Tribunal Judiciaire · TPX POI JCP REFERES — 17 juillet 2024

TRIBUNAL
de Proximité de POISSY
[Adresse 8]
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]











N° RG 24/00008 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCEZ

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion



ORDONNANCE DE REFERE


Du : 17 Juillet 2024







S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT


C/


[D] [Z]

 


Copie exécutoire délivrée le

à : Me PRINSON-MOURLON 
Copie à : Mme [Z]


Minute n° : /2024


ORDONNANCE DE REFERE DU 17 juillet 2024 




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Sous la Présidence de Mme Myrtille SURAN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier ;


L'ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ; 




ENTRE :



DEMANDEUR :


S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me PRINSON-MOURLON Thérèse, avocat du barreau des Hauts-de-Seine




ET :




DEFENDEUR :


Mme [D] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
comparante








EXPOSE DU LITIGE

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Mme [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 9] [Adresse 2] par contrat du 10 septembre 2015, moyennant un loyer mensuel résiduel qui était en dernier lieu de 666,40€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 7704,24€ a été délivré à Mme [D] [Z] le 20 juin 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juin 2023.

Devant l'absence de régularisation, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, par acte du 15 novembre 2023, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 17 novembre 2023, a fait assigner Mme [D] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; L’expulsion de Mme [D] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;La condamnation de Mme [D] [Z] au paiement de la somme de 945,80€ à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au dernier loyer actualisé, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète des lieux ;La condamnation de Mme [D] [Z] au versement de la somme de 7868,98€ due au titre des arriérés locatifs au 31 mai 2023, avec intérêts à compter de la date de délivrance du commandement de payer ;La condamnation de Mme [D] [Z] au versement de la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2024.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 29 avril 2024 à la somme de 6452,60€, échéance de mars 2024 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire à la locataire.

Mme [D] [Z] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150€ en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir des revenus de 1500€, des allocations familiales à hauteur de 200€ et trois enfants à charge. Elle précise qu’un FSL lui a été accordé la veille à hauteur de 4000€.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail



Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 21 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. 

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12 bis).

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 7704,24€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [D] [Z] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 21 août 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Mme [D] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6452,60€ à la date du 29 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse et comprenant deux derniers règlements de la locataire de 666,40€ et de 150€ le 17 mars 2024. 


Mme [D] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.
 
Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [D] [Z] sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 6452,60€, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er avril 2024, jusqu'à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, d’autant qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au profit de celle-ci, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.


Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [D] [Z] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas. 

Mme [D] [Z] propose de verser 150€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux dès lors qu’une réduction FSL de 4000€ lui est accordée, ce dont Mme [D] [Z] justifie par la production d’un courriel de l’assistante sociale de la Préfecture des Yvelines en date du 6 mai 2024, non contesté par le bailleur. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de septembre 2023, soit antérieurement à l’audience. 
Par ailleurs, Mme [D] [Z] perçoit un salaire de l'ordre de 1500€, outre des allocations familiales de l’ordre de 200€ pour ses trois enfants. Elle verse 150€ en sus du loyer et des charges depuis octobre 2023, voire davantage certains mois (850€ en sus du loyer en janvier 2024 ; 450€ en sus du loyer en février 2024). Elle apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement et en accord avec le bailleur.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.


Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [D] [Z], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [D] [Z] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 21 août 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, à titre provisionnel, une somme de 6452,60€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 29 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 juin 2023 ;

AUTORISE Mme [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 150€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;


DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;
que Mme [D] [Z] soit condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.






Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 17 juillet 2024.

La Greffière La juge