Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 3 juillet 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 03 JUILLET 2024
 
N° RG 23/02290 - N° Portalis DB22-W-B7H-RIXW.
 
DEMANDEURS :

Monsieur [N] [J], né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 10] URUGUAY, de nationalité Française, demeurant [Adresse 8],
représenté par Me Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [L] [Y] [Z] épouse [J], née le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 10] URUGUAY de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


DEFENDEURS :

Société ST IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 477 888 192 dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Me Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

 la Société JMI, SCI immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 522 257 120 dont le siège social est sis [Adresse 5], déclarée en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 02 Avril 2021, représentée par la SELARL ML CONSEILS, es qualité de liquidateur, 
représentée par Maître Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

S.E.L.A.R.L. [C] LEMOINE NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Notaire gérant, Maître [G] [C], domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant



SCP [E] [P], Amandine CHAVOT, Alexandra DUJARDIN et Louis SONNEVILLE, société civile professionnelle titulaire d’un office notariale immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 305 207 359, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, 
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [E] [S] [H] [P] né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 11] (93), de nationalité française, Notaire associé, membre de la SCP [P] CHAVOT DUJARDIN ET SONNEVILLE, société civile professionnelle titulaire d’un office notariale immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 305 207 359, dont le siège social est sis [Adresse 1],
représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant


ACTE INITIAL du 20 Avril 2023 reçu au greffe le 20 Avril 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Mars 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2024, prorogé au 03 juin 2024 puis au 03 Juillet 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame MESSAOUDI, Juge

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 29 juin 2016 reçu par Maître [C], Monsieur [N] [J] et Madame [L] [Y] [Z] épouse [J] (ci-après les époux [J]) ont acquis de la société civile immobilière JMI (ci-après SCI JMI) une maison d'habitation sise [Adresse 8]) au prix de 568.000 euros.

Cette vente a été réalisée par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée ST IMMOBILIER (ci-après société ST IMMOBILIER), mandant de la SCI JMI.
 
La maison a été édifiée suivant permis de construire délivré en 2012 et modifié en 2016.

Ont donc été annexés à l'acte de vente, les certificats de non-recours et de non-retraits pour permis de construire et permis modificatif, une attestation de non contestation de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) du 28 juin 2016 ainsi qu'un courrier de la Mairie d'[Localité 12] daté du 16 juin 2016 précisant que les travaux n'étaient pas conformes aux prescriptions du permis modificatif.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 août 2017, la Mairie d'[Localité 12] a mis en demeure les époux [J] de mettre en conformité leur construction concernant l'absence de pose d'un pare-vue pour faire cesser les vues sur le fonds des époux [T], leurs voisins et l'évacuation des eaux se déversant directement sur la parcelle desdits voisins.
 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 novembre 2017, les époux [T] ont mis en demeure les époux [J] de faire cesser les non-conformités. Les époux [J] exposent qu'ils n'ont jamais reçu cette mise en demeure et qu'ils en ont pris connaissance qu'au travers des pièces versées au débat.
 
Sans réponse de leurs voisins, les époux [T] ont, par acte d'huissier délivré par exploit du 23 janvier 2018, assigné en référé les époux [J] aux fins d'obtenir leur condamnation par provision à procéder aux travaux de remise en conformité de leur maison d'habitation.
 
Par ordonnance de référé rendue le 12 avril 2018 par le tribunal judiciaire de Versailles, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 22 novembre 2018, Monsieur [J] a été condamné sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à la pose d'un pare-vue pour faire cesser les vues sur le fonds des époux [T].
 
Par ailleurs, indépendamment du contentieux avec leurs voisins, les époux [J] constatant l'apparition de nombreux désordres dans leur pavillon, ont fait intervenir Monsieur [M], expert judiciaire près la cour d'appel de Versailles, lequel suite à une visite sur place le 11 mai 2018, a rédigé un rapport en date du 15 juin suivant.
 
Puis, les époux [J] ont fait constater par la SCP LEFEVRE et SCHELOUCH, huissiers de justice associés à [Localité 13], le 21 janvier 2019, la persistance et l'aggravation des désordres.
 
Aussi, selon exploits en date des 3 et 4 octobre 2019, Monsieur et Madame [J] invoquant des malfaçons et non-façons affectant la construction, ont sollicité, devant le Juge des référés du tribunal de Versailles qu’une expertise soit ordonnée.
Par ordonnance de référé rendue le 7 novembre 2019, le tribunal judiciaire de Versailles a désigné Monsieur [I] [B] en qualité d'expert judiciaire.
Les opérations d'expertise judiciaire de Monsieur [B] sont actuellement en cours.
 
Puis, par acte d'huissier délivré par exploit des 11 et 14 octobre 2019, qui constituent leurs uniques écritures, Monsieur [N] [J] et Madame [L] [Y] [Z] épouse [J] ont assigné la SCI JMI, la SCP « Raynald DUJARDIN – [E] [P] et Amandine CHAVOT », Maître [E] [P], la SELARL [C] LEMOINE NOTAIRE ASSOCIES et la société ST IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Versailles et sollicitent de voir :
 
Vu les articles 56 du CPC, 1641 et suivants, 1130 et suivants du Code civil, 1240 et suivants du Code
civil,
Déclarer les époux [J] recevables et bien fondés en leurs demandes,
A titre principal,
Constater qu'il existe plusieurs vices cachés en l'espèce tenant à la nécessité de mettre en place le pare-vue sur la terrasse du 1er étage et aux réclamations des époux [T] à ce propos, sur l'erreur d'implantation du pavillon par rapport à la limite séparative d'avec le fonds [T] et l'impossibilité en résultant d'évacuer les eaux pluviales de la terrasse et de la toiture à cet endroit, l'absence d'étanchéité ou du drainage du mur pignon mitoyen avec le fonds [T] en partie basse, les non-conformités de l'étanchéité de la toiture terrasse et de la terrasse du ler étage, qui permettent aux époux [J] d'engager l'action estimatoire contre leur venderesse,
Ecarter la clause exonératoire de la garantie des vices cachés due par la SCI JMI aux époux [J],
En conséquence,
Condamner la SCI JMI à restituer à Monsieur et Madame [J] la somme de 300.000 €, sauf à parfaire, sur le prix de vente versé,
Condamner la SCI JMI à verser aux époux [J] la somme de 50.000 € sauf à parfaire, tant notamment au titre des frais de procédure et les condamnations générées par les procédures contre leurs voisins que du surcoût de consommation électrique liée à l'absence d'isolation et d'étanchéité des murs, toiture terrasse et portes fenêtres, ainsi que les divers troubles de jouissance en résultant depuis leur entrée dans les lieux,
Subsidiairement, si par impossible la garantie des vices cachés ne pouvait être utilement mis en œuvre,
Déclarer les époux [J] recevables et bien fondés à faire valoir l'existence de dol et d'une réticence dolosive de la part de la SCI JMI, qui ont vicié leur consentement lors de la souscription de l’acte authentique de vente du 29 juin 2016,
A défaut,
Déclarer que la SCI JMI a manqué à son obligation d'information à l'égard de ses cocontractants,
En conséquence,
Condamner la SCI JMI à leur verser la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et 50.000 € en réparation de leur préjudice moral, le tout sauf à parfaire.
En tout état de cause,
Dire et juger que l'Agence immobilière ST IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des époux [J], en ne remplissant pas son devoir de conseil, de vérification et de renseignement à leur égard,
Dire et juger que l'Agence la société ST IMMOBILIER a de même manqué à son obligation d'information sur l'opportunité de l'opération pour l'acquéreur, qu'il doit avertir des risques de l'acquisition, voire même un devoir de mise en garde,
Dire et juger la SCP "RaynaId DUJARDIN -[E] [P] et Amandine CHAVOT", Maître [E] [P], la SELARL [C] LEMOINE NOTAIRES ASSOCIES ont engagé leur responsabilité professionnelle à l'égard des époux [J] pour défaut d'efficacité de l'acte juridique qu'ils ont rédigé, manquement à leurs obligations de diligences et de conseil/ d'information.
Condamner in solidum la SCP DUJARDIN - [P] - CHAVOT, Maître [E] [P] et la SELARL LEMOINE [C] NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son gérant, Maître [C], ainsi que la société ST IMMOBILIER, à indemniser les époux [J] à hauteur des sommes de 300.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et de 50.000 € en réparation de leur préjudice moral, le tout sauf à parfaire.
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner in solidum la SCI JMI, la SCP "Raynald DUJARDIN - [E] [P] et Amandine CHAVOT", Maître [E] [P], la SELARL [C] LEMOINE NOTAIRES ASSOCIES et la société ST IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction sera faite au profit de Maître Fabrice HONGRE - BOYELDIEU du CABINET AVOCALYS, Avocat associé au Barreau de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
 
 
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2020, la SELARL [C] LEMOINE sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :
 
Vu l’article 9 du Code de procédure civile ;
Vu l’article 1353 du Code civil ;
Vu l’article 1240 du Code civil ;
DIRE ET JUGER que la SELARL [C] LEMOINE, Notaires, n’a commis aucune faute dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;
DIRE ET JUGER que les époux [J] ne justifient pas d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec une hypothétique faute de la SELARL [C] LEMOINE, Notaires ;
DEBOUTER les époux [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SELARL [C] LEMOINE, Notaires ;
REJETER la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER les époux [J] et/ou toute partie succombante à payer à la SELARL [C] LEMOINE, Notaires, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER les époux [J] et/ou toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Michel RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile. 


