Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 23/01925 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKKC

Minute : 24/636







S.A. SCIC HABITATS SOLIDAIRES
Représentant : Me Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 224

 

C/


Monsieur [Z] [D]
Madame [L] [T] [F] épouse [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Juillet 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. SCIC HABITATS SOLIDAIRES, 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]

représentée par Me Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [D], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 10] 
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [T] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 10] 
[Localité 8]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2013, la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 450 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 200 euros, soit un total mensuel de 650 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2022, la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES a fait signifier à Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5743,36 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 11 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES a fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ,
" condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] au paiement de la somme de 16658,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'août 2023, et aux loyers, charges et indemnités d'occupation, égale au montant mensuel des loyers et charges, à compter du 1er septembre 2023,
" les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 24 octobre 2023.

À l'audience du 8 janvier 2024, la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18859,26 euros arrêtée au 11 décembre 2023, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.

La SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES soutient que Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 octobre 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu'une annulation de dette a été consentie par le bailleur en raison d'une modification de logiciel.


Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F], régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

Par jugement avant dire droit du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats en vue d'obtenir les observations utiles des parties sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal d'instance du Raincy le 5 juillet 2019, RG 11-18-002238, minute 19/1332 et renvoyé l'affaire à l'audience du 13 mai 2024.

À l'audience du 13 mai 2024, la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES, représentée, maintient ses demandes telles que présentées lors de l'audience du 8 janvier 2024.
Elle communique l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 mai 2022, ayant infirmé le jugement du 5 juillet 2019.

Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] avisés de la date de renvoi, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 octobre 2023 en vue d'une audience prévue le 8 janvier 2024, soit plus de deux mois après.

D'autre part, la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 octobre 2023.

En conséquence, la demande de la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.



Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 7 octobre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il comporte en annexe un décompte détaillé des sommes dues, faisant apparaitre les appels de loyers et provisions sur charges, et les paiements reçus, avec mention de leur date d'imputation.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Aucun paiement n'a été effectué par les locataires depuis le 31 janvier 2022.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 décembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 février 2013 à compter du 8 décembre 2022.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 février 2013, du commandement de payer délivré le 7 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2023 que la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Le décompte communiqué comporte la mention des appels de loyers et charges, avec leurs dates et fait apparaitre les paiements reçus avec leurs dates d'imputation. Il débute sur un solde créditeur au 31 mars 2020, compte tenu de l'annulation d'une créance plus ancienne à hauteur de 16737,48 euros, apparaissant sur les échéances de mars et juillet 2023.

Aucun paiement n'est intervenu depuis janvier 2022.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] à payer à la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES la somme de 18859,26 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2023.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] à payer à la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 février 2013 entre la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES d'une part, et Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 8 décembre 2022, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] à compter du 8 décembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] à payer à la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES la somme de 18859,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 11 décembre 2023 échéance de novembre incluse, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] à payer à la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 décembre 2023, échéance de décembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] à payer à la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [L] [D] née [T] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 octobre 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA SCIC HABITATS SOLIDAIRES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT