir que l’imprécision du décompte inséré au commandement de payer lui aurait fait grief. 

De même s’agissant des frais de procédure, il convient de relever que ceux-ci ne sont pas évaluables au jour de la délivrance du commandement, raison pour laquelle ils sont indiqués pour mémoire, ce qui ne contrevient pas aux dispositions de l'article R. 321-3 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par conséquent, le moyen tiré de l’absence de décompte précis des sommes réclamées sera rejeté.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] justifie donc d’une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, dont le montant arrêté au 04 novembre 2021 en principal, frais et intérêts s’élève à la somme de 142.261,75 euros. 


Sur l’exception de nullité du cahier des conditions de vente 

Monsieur [E] [J] fait état de mentions irrégulières concernant la date du commandement de payer valant saisie, soulignant que le cahier des conditions de vente fait référence à un commandement du 14 octobre 2022 et que le procès-verbal de description annexé au cahier des conditions de vente date quant à lui le commandement au 24 octobre 2022. Il soutient que ces irrégularités lui font grief, en ce qu’ils ont été rédigés sur le fondement d’un commandement valant saisie qui n’a pas été délivré et qui ne pouvait permettre au commissaire de justice de pénétrer dans l’immeuble saisi.

En application de l’article R. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, le cahier des conditions de vente, déposé au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l'assignation délivrée au débiteur saisi, comporte l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l'assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Le cahier des conditions de vente contient notamment à peine de nullité :
3° L'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;
4° La désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description. 



La méconnaissance des mentions exigées par l’article R. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution constitue une nullité de forme qui, en application de l'article 114 du Code de procédure civile, ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 04 octobre 2022. Le cahier des conditions de vente et le procès-verbal de description du commissaire de justice contenu dans ledit cahier, font réciproquement référence à un commandement du 14 octobre 2022 et 24 octobre 2022, en lieu et place du 04 octobre 2022. Ces éléments témoignent d’une succession d’erreur matérielle sur le jour de délivrance du commandement de payer et non d’un commandement inexistant sur le fondement duquel les formalités légales auraient été accomplies. 

En tout état de cause, l’état hypothécaire joint au cahier des conditions de vente atteste que le commandement qui a été publié au service de la publicité foncière de Versailles, est bien celui daté du 04 octobre 2022. 

Il en résulte que les formalités hypothécaires ont été accomplies à partir du commandement valant saisie du 04 octobre 2022, lequel a été régulièrement signifié et publié auprès du bureau des hypothèques, de sorte que Monsieur [E] [J] ne peut valablement soutenir que ces erreurs matérielles lui font grief.

En tout état de cause, il ressort du cahier des conditions de vente, notamment de l’état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, que le commandement de payer valant saisie est bien daté du 04 octobre 2022. 

Par conséquent, l’exception de nullité du cahier des conditions de vente sera rejetée. 

Sur demande d’indisponibilité des biens visés au commandement immobilier

L’article R. 311-8 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « la demande en distraction de tout ou partie des biens saisis peut être formée jusqu'à la vente du bien saisi ». 

En l’espèce, Monsieur [E] [J] indique que la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6], visée au commandement de payer valant saisie, est indisponible en raison d’une action en revendication pendante devant le tribunal judiciaire de Versailles, empêchant la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] de poursuivre la procédure. 

Il verse aux débats les assignations devant le tribunal judiciaire de Versailles concernant l’action en revendication de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6] et les conclusions des parties, attestant que l’action en revendication a été engagée avant la délivrance du commandement de payer valant saisie. Pour autant, il ne démontre pas cette procédure a fait l’objet d’une quelconque publication au service de la publicité foncière de nature à la rendre opposable au créancier poursuivant. En l’absence de publication et de décision sur la propriété de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6], celle-ci ne saurait être considérée comme indisponible et avoir pour conséquence de rendre inefficace le commandement de payer valant saisie. 

Dès lors, la demande d’indisponibilité des biens visés au commandement immobilier sera rejetée. 


Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Et les articles R.121-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution et 510 alinéa 3 du Code de procédure civile disposent qu'après signification du commandement ou d'un acte de saisie, selon le cas, le juge de l'exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

L’octroi de délais de grâce suppose que le débiteur établisse sa bonne foi et sa capacité financière à payer sa dette dans les délais et selon les modalités susceptibles de lui être accordés.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] ne justifie d’aucune démarche en vue du projet qu’il allègue de réhabilitation immobilière avec rachat par une société en cours de formation des biens immobiliers litigieux, ni de sa situation actuelle de revenus. 

En l’absence d’éléments permettant d’apprécier sa capacité à régler sa dette dans les délais qu’il sollicite, sa demande de délais de paiement sera rejetée.