Selon jugement du 3 février 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a ouvert à l'encontre de la SCI JMI une procédure de redressement judiciaire laquelle a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 2 avril 2021, la SELARL ML CONSEILS étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2021, Maître [E] [S] [H] [P] et la SCP [E] [P], Amandine CHAVOT, Alexandra DUJARDIN et Louis SONNEVILLE sollicitent du tribunal judiciaire de Versailles de voir :
 
Vu l’acte de vente du 29 juin 2016
Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile, 
Vu la jurisprudence citée, 
Débouter Monsieur et Madame [J] ou toutes autres parties de l’ensemble des demandes à l’encontre de Maître [P] et de la SCP de la SCP DUJARDIN - [P] – CHAVOT, 
Les mettre hors de cause
Condamner les époux [J] ou tout succombant à régler à Maître [P] et à la SCP de la SCP DUJARDIN - [P] – CHAVOT, la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
Condamner les époux [J] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.


Par conclusions notifiées par le RPVA le 24 novembre 2021, la société civile immobilière JMI, représentée par la SELARL ML CONSEILS, ès qualités de liquidateur judiciaire demande au tribunal de :

Vu l’article L. 622-21 du Code de commerce, auquel renvoie l’article L. 641-3,
Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 2241 et suivants du code civil, 1130 et 1240 et suivants du code civil,
Vu le jugement de liquidation judiciaire de la SCI JMI
 
A titre principal :
 Déclarer Monsieur et Madame [J] irrecevables en leur demande en condamnation de la SCI JMI.
Les déclarer infondés en leurs demandes.
Les débouter purement et simplement de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
 
A titre subsidiaire :
Si les demandes à venir de Monsieur [N] [J] et Madame [L] [J] née [Y] [Z] étaient jugés, en tout ou partie, recevables,
 
Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions en l’absence de preuve de tout lien de causalité entre les griefs allégués et les réparations sollicitées.

En tout état de cause :
 
Condamner solidairement M. [N] [J] et son épouse, [L] [J] née [Y] [Z] à verser à la SCI JMI, prise en la personne de la SELARL ML CONSEILS, es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 6.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
 
Les condamner sous la même solidarité à payer à la SCI JMI, prise en la personne de la SELARL ML CONSEILS, es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
Les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Corinne ROUX, Membre de l’Association ROUX PIQUOT-JOLY, Avocats aux offres de droit sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.
 
Rejeter l’exécution provisoire.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2022, la société à responsabilité limitée ST IMMOBILIER sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :
 
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1991 du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu le compromis de vente du 02 mai 2016 et ses annexes,
Vu l’acte de vente du 29 juin 2016 et ses annexes, 
Vue la jurisprudence citée,
Débouter Monsieur et Madame [N] [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ST IMMOBILIER.
Les condamner solidairement à verser à la société ST IMMOBILIER la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir, à moins qu’il soit fait droit, ne serait-ce que partiellement, aux demandes de Monsieur et Madame [J] à l’encontre de la société ST IMMOBILIER ; dans ce cas, l’écarter.
Condamner solidairement Monsieur et Madame [N] [J] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Corinne ROUX, membre de l’Association ROUX PIQUOT-JOLY, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.
 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
 
Une première ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2021. Sur demande des parties, la clôture a été révoquée par ordonnance rendue le 1er juillet 2021.
 
Une seconde ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2022. 
 
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2023, à l’occasion de laquelle, sur demande des parties, la clôture a été révoquée par ordonnance rendue le 13 février 2023 et l’affaire radiée.
 
L’affaire a été réinscrite au rôle selon décision du 20 avril 2023.
 
L'ordonnance de clôture définitive est intervenue le 04 décembre 2023. L'affaire a été plaidée le 5 mars 2024 et mise en délibéré au 3 mai 2024, prorogé au 3 juin 2024 , puis au 3 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

 
MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre préliminaire, il est rappelé que :
– d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
– d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.
 
Sur la recevabilité de la demande de condamnation de la SCI JMI, en raison de l’arrêt des poursuites induit par la liquidation judiciaire :
 
La société JMI prise en la personne de son liquidateur souligne qu'en dépit de l’ouverture de la procédure collective, les époux [J] se sont abstenus de faire évoluer leurs prétentions financières à son encontre et sollicitent sa condamnation au paiement de somme d'argent, et ce en contradiction avec le principe de l’arrêt des poursuites posé par l’article L. 622-21 du Code de commerce, auquel renvoie l’article L. 641-3 pour la liquidation judiciaire.

Elle rappelle que cette règle est d'ordre publique de telle sorte que le tribunal ne pourra que déclarer Monsieur et Madame [J] irrecevables en leur demande de condamnation.

