Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 11 juillet 2024

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 11 JUILLET 2024
 
N° RG 19/07652 - N° Portalis DB22-W-B7D-PD5Z.
 
DEMANDERESSE :

Madame Madame [D] [R], née le 19 avril 1984 à [Localité 8] (78), de nationalité française, employée, célibataire demeurant [Adresse 7], et, désormais [Adresse 2], 
représentée par Maître Sophie MERCIER de la SELARL VERPONT AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant


DEFENDEUR :

Monsieur [G] [M], né le 15 septembre 1978 à [Localité 6] (78), de nationalité française, enseignant, demeurant [Adresse 4], 
représenté par Me Pauline MIGAT-PAROT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2019 reçu au greffe le 26 Novembre 2019.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ZYLBERMAN, Magistrat Honoraire 

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.







EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 mars 2012, Madame [D] [R] a acquis de Monsieur [G] [M] la propriété d'un bien immobilier constituant le lot n°126 sis dans un ensemble immobilier en copropriété comportant plusieurs bâtiments situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour un prix de 134.500 euros.

Il s'agit d'un appartement au premier étage portant le numéro 101 comprenant principalement une cuisine, un séjour, une chambre et une salle de bains et toilettes.

Il a été intégré à l'acte la clause suivante :
« Tous les travaux votés avant la date des présentes restent à la charge du vendeur, l’acquéreur ne supportera la charge que des travaux votés à compter de ce jour. Précision est ici faite : il a été convenu entre les parties que Monsieur [M] prendra à sa charge les éventuels travaux concernant les faux-plafonds et gros œuvre. Ces travaux devaient être votés dans le courant du mois de mai 2012. Au premier trimestre 2012, le premier règlement de 190 € a déjà été réglé par Monsieur [M] ; Monsieur [M] déclare prendre à sa charge la totalité de ces travaux sans aucun recours contre Mademoiselle [R] ».
Une somme de 3.000 euros a été versée à cet effet par Monsieur [G] [M] entre les mains du notaire, constitué séquestre.

Dans le cadre des mesures de contrôle entreprises dans tout l’immeuble, l’architecte mandaté par le syndic a par mail du 14 février 2017 signalé, après dépose du faux-plafond, la rupture d'une poutre maîtresse dans le salon de l'appartement de Madame [D] [R].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2017, le conseil de Madame [D] [R] a alerté Monsieur [M] sur l'état du plafond et du plancher, considérant que la responsabilité du vendeur était engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En parallèle des initiatives prises par Madame [D] [R], une procédure d'expertise judiciaire a été initiée par la copropriété à l'encontre du syndic de l'immeuble et des sociétés AXA et VEOLIA. C'est ainsi que Monsieur [P] [A] a été désigné en qualité d'expert judiciaire par ordonnance de référé rendue le 30 mars 2017. Les opérations d'expertise sont toujours en cours à ce jour.

Par acte d'huissier du 5 octobre 2017, Madame [D] [R] a fait assigner Monsieur [M] aux fins de désignation d'un expert judiciaire.

Monsieur [F] [V], désigné par ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017 et dont la mission a été prorogée par ordonnance du 2 avril 2018, a déposé sa note de synthèse le 2 juillet 2019.

Suivant acte d'huissier de justice signifié le 21 novembre 2019, Madame [D] [R] a fait assigner Monsieur [G] [M] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins, à titre principal, d'annulation de la vente et, à titre subsidiaire, d'indemnisation des préjudices subis.
L'expert judiciaire a déposé son rapport daté du 4 mars 2020 et transmis aux parties le 7 mars 2020.

Suivant ordonnance en date du 31 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné à Madame [D] [R] de communiquer à Monsieur [G] [M], dans leur intégralité, l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] intervenus depuis la date de la vente, le 31 mars 2012.


Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2023, Madame [D] [R] demande au tribunal de :

Vu les articles 1116, 1641 et suivants, 2231 et 2241 du code civil,
Vu la note de synthèse de Monsieur l’expert judiciaire Monsieur [F] [V],
Vu les pièces du dossier,
 
DIRE et JUGER que Monsieur [G] [M] a engagé sa responsabilité et garantie pour vices cachés ainsi que, subsidiairement, pour réticence dolosive envers Madame [D] [R] ;
Par conséquent,
A titre principal,

ANNULER la vente passée par acte authentique le 31 mars 2012 par devant Maître [B] [H] de la SCP [Y] [H] [L], notaire à MANTES LA JOLIE, pour la propriété d’un bien immobilier sis dans un ensemble immobilier en copropriété édifiée sur une parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] située [Adresse 1] qui constitue le lot 126 pour une superficie de 48,31 m² et pour une somme de 134 400 euros (prix pour le bien immobilier).

CONDAMNER Monsieur [G] [M] à rembourser à Madame [D] [R] le prix de vente soit la somme de 134 400 euros ainsi que les frais d’agence pour la somme de 7 000 euros et les frais notariés pour la somme de 9 645,25 euros.
A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [G] [M] à verser à Madame [D] [R] la somme de 210 298, 69 euros décomposée comme suit :
Travaux de réfection 18 672,50 €
Travaux de peinture 16 786,00 €
Moins -value 72 000 €
Trouble de jouissance 21 133, 21 € au jour de l’assignation
52 172,62€ au jour des conclusions récapitulatives au 18/09/2023
Préjudice matériel 48 667,57 €
Préjudice moral 2000 €

DIRE et JUGER que le montant des travaux sera actualisé selon l’indice FFB du 4ème trimestre 2019 au jour du jugement à intervenir ;

DIRE et JUGER que les condamnations porteront intérêts au taux légal avec bénéfice de l’anatocisme ;

En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur [M] de toutes ses conclusions, fins et prétentions ; notamment, REJETER sa demande de sursis à statuer.

CONDAMNER Monsieur [G] [M] à verser à Madame [D] [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens dont ceux de l’instance en référé, les frais d’expertise judiciaire et ceux de la présente instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en vertu de l’article 515 du code de procédure civile.


Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2023, Monsieur [G] [M] demande au tribunal de voir :

Vu les articles 1116, 1641 et suivants du Code civil,
Vu les pièces du dossier,
A titre liminaire et principal :
JUGER que l’action de Madame [R] est prescrite.

A titre subsidiaire :
JUGER que Monsieur [M] n’engage pas sa responsabilité et garantie pour vices cachés.
JUGER que subsidiairement, il n’engage pas non plus sa responsabilité pour réticence dolosive envers Madame [D] [R]
REJETER l’intégralité des demandes de Madame [R].
A titre infiniment subsidiaire :
Si toutefois le Tribunal retenait la responsabilité de Monsieur [M] :
- Surseoir à statuer dans l’attente des décisions concernant les procédures initiées par Madame [R] contre Véolia et contre Madame [Z].
- A défaut :
o Rejeter les demandes indemnitaires formées par Madame [R] au titre du préjudice
de moins-value et matériel.
o Dire que les frais de réparation ne pourront être indemnisés au-delà de 18.672,50 €.
o Dire que le préjudice de jouissance ne pourra être supérieur à 25.814 €.
o Ramener le préjudice moral à de plus justes proportions.
- Rejeter le surplus des demandes de Madame [R].
En tout état de cause :
CONDAMNER Madame [R] à verser à Monsieur [M] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.
CONDAMNER Madame [R] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2024. L'affaire a été plaidée le 7 mai 2024 et a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.


Sur la prescription de l'action en garantie des vices cachés

Monsieur [G] [M] invoque la prescription de l'action en garantie des vices cachés engagée par Madame [D] [R].

Il indique être dans l'impossibilité d'apprécier avec certitude, en l'état de la communication de pièces incomplète de la demanderesse, si cette dernière a agi dans le délai de deux ans imparti par l'article 1648 du code civil puisqu'elle n'a versé aux débats que certains procès-verbaux d'assemblée générale et n'a pas communiqué l'ensemble des rapports établis par QUALICONSULT à la demande du syndic de telle sorte qu'il ne peut pas apprécier la date de la découverte de la rupture de la poutre et celle de la rupture elle-même.

Il relève que Madame [D] [R], présidente du conseil syndical, connaissait l'existence des désordres structurels anciens affectant l'immeuble depuis 2013 au vu des procès-verbaux produits. Il dénonce la dissimulation par elle des informations qu'il sollicite et qui démontreraient que les difficultés liées aux faux plafonds dans l'immeuble mais également dans son appartement étaient connues d'elle depuis longtemps.

Il fait valoir que le constat en février 2017 de la rupture de la poutre a été effectué après de multiples investigations initiées plusieurs mois et années avant et que le constat de la rupture de la poutre sur un plafond complètement détérioré par des investigations antérieures ne permet pas de dater l'apparition du désordre visiblement très antérieur à cette date.

Il en déduit que lorsqu'elle assigne en 2017, Madame [R] a connaissance des désordres affectant son appartement depuis plus de deux ans.


Madame [D] [R] répond que la connaissance par elle du vice caché date du 14 février 2017, ce que reconnaît Monsieur [M] dans ses écritures, que l'assignation en référé délivrée le 5 octobre 2017 a interrompu le délai de deux ans, que cette procédure a donné lieu à des ordonnances des 21 novembre 2017 et 2 avril 2018, qu'elle a assigné au fond dans les deux ans de ces ordonnances.

Elle conteste avoir pu avoir connaissance du vice dès 2013, seul le recours aux hommes de l'art lui en ayant permis la découverte.

***

Aux termes de l’article 1648, alinéa 1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés est un délai de prescription qui peut être interrompu par une demande d’expertise en référé en application de l'article 2241 du code civil puis suspendu jusqu'au jour du dépôt du rapport d’expertise conformément à l'article 2239 du même code.

En l'espèce, le bien est désigné à l'acte de vente comme l'appartement numéro 101 (lot n°126) situé dans le bâtiment B, au premier étage accessible par le [Adresse 3].

Il résulte des procès-verbaux des assemblées générales de 2014 à 2016 qu'étaient prévus des travaux de réfection du plancher haut du 1er étage lot n°107, de consolidation des voûtes de caves et plus généralement des travaux de réhabilitation pour remédier aux désordres sur la structure de l'immeuble. Un rapport de diagnostic a été établi le 16 janvier 2017 par QUALICONSULT qui a procédé par sondage notamment dans les appartements du 1er étage indiquant avoir dû suspendre ses conclusions « jusqu'à connaissance du plancher ».

Madame [D] [R] produit un mail du 14 février 2017 et une attestation de l'ingénieur conseil, Monsieur [U], d'où il résulte que les recherches menées ont conduit à démonter le plafond de la salle de séjour et de la cuisine de l'appartement de Madame [D] [R] courant février 2017 et qu'il a été constaté la rupture totale de la poutre longitudinale supportant les solives. S'en est suivi un constat d'huissier dressé le 23 février 2017 qui confirme la datation de la révélation à Madame [D] [R] des désordres dont s'agit.

Si les copropriétaires et, en particulier Madame [D] [R], étaient informés des problèmes structurels de l'immeuble, rien n'établit que les désordres au sein de son appartement étaient connus d'elle avant février 2017.

La prescription de deux ans a été valablement interrompue par l'assignation en référé délivrée le 5 octobre 2017 par Madame [D] [R] puis suspendue jusqu'au dépôt en mars 2020 du rapport d'expertise. Madame [D] [R] ayant saisi la juridiction du fond le 21 novembre 2019, avant dépôt du rapport, le délai de deux ans n'avait pas encore recommencé à courir. Son action a donc été engagée dans le délai légal.

Monsieur [G] [M] ne peut qu'être débouté de sa fin de non recevoir tirée de la prescription. 


Sur les manquements reprochés à Monsieur [M]

Madame [D] [R] considère que Monsieur [G] [M] a engagé sa responsabilité au titre des vices cachés et, subsidiairement, pour réticence dolosive à son égard.


La demanderesse conteste avoir eu connaissance des risques liés aux problèmes de stabilité de l'immeuble, le procès-verbal d'assemblée générale du 9 mai 2012 comme le rapport QUALICONSULT du 23 mai 2011 faisant état de travaux intéressant le bâtiment A et non le bâtiment B dans lequel se situe son bien.

Elle expose que l'expert judiciaire a conclu à la dissimulation intentionnelle par Monsieur [M] du désordre par la pose d'un faux plafond, en précisant que ce dernier n'a pas pu apporter la preuve de l'état du bien au moment de la transaction, ni avant qu'il entreprenne les travaux de restructuration et de rénovation.

Elle ajoute que les travaux entrepris destinés à masquer les origines et les conséquences des désordres de nature à faire échec à toute possibilité de constater les désordres avant l'acquisition privent de portée toute exclusion de garantie dont ne peut bénéficier Monsieur [M] en tant que vendeur de mauvaise foi. Elle fait valoir que ces agissements engagent en outre la responsabilité du vendeur pour dol.

Madame [D] [R] explique que les travaux réalisés par le vendeur n'étaient pas de « simples travaux d'embellissement » mais de véritables travaux de structure, qu'ils impliquaient nécessairement la pose par lui d'un nouveau faux-plafond notamment pour permettre le raccordement des pièces en une seule pièce. Elle soutient que, lors de la vente, Monsieur [M] avait connaissance à la fois du faux plafond et de la poutre cassée relevant que le vendeur n'apporte aucun élément de nature à prouver que la poutre était en bon état avant qu'il ne réalise les travaux.

En réponse au moyen de Monsieur [M] suivant lequel elle a acquis le bien en connaissant les risques, Madame [R] souligne que les travaux de consolidation du plancher que le vendeur s'est engagé à prendre en charge ne concernaient pas son bâtiment et que le seul fait qu'elle intervienne dans la copropriété ne prouve pas qu'elle avait connaissance des vices. Elle ajoute que contrairement aux dires de Monsieur [M], il n'y a pas eu de multiples dégâts des eaux. Elle précise que deux dégâts des eaux ont eu lieu en provenance de l'appartement de Madame [Z], à l'encontre de laquelle elle n'a pas engagé de procédure, les dégâts des eaux ayant abouti à des indemnisations amiables.

Elle fait valoir que le vice étant ici rédhibitoire en ce qu'il présente une gravité suffisante et qu'il affecte l'usage de la chose compte tenu de l'impossibilité d'habiter l'appartement qu'elle a dû quitter en décembre 2016, elle est bien fondée en sa demande d'annulation de la vente.

A titre subsidiaire, Madame [D] [R] sollicite l'indemnisation des préjudices par elle subis, précisant que l'expert judiciaire a retenu ses évaluations.

Elle demande à être indemnisée :
-des travaux de remise en état,
-de la moins-value du bien en raison de son état actuel,
-du préjudice de jouissance qui tient compte de ce qu'elle a été privée de l'ensemble de son appartement qu'elle a dû quitter,
-du préjudice matériel comprenant le loyer qu'elle règle, les charges de copropriété de l'appartement non occupé et les frais d'assurance sur trois ans,
-du préjudice moral dont elle a souffert, évoquant une perte de sommeil et anxiété, outre sa grossesse.
A la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur [M] dans l'attente des procédures engagées contre VEOLIA et Madame [Z], elle répond que l'action contre VEOLIA a été engagée par le syndicat des copropriétaires et non par elle et que l'expert judiciaire a indiqué qu'elle était sans lien avec les désordres constatés dans l'actuelle procédure et que ni la copropriété ni elles ne pouvaient espérer la moindre compensation financière au vu des résultats de l'expertise.

Elle déclare ne pas avoir engagé de procédure à l'encontre de Madame [Z].

Elle ajoute que son action menée contre Madame [Z] n'a aucune incidence sur l'actuelle procédure.

Monsieur [G] [M] fait valoir que Madame [D] [R] avait parfaitement connaissance des risques liés à l'immeuble avant son acquisition au vu du procès verbal d'assemblée générale rapportant les conclusions de l'expert missionné et des investigations complémentaires décidées sur l'ensemble du bâtiment et que ces problèmes relatifs à la stabilité de l'immeuble et aux anomalies de la structure en bois des planchers et des plafonds de l'ensemble de l'immeuble ont amené les parties à intégrer à l'acte la clause spéciale prévoyant qu'il prendrait en charge les frais éventuels liés au renforcement des faux-plafonds et gros œuvre.