Sur l’orientation de la procédure

Aux termes de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] sollicite d’être autorisé à vendre amiablement le bien saisi au prix plancher de 180.000 euros mais ne produit aucun élément récent de nature à établir sa réelle intention de vendre, tel qu’un mandat de vente ou annonce de vente. Les seules estimations de valeur contenues dans le dossier de la partie saisie sont produites au soutien de sa demande de contestation de la mise à prix et non pour attester de sa volonté de vendre les biens saisis. 

Ces éléments sont de nature à caractériser un doute sérieux quant à la réalisation de la vente des biens saisis dans des conditions satisfaisantes.

Il sera donc ordonné la vente forcée des immeubles saisis.
Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l'article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, en cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l'article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée, et ce jusqu'à l'ouverture des enchères. 


Sur la demande de revalorisation de la mise à prix des immeubles saisis

L’article L. 322-6 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que : « Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ». 

La charge de la preuve incombe au saisi demandeur qui doit produire des éléments permettant de considérer que la mise à prix est manifestement insuffisante. 

En l’espèce, la mise à prix à hauteur de 15.000 euros procède des constatations effectuées sur place par le commissaire de justice et reprises dans son procès-verbal descriptif. 

Il convient de rappeler que les biens immobiliers saisis sont répartis en trois lot, le premier constitué d’une maison d’habitation avec jardinet, cabanon et grange cadastré section AB n°[Cadastre 4], le deuxième correspondant à une aire végétalisée cadastré section AB n°[Cadastre 5] et le troisième constitué d’une grange édifiée sur cour cadastré section AB n°[Cadastre 6].

Monsieur [E] [J] considère que la mise à prix fixée à 15.000 euros dans le cahier des conditions de vente est dérisoire au regard de la valeur vénale des biens et sollicite une mise à prix à hauteur de 150.000 euros. 

Pour contester cette mise à prix, Monsieur [E] [J] produit deux actes de valeur des agences immobilières WINKEY, du 18 mars 2023, et CENTURY 21, du 20 mars 2023, estimant les biens saisis à la somme de 300.000 euros. 

Concernant ces estimations, il convient de relever que l’agence WINKEY évalue la grange de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 4] à la somme de 85.000 euros, non pas en l’état, mais en y incluant « l’obtention du permis de construire pour changement de destination en habitation ». De même, les agences immobilières incluent la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6], évaluée entre 60.000 et 65.000 euros, alors même que la partie saisie argue de son indisponibilité en raison de l’action en revendication pendante devant le tribunal judiciaire. Ces actes de valeur estiment par ailleurs la maison d’habitation de la parcelle AB n°[Cadastre 4] à 150.000 euros, soit le montant de la mise à prix sollicité par la partie saisie. 

Si ces actes de valeur ne contiennent aucune indication ni état descriptif des biens en dehors de leur superficie, force est de constater qu’ils proviennent de deux agences immobilières différentes et que leurs estimations des biens saisis sont concordantes. 

Il convient tout de même de rappeler que si la mise à prix ne constitue qu’un départ d’enchères, de sorte qu’elle n'a pas à être en corrélation avec la valeur vénale de l'immeuble, il est usuel que la mise à prix soit comprise entre le quart et le tiers de la valeur vénale du bien. 

Compte tenu de ces éléments d’appréciation, la mise à prix fixée par le poursuivant à 15.000 euros apparaît manifestement insuffisante. Il sera donc fait partiellement droit à la demande et le montant de la mise à prix sera fixé à 75.000 euros pour maintenir l'attractivité des enchères, une mise à prix trop élevée étant de nature à décourager les enchérisseurs éventuels, étant rappelé qu'à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.


Sur les autres demandes et les dépens 

Les dépens seront compris dans les frais taxés. 

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées. 


PAR CES MOTIFS


Le Juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE le désistement partiel d’instance de Monsieur [E] [J] à l’égard de sa demande de sursis à statuer ; 

REJETTE la fin de non recevoir pour prescription de l’action en recouvrement ;

DECLARE recevable l’action en recouvrement intentée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] contre Monsieur [E] [J] ;

REJETTE les exceptions de nullité du commandement de payer valant saisie ; 

REJETTE l’exception de nullité du cahier des conditions de vente ;

REJETTE la demande d’insdiponibilité de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 6] ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de vente amiable ;

REJETTE le surplus des contestations et demandes incidentes ;

ORDONNE la vente forcée à l'audience du MERCREDI 13 NOVEMBRE 2024 à 09h30 des biens immobiliers appartenant à Monsieur [E] [J] tels que désignés au cahier des conditions de vente ; 

MENTIONNE le montant retenu en principal, frais et intérêts pour la créance de la Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 11] à la somme de 142.261,75 euros en principal, intérêts et frais, arrêtée au 04 novembre 2021 ;

FIXE à 75.000 euros le montant de la mise à prix et rappelle qu'à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures chacune, entre 9h et 18h, par tel huissier de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d'établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, après l'orientation en vente forcée, et ce jusqu'à l'ouverture des enchères ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 19 Juillet 2024.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Anaëlle PRADE