Les époux [J] n'ont présentés aucun argument à l'encontre de cette demande.

***

Aux termes de l'article L. 622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Selon l'article R. 622-20 du même code, l'instance interrompue en application de l'article L. 622-22 est reprise à l'initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l'instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l'article L. 624-1 et mis en cause les organes de la procédure collective.

Il appartient au juge du fond de se prononcer d'office sur l'existence et le montant des créances alléguées en vue de leur fixation au passif, peu important les conclusions tendant à une condamnation au paiement (Cass., Soc., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-14529, publié au Bulletin).

Au cas d'espèce, par ordonnance du juge-commissaire du 18 octobre 2021, Monsieur [N] [J] et Madame [L] [J], ayant été relevés de la forclusion et invités à déclarer leur créance, ont procédé à la déclaration d’une créance à titre chirographaire pour un montant de 771.000 €.

Aux termes d'une ordonnance du 9 mars 2023, le juge commissaire a constaté l’existence d’une instance en cours s’agissant de la créance déclarée par M. [N] [J] et Mme [L] [Y] [Z] épouse [J] à hauteur de 771.000 euros.

Aux termes de conclusions signifiées par le RPVA le 24 novembre 2021, le liquidateur judiciaire de la société est intervenu volontairement en la cause.

En conséquence; il appartient à la présente juridiction de se prononcer d'office sur l'existence et le montant des créances alléguées en vue de leur fixation au passif, peu important que les conclusions des demandeurs aient tendu à une condamnation au paiement.

Dès lors, la demande de condamnation de la SCI JMI est recevable, sous la précision que s'il était fait droit aux demandes des époux [J], leur créance serait fixée au passif de la SCI JMI.

Sur les vices cachés :
 
Les demandeurs invoquent l’existence de vices qui lui étaient cachés lors de la vente, à savoir d'une part que leurs voisins directs, les époux [T], avaient déjà entamé des démarches tant vis-à-vis de la Commune que de la venderesse directement pour exiger la mise en place du pare-vue sur la terrasse - ce qui signifiait qu'ils n'entendaient pas en rester là - et que ledit pare-vue aurait dû être installé pour se conformer au permis de construire modificatif, comme le réclamait précédemment la Commune par des mises en demeure qu'avait préalablement reçues la SCI JMI.
 
Ils soutiennent encore qu'ils agissent bien dans le bref délai de l'article 1648 alinéa 1 du Code civil, soit dans les deux années de la découverte par eux du vice caché, à savoir le fait de devoir installer un pare-vue sur leur terrasse, nonobstant l'attestation de non-recours des autorisations d'urbanisme.

Ils précisent qu'ils n'ont pas pu réceptionner la mise en demeure de la Mairie d’août 2017 du fait de leur présence à l'étranger durant cette période et qu'ils n'ont eu connaissance de cette obligation qu'en raison de la mise en demeure du conseil des époux [T] du 27 novembre 2017, puis de l'assignation du 23 janvier 2018.
 
Ils affirment que s'ils avaient été avisés de la carence de la SCI JMI à installer le pare-vue et des prétentions des voisins, avant la signature du compromis de vente de mai 2016, ils n'auraient pas accepté d'acquérir ce bien au prix demandé.

Ils font valoir que les malfaçons et non-façons relatives au défaut d'étanchéité du mur pignon et au défaut d'évacuation des eaux pluviales en limite séparative constituent également des vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination, en générant des infiltrations et de l'humidité dans les pièces du rez-de-chaussée contiguës au fonds des époux [T], voire en diminuant l'usage, faute de pouvoir correctement évacuer les eaux pluviales de la toiture et de la terrasse.

Ils considèrent, encore, que l'absence d'une étanchéité conforme de la toiture terrasse constitue aussi un vice caché rendant le pavillon impropre à sa destination et diminuant l'usage de la maison, puisque comme le note Monsieur [M], cette partie du pavillon n'est plus isolée, générant une difficulté importante à chauffer le logement et qu'il en est de même pour les infiltrations en provenance de la défaillance des portes fenêtres de la terrasse du 1er étage et celles générées par les défauts du solin de celle-ci.

Ils affirment que la SCl JMI, dont l'objet social est la location de biens immobiliers ainsi que de construction et travaux de bâtiments, doit être considérée comme un vendeur professionnel ne pouvant bénéficier du jeu de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente.

En défense, la société JMI soutient que les parties l'ont expressément exonérée de la garantie des vices apparents et cachés conformément aux articles 1642 et 1643 du Code civil ; qu'en tout état de cause, les époux [J] ayant été informés de l’absence de pose de pare-vue sur la terrasse à la date de l’achat, cette information exclut qu’ils puissent engager l’action estimatoire.