Il expose qu'en présence d'une clause d'éviction de garantie insérée dans l'acte de vente, il appartient à l'acquéreur de prouver la mauvaise foi du vendeur à savoir qu'il connaissait les vices de la chose vendue et qu'il les a volontairement dissimulés.

Il invoque sa bonne foi. Il fait valoir que c'est sur les seules affirmations de Madame [R] que l'expert a conclu que le vice était connu du vendeur. Pour preuve de sa bonne foi, il indique avoir accepté de faire mentionner dans l'acte de vente qu'il prendrait en charge les éventuels travaux sur les faux-plafonds, même non encore votés lors de l'acquisition.

Monsieur [G] [M] ajoute avoir parfaitement rempli ses obligations contractuelles envers la demanderesse qu'il a laissée faire plusieurs visites du bien en présence de professionnels qui étaient à même de l'éclairer et à qui il a donné toutes les informations utiles sur le bien notamment les investigations en cours sur la solidité de l'immeuble.

Il souligne que, contrairement à ce que la demanderesse prétend, les faux-plafonds préexistaient à son acquisition et qu'il ne pouvait pas avoir connaissance de l'affaissement de la poutre principale. Il précise que les travaux d'embellissement, et notamment l'abattement des cloisons, n'induisent pas que les faux-plafonds ont été refaits.

Il indique que l'hypothèse émise par Madame [R] suivant laquelle il aurait posé un second faux-plafond pour masquer le premier faux-plafond déformé est invalidée par les diagnostics de 2008 et 2012 qui font référence à un unique faux-plafond de matériau identique alors que dans sa description des premier et deuxième faux-plafonds, Madame [R] fait état d'une composition différente des deux couches. Il ajoute qu'en tout état de cause, il n'aurait pu déduire de la simple déformation du premier faux-plafond la rupture de la poutre qui pouvait résulter d'un défaut d'origine ou d'un mouvement du bâtiment, ce qui est le cas du bâtiment litigieux.

Il fait valoir qu'il lui est demandé de rapporter une preuve impossible, à savoir prouver qu'il n'a pas mis en place de faux-plafonds.

Monsieur [G] [M] expose qu'il existe deux causes aux préjudices de Madame [R], dont le vendeur ne peut être tenu pour responsable : d'une part, la défectuosité de la structure de l'immeuble et d'autre part deux dégâts des eaux au moins qui ont pu entraîner la fragilisation puis la cassure de la poutre. Il signale que l'expert évoque lui-même ces différentes causes plausibles à la rupture de la poutre. Il fait état d'une procédure en cours et de rapports d'expertise réalisés sur l'état déplorable de l'ossature de l'immeuble et de celle engagée par Madame [R] à l'encontre de sa voisine Madame [Z] en raison d'un dégât des eaux provenant de l'appartement de cette dernière.

Il fait valoir que Madame [R] ne peut plus occuper son logement en raison des dégâts des eaux multiples ayant affaibli la structure générale de l'immeuble, des mouvements de sol répertoriés dans l'immeuble mais également des travaux de sondage qui ont conduit à l'affaiblissement des ossatures bois de l'immeuble. Il ajoute qu'il ne peut être statué sur le préjudice de Madame [R] sans connaître les sommes qu'elle percevra dans les autres procédures en cours, l'expert ayant d'ailleurs refusé pour cette raison d'évaluer les travaux de réparation.

Il demande donc qu'il soit sursis à statuer sur la liquidation du préjudice subis par Madame [R] dans l'attente du résultat des autres procédures initiées par Madame [R]

A titre subsidiaire, Monsieur [G] [M] demande la réduction des préjudices de Madame [R] à de plus justes proportions. Il s'oppose au paiement des travaux d’embellissement consécutifs aux travaux de reprise. Il considère que l'acquéresse ne peut solliciter, dans le même temps, une indemnisation au titre des travaux de reprise et le versement d'une indemnité au titre de la moins-value. Il ajoute que le trouble de jouissance de l'appartement et le remboursement des loyers font également doublon, le trouble de jouissance devant être limité à la perte de la possibilité de vivre dans son appartement.