Elle indique, encore, qu'en tout état de cause, les époux [J] ont été informés de l’absence de pose de pare-vue sur la terrasse à la date de l’achat et que, par sa nature, la réclamation des époux [T] sur l'erreur d'implantation du pavillon par rapport à la limite séparative d'avec le fonds [T] n’est pas un vice caché et n’est pas établie à ce jour.

Elle souligne que l'impossibilité qui en résulterait d'évacuer les eaux pluviales de la terrasse et de la toiture à cet endroit n’est pas non plus établie et qu'en particulier, la réclamation de Monsieur [T], relative à l’écoulement des eaux de pluies et à l’implantation sur son terrain d’une évacuation en PVC n’est pas certaine, les pièces produites dans le cadre de l'instance en référé ne faisant état que d’un déversement potentiel des eaux de pluie sans être affirmatives.
 
Elle affirme, encore, que le fait que Monsieur et Madame [J] ont donné leur bien en location, à compter du 1er janvier 2020 démontre qu’il est conforme à sa destination d’habitation et qu'en tout état de cause aucun des griefs précités ne pourraient justifier une indemnisation de 300.000 euros.


***

L'article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
 
Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l'acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.
 
En application de l'article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur, s'il l'avait connu, n'aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.
 
Et l'article 1642 du même code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu'aux termes de l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
 
Néanmoins, cette exonération ne s'applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.
 
L'acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l'action rédhibitoire ou estimatoire.
 
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».


 

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.
 
Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
 
       - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
            - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
            - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
       - n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu  des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du Code civil.
 
Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.
 
A cet égard, il est constant qu'un rapport d'expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.
 
Ce rapport constitue alors un élément de preuve qui pourra être pris en compte dans la mesure où il est corroboré par d'autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une seule des parties.
 
Enfin, il est constant que l'acheteur d'un bien affecté d'un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice a disparu.

***

En l'espèce, il ressort des mentions figurant en page 12 de l'acte de vente que les acquéreurs ont été informés de ce qu'« il résulte d'un courrier émanant de la mairie en date du 16 juin 2016 que certains éléments sont non conformes au permis de construire modifié (…). LE VENDEUR déclare que ces éléments sont les suivants : brise-vues non posée et une plante trop proche de la limite séparative (40 cm au lieu de 60 cm du grillage) ».

Par ailleurs, le courrier de la Mairie d'[Localité 12] adressé le 16 juin 2024 à Maître [P], faisait état des remarques des voisins.

Il apparaît dès lors qu'ils avaient connaissance de la non conformité du pare-vue.

En conséquence, nonobstant le fait qu'il y aurait eu lieu, en tout état de cause, d'établir que ce vice rendait l'immeuble impropre à l'usage attendu, ce qui peut en l'espèce être sérieusement discuté, force est de constater qu'il n'était pas caché aux acquéreurs.

S'agissant, par ailleurs, du défaut d'étanchéité du mur pignon allégué par les demandeurs, il apparaît que les époux [J] sont défaillants dans la preuve qui leur incombe en ce qu'ils se contentent de verser aux débats un « rapport de visite » établi, non contradictoirement, à la demande des propriétaires, le 11 mai 2018 par Monsieur [M], expert judiciaire qui n'intervenait pas dans la cadre d'une désignation judiciaire.
Or, s'il est constant qu'un rapport d'expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, il n'en demeure pas moins que ce rapport ne pourra être pris en compte que dans la mesure où il est corroboré par d'autres pièces.

En l'espèce, outre ce rapport de visite, les demandeurs produisent la note n°1 adressée aux parties par l'expert judiciaire désigné selon ordonnance de référé du 7 novembre 2019 laquelle n'évoque aucunement les éventuelles responsabilités des protagonistes.

Ce faisant, ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'existence d'un vice tenant à un problème d'étanchéité affectant le bien vendu.

Enfin, au soutien de leur affirmation selon laquelle le défaut d'évacuation des eaux pluviales en limite séparative constitue également un vice caché, les époux [J] produisent le procès-verbal dressé le 6 avril 2017 par Maître [R] [D], huissier de justice à [Localité 9] à la demande de Monsieur [T] lequel a relevé les faits suivants :

« Je constate sur le mur terrasse que les deux évacuations d'eau déversent au dessus du terrain de Monsieur [T] Photo 5
 En pied de ce garde-corps, je constate la présence d'un chéneau à priori métallique, se trouvant lui aussi à l'aplomb du fonds de Monsieur [T]. Photo 6.
Enfin, je constate partiellement la présence en pied de la construction d'un conduit pvc recouvert par une bordurette en ciment se trouvant donc sur le terrain de Monsieur [T]. Photo 7 et 8. »

Toutefois force est de constater que ce constat, qui a été dressé de manière non contradictoire, n'est étayé par aucun autre élément.

Or, l'absence de mesures précises ne permet pas d'établir avec certitude l'implantation de la maison par rapport à la limite séparative de propriété, de sorte que l'empiétement invoqué n'apparaît pas suffisamment établi.

En conséquence, les époux [J] ne rapportent pas davantage la preuve de l'existence d'un vice tenant à un empiétement de leur habitation sur le fonds voisin ayant pour cause le défaut d'évacuation des eaux pluviales de la toiture et de la terrasse.

Dès lors, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes fondées sur l'existence de vices cachés.


Sur le dol :

A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [J] affirment que la SCI JMI leur a volontairement caché l'existence d'un contentieux avec la Commune d'Orgeval et des réclamations de ses voisins quant à la mise en place du pare-vue.

Ils lui reprochent, également le fait que leur aient été présentés à la dernière minute un courrier sibyllin de la mairie évoquant, sans les détailler, des non-conformités au permis de construire et dans le même temps une attestation d'absence de recours contre les constructions datée de la veille de la signature de l'acte authentique.


Ils considèrent, encore, que la venderesse ne pouvait ignorer que la toiture et la terrasse ne disposaient pas d'évacuation se rejetant strictement sur sa parcelle, ce qui induisait une possible erreur d'implantation du pavillon par rapport à la limite séparative des deux parcelles.

En défense, la société JMI souligne que s’agissant du pare-vue, la cour d’appel de Versailles a parfaitement appréhendé la situation dans son arrêt du 22 novembre 2018 en relevant que, la non-conformité au permis de construire modificatif , qui prévoyait notamment la mise en place d'un pare-vue qui n'a jamais été installé, est mentionnée expressément dans l'acte de vente et qu'il importe peu qu'une attestation de non contestation de la conformité des travaux ait été annexée à l'acte de vente, la mairie d'[Localité 12] indiquant très clairement que la délivrance de cette attestation de DACT était tacite et qu'une désorganisation de ses services n'avait pas permis de la contester dans les temps.

Elle rappelle que la mairie a informé le Notaire des deux non-conformités qu’elle avait constatées, ce dernier s'étant chargé de les intégrer dans l’acte de vente de sorte que les acquéreurs étaient avisés à la date de signature de l’acte notarié.

Elle souligne, encore, que les vices que retiendrait l’expertise judiciaire en cours ont été révélés a posteriori.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.
 
A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
 
Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
 
Le dol s'apprécie à la date de la conclusion du contrat.  Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.
 
Le dol suppose la preuve d'un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d'un élément moral caractérisé par une intention de tromper.
 
Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.
 
Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n'y a pas dol car l'obligation d'informer n'existe qu'à l'égard de celui qui ne peut pas s'informer.

*
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que les époux [J] ont été informés, avant la signature de l'acte de vente, de la nécessité d'installer le pare-vue litigieux.

Qu'en raison de la nature de cet élément et du courrier de la mairie annexé à l'acte de vente, qui ne comportait aucune ambiguïté contrairement à ce qu'ils affirment, les acquéreurs ne peuvent sérieusement soutenir ignorer les risques d'un contentieux, actuel ou futur, avec la mairie et leurs futurs voisins.

En effet, à partir du moment où était portée à leur connaissance une non conformité du bien qu'ils s'apprêtaient à acquérir ayant des conséquences directes sur le fonds voisin, ils ne peuvent soutenir avoir été laissés dans l'ignorance du conflit de voisinage dont l'absence de pare-vue était à l'origine.

En outre, s'agissant de canalisations se déversant sur le fonds voisin, il résulte des développements précédents que les pièces produites par les demandeurs, en l'absence de précisions quant aux limites séparatives des deux fonds contigus, ne permettent pas d'établir avec certitude que les canalisations litigieuses empiètent sur la parcelle voisine.

Au demeurant, si cet empiétement était réel, il aurait été visible par tout acquéreur suffisamment attentif, de telle sorte que les époux [J] n'auraient pas été fondés à invoquer l'existence d'un dol de ce chef.

En conséquence, les époux [J] échouent à rapporter la preuve, qui leur incombe, de l'existence du dol dont ils soutiennent être les victimes et ils seront déboutés de l'ensemble des demandes présentées sur ce fondement.


Sur le manquement au devoir d'information et de conseil de l'agence immobilière et des notaires :

Monsieur et Madame [J] prétendent qu'en tout état de cause, l'Agence immobilière ST IMMOBILIER et les notaires ont engagé leur responsabilité professionnelle en ne remplissant pas leur devoir de conseil, de vérification et de renseignement à leur égard, en ne les prévenant pas dès la phase des négociations qu'un pare-vue de taille conséquente devait être obligatoirement installé sur la terrasse coté fond [T], ce qui diminuait la vue panoramique à partir de ladite terrasse, ainsi que la luminosité des pièces principales du premier étage.