***

En application des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 du code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la mauvaise foi du vendeur prive de toute efficacité la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

La charge de la preuve de la mauvaise foi incombe à l'acquéreur.
Les articles 1644 et 1645 du code civil disposent que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix et que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’acte authentique du 31 mars 2012 intervenu entre les parties à l’occasion de l’acquisition du bien stipule (pages 7,8) que l’acquéreur « prend le BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte». »

L'expert judiciaire expose que le désordre réside dans la rupture d'une des poutres principales du plancher. Il explique que la rupture qui est « assez ancienne » a pour causes probables :
-le vieillissement naturel de la structure, précisant que les matériaux soumis à des chargements mêmes constants se déforment,
-un dégât des eaux très ancien, l'accumulation d'eau qui a pu fragiliser le bois n'étant sûrement pas la cause principale du sinistre.

Il précise que le désordre n'était pas visible lors de l'acquisition du bien du fait de l'existence d'un « faux-plafond en plaques de plâtre masquant l'ensemble de la sous-face du plancher haut de l'appartement ».

L'expert judiciaire constate que la rupture de la poutre a été masquée par la pose d'un faux-plafond dont « les suspentes sont plus courtes à l'endroit de la cassure qu'en partie courante alors qu'en principe elles devraient être sensiblement de la même taille », ce dont il déduit que cette dissimulation est intentionnelle.
Après avoir relevé « l'incertitude majeure résidant dans le fait de savoir qui a posé le faux-plafond », l'expert judiciaire conclut que les vices étaient susceptibles d'être connus de Monsieur [M], ce dernier n'ayant pu apporter la preuve de l'état du bien au moment de la transaction, ni avant qu'il entreprenne les travaux de restructuration et rénovation.

Il résulte du rapport d'expertise et des développements qui précèdent que les désordres dénoncés par Madame [D] [R] présentent le caractère de vices cachés à son endroit.
 
Force est en revanche de constater que les opérations d'expertise n'ont pas permis de lever l'incertitude sur la pose du faux-plafond et donc sur la dissimulation intentionnelle de la rupture de la poutre prêtée à Monsieur [G] [M], ce qui ne peut être déduit de sa carence à justifier de l'état du bien au moment de la transaction et avant qu'il entreprenne les travaux de rénovation.

C'est en effet à Madame [D] [R] que revient la charge de la preuve du dol et/ou de la mauvaise foi reprochés à Monsieur [G] [M].


Monsieur [G] [M] justifie, par la production de l'acte de vente, avoir fait l'acquisition le 22 octobre 2008 des lots 125 et 126 correspondants, pour le premier, à un studio comprenant une pièce avec salle d'eau et wc et, pour le deuxième, à un appartement comprenant une cuisine, un séjour, une chambre, une salle de bains et un wc.

C'est ce deuxième bien, constituant la résidence principale de Monsieur [G] [M], qui a été cédé à Madame [D] [R].

Dans un courrier adressé au syndic le 20 novembre 2009 pour solliciter la révision à la baisse des charges relatives à l'eau froide, Monsieur [G] [M] disait avoir été « en travaux durant 9 mois cette année le temps de remettre « son » appartement en état. » 

Il doit en être déduit, à défaut de tout autre élément permettant de dater ces travaux, qu'ils ont été réalisés en 2009.

Que Monsieur [G] [M] soit ou non à l'origine du faux-plafond, il peut d'ores et déjà être constaté que les manœuvres dolosives qui lui sont reprochés ayant consisté, d'après Madame [D] [R] à avoir effectué des travaux pour masquer les désordres en vue de la vente du bien sont insuffisamment caractérisées dans la mesure où les travaux ont été entrepris trois ans avant la vente du bien que Monsieur [G] [M] destinait à sa résidence principale.

L'intention de tromper un futur acquéreur n'étant pas établie, Madame [D] [R] échoue à démontrer le dol dont elle dit avoir été victime de la part de Monsieur [G] [M].

L'absence d'intentionnalité n'exclut pas que puisse être retenue la mauvaise foi de Monsieur [G] [M] s'il est démontré que ce dernier connaissait l'existence des désordres avant la vente.

Monsieur [U], l'ingénieur conseil chargé en 2016 par la copropriété de l'établissement d'un rapport sur l'état et la stabilité de la structure de l'immeuble, qui a fait procéder à la dépose du faux-plafond de l'appartement de Madame [D] [R] et a constaté la rupture de la poutre, déclare dans son mail du 14 février 2017 :

« Cette rupture n'est pas récente car le faux-plafond, installé avant l'arrivée de madame [R], tient compte de ces déformations qui, à l'époque, ont été stabilisées par une réparation sommaire permettant aussi de caler le solivage. Les éléments de cette réparation « bougent » ce qui a motivé la pose des étais.
Au moment du constat de la rupture, la poutre aurait dû être remplacée. »

Monsieur [U] ajoute suivant attestation du 12 mars 2021 :
« Nous avons constaté, en pleine travée, la rupture totale de la ferme longitudinale supportant les solives, donc le plancher et provoquant leur affaissement sur 10 cm environ ; depuis, cette poutre est étayée sur toute sa longueur.
Cette déformation ne se répercutait pas sur le plafond du 1er étage qui était suspendu aux solives car la longueur de chaque suspente était adaptée pour masquer la rupture et les déformations sans que la moindre réparation ait été entreprise.

Je n'ai constaté dans ce plafond aucune reprise au droit d'anciennes cloisons, ni rattrapage de niveaux, particulièrement au droit de l'entrée et en séparation du salon et de l'ancienne chambre 1.
Ces cloisons ont très vraisemblablement été supprimées avant la construction du plafond et pendant la même opération de rénovation qui a révélé obligatoirement la rupture de la ferme et le faux niveau des solives. »

Il s'avère par comparaison entre le plan de l'appartement de juillet 2008, extrait du rapport de diagnostic établi en vue de la vente du bien en octobre 2008 à Monsieur [G] [M] et dont ce dernier ne conteste pas qu'il correspond bien à la configuration des lieux lors de son acquisition, et le plan établi en 2012 au moment de la vente litigieuse que le bien a subi un réaménagement complet ayant nécessité l'abattage de plusieurs cloisons.

Force est de constater que l'abattage des cloisons est admis par le défendeur bien qu'il soutienne n'avoir procédé qu'à de simples travaux d'embellissement au demeurant peu compatibles avec la durée de neuf mois de travaux qu'il a déclaré avoir consacrée à la remise en état de l'appartement.

C'est par ailleurs en contradiction avec l'avis autorisé de Monsieur [U], architecte de son état qui a pu procéder à toutes constatations utiles lors de la dépose du faux-plafond, que Monsieur [G] [M] prétend que la suppression de cloisons a pu se faire sans impacter le faux-plafond déjà en place, ce qui n'est conforté par aucun avis technique.

Si Monsieur [G] [M] produit plusieurs attestations de différentes personnes déclarant avoir constaté l'existence d'un faux-plafond avant la réalisation par ce dernier des travaux de réaménagement ces attestations ne remettent pas en cause les constatations et déductions de Monsieur [U] dans la mesure où le faux-plafond existant a fort bien pu être déposé lors de la suppression des cloisons.

L'avis de Monsieur [U] est en outre conforté par les investigations effectuées par Madame [D] [R] lesquelles, si elles n'ont pas été validées lors de l'expertise judiciaire, ne sont pas contestées dans leur matérialité par Monsieur [G] [M].

Les photographies de Madame [D] [R] montrent en effet :
-que le conduit d'extraction de fumée de la hotte posée par Monsieur [G] [M], comme en atteste la facture d'achat de juin 2009, passe en dessous de la poutre et en au-dessus du faux-plafond depuis lors déposé,
-que la VMC localisée dans le faux-plafond de la salle de bain a été installée par Monsieur [G] [M], comme en atteste la date de fabrication du 01/2009 figurant sur le caisson de ventilation dont il doit être relevé qu'il est maintenu par une patte de fixation au plafond derrière le faux plafond.
L'installation de la hotte et de la VMC a selon toute vraisemblance précédé la pose du faux-plafond.