Ils considèrent que les deux offices notariaux, intervenant comme rédacteur de l'acte authentique de vente et conseils des parties, ont engagé leur responsabilité professionnelle respective pour défaut d'efficacité de l'acte juridique qu'ils ont rédigé ou manquement à leurs obligations de diligences et de conseil/information ; que notamment, il leur appartenait du fait de la correspondance particulièrement sibylline de la mairie, de solliciter de la Commune des précisions sur les non-conformités en question, relevées lors de la visite sur place par ses agents, ainsi que la nature des réclamations et l'identité des voisins concernés.

Ils soulignent que Maître [C] de la SELARL LEMOINE [C], qui les assistait, a manqué à ses obligations de diligences, de conseil et d'information à leur égard, dès lors qu'en n'obtenant pas toutes les informations utiles de la part de son confrère, il les a empêchés de disposer de tous les éléments nécessaires pour s'engager en toute connaissance de cause, voire leur a fait perdre la chance de ne pas acquérir cet immeuble dans ces conditions.

L'Agence immobilière ST IMMOBILIER réplique que le seul reproche qui lui est fait concerne le pare-vue, alors qu’il était explicitement mentionné sur les plans annexés à la demande de permis de construire, et remis à Monsieur et Madame [J] lors de la conclusion du compromis de vente du 02 mai 2016.

Elle soutient qu'elle a parfaitement rempli ses obligations en ce qu'elle a pris le soin d’annexer au compromis de vente conclu par Monsieur et Madame [J] les deux demandes de permis de construire et les plans de la construction et que les plans annexés à la demande de permis de construire mentionnent expressément les deux pare-vues, le long de la terrasse, sur le côté de la construction, côté [T], et sur une petite partie en façade avant et que cette information a ensuite été expressément réitérée lors du rendez-vous notarié du 29 juin 2016.

Elle souligne que l’analyse des pièces versées aux débats par les demandeurs démontre qu’à la date de la conclusion du compromis de vente, soit le 2 mai 2016, la Mairie d’[Localité 12] ne s’était aucunement manifestée auprès de la SCI JMI, ni pour soulever un défaut de conformité, ni pour porter à sa connaissance les contestations de son voisin, Monsieur [T].

Elle affirme, encore, que, bien que n'ayant pas cette information, elle a pris le soin d’inviter les parties à subordonner la réalisation de la vente à l’obtention, avant la signature de l’acte de vente :
- du certificat de non recours et non retrait du permis de construire du 25 juin 2012 et du permis de construire modificatif du 05 février 2016,
- de l’attestation de non contestation de la conformité de la construction.
 
Maître [C] souligne qu'il n’est pas intervenu dans le cadre de la rédaction et de la régularisation de la promesse de vente.

Il indique que lors de sa saisine, le 27 avril 2016, les seules pièces alors en possession des époux [J] étaient le permis de construire, le permis modificatif et la Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), de telle sorte que s'agissant de l’acquisition d’une habitation venant d’être achevée, il a été inséré la condition suspensive au profit de l’acquéreur de l’obtention avant la signature de l’acte de vente du certificat de non recours et de non retrait des permis de construire et de l’attestation de non contestation de la conformité desdites construction.

Il affirme que son confrère lui a communiqué, le 28 juin suivant, les certificats de non recours et de retrait de la Mairie, ainsi que l’attestation de non contestation de la conformité de la Mairie établis le jour même ; qu'il n'avait lui-même, à aucun moment, été informé d’éléments qui lui auraient permis de supposer, à ce moment-là l'existence d'une non conformité , qu'il n’avait aucun moyen de connaître les agissements ou les velléités des voisins à l’encontre de la venderesse, le courrier de la Mairie faisant seulement état de « diverses remarques » qui lui auraient été adressées par les voisins, sans plus de détails.

Il fait encore valoir qu'il n’avait aucun moyen de connaître l’existence des nombreux désordres affectant le pavillon invoqués par les demandeurs ; que les époux [J] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice subi et les fautes alléguées à l’encontre des notaires, ni d'un préjudice matériel actuel et certain, ni de la réalité du préjudice moral qu’ils invoquent dans son principe, et dans son quantum.



Maître [E] [P] et la SCP [E] [P], Amandine CHAVOT, Alexandra DUJARDIN et Louis SONNEVILLE rappellent que les époux [J] étaient assistés par Maître [C] de la SELARL LEMOINE [C], qu'eux-même ont transmis et annexé à l’acte de vente tous les éléments en leur possession au moment de la vente ; qu'après avoir reçu le courrier de la mairie du 16 juin 2016 accompagnant la DIA, Maître [P] a indiqué dans l’acte, que des voisins avaient fait des observations sur le permis et que certains travaux n’étaient pas conformes, alors que la jurisprudence constante précise que le notaire n’a pas à procéder à la vérification des déclarations des parties s’il n’y a pas d’éléments lui permettant de soupçonner l’inexactitude de celles-ci.