Il doit être déduit de l'ensemble de ces éléments que :
-Monsieur [G] [M] est bien à l'origine de la pose du faux-plafond compte tenu de la complète restructuration par lui des lieux l'ayant amené à abattre plusieurs cloisons,

-la déformation du plafond était connue du poseur du faux plafond qui a pris en compte cette déformation, comme l'a révélé la technique de mise en œuvre de ce faux plafond, et a procédé, à l'époque, à une réparation sommaire destinée à caler le solivage,
-le fait que la rupture de la poutre ait pu ne pas être identifiée comme étant à l'origine de l'affaissement du plafond et que Monsieur [G] [M] ait sous-estimé la gravité de la situation lorsqu'il occupait les lieux ne peut exonérer ce dernier puisque, lors de la vente, il avait connaissance de la déformation du plafond dans un contexte où il savait l'ensemble immobilier possiblement atteint d'anomalies de la structure en bois des plafonds et des planchers au vu des travaux déjà réalisés dans l'autre bâtiment et des études étaient en cours et qu'il n'a rien signalé à Madame [D] [R].

La mauvaise foi de Monsieur [G] [M] étant établie, ce dernier ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente.

Il résulte des éléments du dossier et notamment du mail de Monsieur [U] du 14 février 2017, du rapport d'expertise et des quittances de loyer que Madame [D] [R] a dû quitter les lieux compte tenu de la dangerosité de la situation une fois la rupture de la poutre constatée et que la mise en place des étais dans la pièce à vivre (séjour/cuisine) rendent impossible l'utilisation normale de l'appartement que la demanderesse n'a pas réintégré.

La gravité des désordres justifie le prononcé de la nullité de la vente du 31 mars 2012.

Il convient donc d'annuler la vente passée par acte authentique le 31 mars 2012 entre Madame [D] [R] et Monsieur [G] [M] par devant Maître [B] [H] de la SCP [Y] [H] [L], notaire à Mantes-la-Jolie pour la propriété d’un bien immobilier sis dans un ensemble immobilier en copropriété édifiée sur une parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] située [Adresse 1] qui constitue le lot 126 pour une superficie de 48,31 m².

Monsieur [G] [M] sera, par voie de conséquence, condamné à payer à Madame [D] [R] la somme de 134.400 euros en restitution du prix de vente.

Les frais de notaire ne constituent pas un préjudice réparable à hauteur des taxes dont la restitution peut être demandée par l'acquéreur auprès de l'administration fiscale à la suite de l'annulation de la vente.

Ainsi Madame [D] [R] ne peut-elle être indemnisée qu'à hauteur de la rémunération du notaire de 2.217,60 euros suivant le relevé de compte produit.

Monsieur [G] [M] doit également indemniser Madame [D] [R] des frais d'agence de 7.000 euros, comme indiqué à l'acte de vente, dès lors qu'elle ne les aurait pas exposés si la vente litigieuse n'avait pas été conclue.

Monsieur [G] [M] sera donc condamné à payer à Madame [D] [R] la somme de 9.217,60 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [G] [M] succombant à la présente instance, il sera condamné au paiement des dépens comprenant les frais d'expertise recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [M] sera condamné à payer à Madame [D] [R] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'expèce, l'exécution provisoire de droit sera écartée en l’espèce compte tenu des conséquences induites par l’annulation d’une vente immobilière et des difficultés d’exécution en cas d’infirmation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la vente passée par acte authentique le 31 mars 2012 entre Madame [D] [R] et Monsieur [G] [M] par devant Maître [B] [H] de la SCP [Y] [H] [L], notaire à Mantes-la-Jolie pour la propriété d’un bien immobilier sis dans un ensemble immobilier en copropriété édifiée sur une parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] située [Adresse 1] qui constitue le lot 126 pour une superficie de 48,31 m²,

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] à payer à Madame [D] [R] la somme de 134.400 euros en restitution du prix de vente,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] à payer à Madame [D] [R] la somme de 9.217,60 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




CONDAMNE Monsieur [G] [M] au paiement des dépens comprenant les frais d'expertise recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] à payer à Madame [D] [R] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l'exécution provisoire de la présente décision,


Prononcé le 11 JUILLET 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.