Ils considèrent que les époux [J] ne peuvent imputer aux notaires un quelconque manquement à leurs obligations de conseil alors même, qu’ils indiquent eux-mêmes que c’est par exploit du 23 juin 2018, soit plus de deux ans après la vente litigieuse, qu’ils ont été assignés par leurs voisins.

Ils font, enfin, valoir que les demandeurs n'établissent ni l'existence d'un lien de causalité et ne démontrent pas l'existence du préjudice qu'ils invoquent.

***

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Selon l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
L'article 1991 dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, et l'article 1992 qu'il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
 
Selon l'article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
La mise en jeu de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration par celui qui l'invoque d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, les époux [J] étant ainsi tenus en l'espèce de prouver la mauvaise exécution du mandat par l'Agence immobilière ST IMMOBILIER de son obligation contractuelle ainsi que l'existence d'un lien de causalité entre la faute et les préjudices invoqués.
 
Par ailleurs, les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat ; en leur qualité d’officiers ministériels, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privés, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité ; dans cette perspective, il sont tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques ; ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte ; tout manquement aux devoirs de leur charge est donc susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du Code Civil devenu article 1240 ; cela suppose donc la preuve d’une faute reliée à un préjudice par un lien de causalité certain.
 
Toutefois, la responsabilité d’un notaire ne peut être retenue que s’il y a eu défaillance dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité de l’acte impose nécessairement ; qu’elle est également engagée si son client n’a pas été renseigné sur les conséquences des engagements qu’il contracte.

En particulier, le Notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.

En vertu de son devoir de conseil, le notaire est par ailleurs tenu d’éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu’ils ont souscrits. Il doit à ce titre faire connaître à ses clients toute l’étendue des obligations qu’ils contractent, afin notamment d’empêcher les différends de naître.
 
Il n’est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés.
 
Ces obligations incombent tant au notaire ayant reçu l’acte qu’à celui qui a été spécialement été chargé par les acquéreurs de les assister.
 
Le manquement du notaire à l'une de ces obligations se résout en dommages et intérêts à hauteur de la perte d'une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleurs conditions.
 
Il incombe en tout état de cause à la partie qui agit en réparation de rapporter la preuve du lien de causalité entre le préjudice qu'elle invoque et la faute alléguée.

***

S'agissant de la responsabilité de l'agence immobilière, dont il convient de rappeler qu'elle est un professionnel de la vente et non un professionnel de la construction, il y a lieu de rappeler la chronologie des événements.

Il apparaît ainsi que le compromis de vente a été signé entre la société JMI et les époux [J] le 2 mai 2016, tandis que les certificats de non recours et de retrait de la Mairie, ainsi que l’attestation de non contestation de la conformité de la Mairie sont datés du 28 juin suivant.

Au surplus, le courrier de la mairie du 16 juin 2016 a été directement adressé à Maître [P].

Il en résulte, qu'en tout état de cause, l'agence immobilière ne disposait pas de l'information selon laquelle l'immeuble objet du mandat de vente n'était pas conforme au permis de construire, information qui a été révélée près de 2 mois après la signature du compromis de vente.

Dès lors, l'Agence immobilière ST IMMOBILIER n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle.

S'agissant des notaires, ainsi qu'il a été relevé ci-dessus, il résulte clairement des mentions de l'acte authentique de vente que les époux [J] ont été parfaitement informés de la non conformité de l'immeuble acquis notamment en raison de l'absence de pare-vue, pourtant prévu au permis de construire.




Par ailleurs, le courrier de la Mairie d'[Localité 12] adressé le 16 juin 2024 à Maître [P], dont il n'est pas contesté qu'il a été annexé à l'acte de vente, loin d'être « sibyllin », ainsi que l'affirment les époux [J], était au contraire très précis quant aux informations qu'il contenait puisqu'il indiquait :

« nous avons reçu la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux le 09 mars 2016. En fait, suite à une visite sur place, il s'avère que les travaux ne sont pas conformes aux prescriptions énoncées par la commune dans le permis modificatif.

Aussi, je me permets de rajouter que ce permis a fait l'objet de diverses remarques de la part des voisins. ».

En outre, si cette correspondance ne précise pas quelles sont les éléments de non conformité, force est de constater que cette information était mentionnée, en gras, page 13 de l'acte de vente.

Dès lors, avertis de ce que l'absence de pare-vue était une non conformité, les demandeurs ne pouvaient qu'être conscients d'être à la merci d'un contentieux avec leurs voisins, alors qu'ils étaient, au surplus, informés que «  ce permis a fait l'objet de diverses remarq