Tribunal judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/02259 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7AK

Minute : 24/649

SA d’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Y] [F]
Madame [S] [F]
Monsieur [V] [J]
Madame [G] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Juillet 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA d’HLM IMMOBILIERE 3F,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [F],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [F],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [J],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [G] [J],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2015, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 574,86 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon avenant au contrat en date du 26 novembre 2015, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a loué à Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] un emplacement de stationnement numéro 16 situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 50,97 euros plus les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] aux fins de :
o prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
o ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
o condamner solidairement Monsieur et Madame [F] au paiement de 9187,52 euros au titre des loyers et charges au 21 février 2024, février inclus,
o les condamner solidairement au paiement des loyers et charges le cas échéant exigibles jusqu'à la date de résiliation du bail,
o condamner in solidum Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à reprise effective des lieux,
o condamner in solidum Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [J] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du constat d'huissier et de la sommation de quitter les lieux.

À l'audience du 13 mai 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes. Elle s'en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement.

Elle expose au visa de l'article 1728 et 1741 du code civil, 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et R353-37 du code de la construction et de l'habitation, que Monsieur et Madame [F] n'occupent plus personnellement l'appartement et ont quitté le logement depuis mars 2021, qu'ils sous-louent, le logement étant occupé par Monsieur et Madame [J] qui sont des cousins, ce qui ressort du constat du commissaire de justice du 13 juillet 2023 et de la lettre de congé de Monsieur [F] du 6 octobre 2023. Elle précise que Monsieur [F] a donné congé, en disant que le logement était occupé par Monsieur et Madame [J]. Elle soutient que les locataires ont délibérément laissé dans les lieux des occupants sans droit ni titre, en contravention avec les dispositions réglementaires et le contrat. Elle souligne que selon l'article R353-37 du code de la construction et de l'habitation, la cession et l'échange du droit à location ou la sous location sont interdites, et que l'article 8 du contrat rappelle l'obligation d'occupation personnelle du logement, si bien que l'absence d'occupation personnelle et la sous location constituent une violation des obligations du contrat justifiant la résiliation du bail. Elle ajoute que la situation justifie l'application de l'article L412-1 2ème paragraphe et la suppression du délai de deux mois. Elle ajoute que les locataires doivent être tenu au paiement de loyers dus jusqu'à la résiliation, et l'ensemble des défendeurs au paiement de l'indemnité d'occupation, compte tenu de leurs fautes respectives dans l'occupation des lieux.

À l'audience, Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 à 100 euros par mois en plus de l'indemnité d'occupation.

Ils confirment l'occupation du logement depuis 2021, au début pour les dépanner, puis définitivement, lorsque Monsieur et Madame [F] sont partis vivre au Maroc. Ils expliquent avoir demandé à la SA IMMOBILIERE 3F un avenant au contrat, refusé, et que le congé donné par leur cousin a été également refusé. Ils précisent qu'ils payaient directement les loyers et charges au bailleur par carte bancaire et précisent que la caisse d'allocations familiales devait verser environ 5000 euros d'allocations, qui n'ont pas été prises en compte sur le décompte. Ils indiquent qu'ils ont deux enfants à charge et deux plus âgés qui viennent pendant les vacances, et perçoivent des revenus de 2000 euros pour Monsieur [F].
Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F], régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 juin 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F communique un décompte actualisé de sa créance à la somme de 10040,25 euros arrêtée au 18 juin 2024, loyer du mois de mai inclus ainsi que les échanges avec la caisse d'allocations familiales, à laquelle les sommes de 507 euros, 1014 euros et 3042 euros ont été retournées, en l'absence de contrat de location.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire ne peut ni céder ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

L'article 2 de la loi dispose qu'elle s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, la résidence principale étant entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Selon l'article R353-37 du code de la construction et de l'habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an et ne peuvent faire l'objet de sous-location.

Aux termes de l'article L442-8 du même code, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9000 euros.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées, que Monsieur et Madame [F] sont locataires d'un logement et d'un emplacement de stationnement appartenant à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3 F depuis 2015.

L'article 8 du contrat stipule que " le locataire doit occuper le logement personnellement. La cession et l'échange de son droit à location sont interdits " et " la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, en meublé ou non, est interdite ", sauf exceptions.

Selon procès-verbal de constat du 13 juillet 2023, le commissaire de justice a constaté sur la boite aux lettres les noms " [F]-[M] et [J] ", de même que sur la liste des occupants de l'immeuble. Il indique que dans le logement, une personne présente dans le logement, Monsieur [V] [J] a indiqué occuper le logement avec son épouse et leurs deux enfants depuis 2021, déclarant que Monsieur et Madame [F] sont des cousins.

Par ailleurs, Monsieur [F] a adressé une lettre de congé le 5 octobre 2023, indiquant que le logement est occupé depuis avril 2021 par Monsieur et Madame [J].

L'assignation a été signifiée aux locataires et à Monsieur et Madame [J] à l'étude du commissaire de justice, l'acte mentionnant la présence des noms sur les interphones, boite aux lettres et tableaux des résidents.

D'une part, ces éléments mettent en évidence la présence de Monsieur et Madame [J] dans le logement depuis plusieurs mois. Ils sont corroborés par les déclarations faites à l'audience, ceux-ci indiquant résider dans le logement avec leurs enfants.

Il est également communiqué des échanges avec la caisse d'allocations familiales à propos d'allocations au bénéfice de Monsieur et Madame [J], et faisant mention de l'adresse du logement.

D'autre part, il ressort des éléments communiqués, notamment de la lettre de congé et des observations de Monsieur et Madame [J] à l'audience, le départ de Monsieur et Madame [F] du logement depuis avril 2021.

L'ensemble de ces éléments caractérisent l'absence d'occupation personnelle du logement par les locataires, et la sous-location à des tiers.

Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 4 mars 2024, date de l'assignation.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, s'agissant des locataires du logement et d'occupants de leur chef, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 mars 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Monsieur et Madame [F], locataires, qui n'ont pas restitué le logement libre de toute occupation, sont tenus, in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux et celui des occupants de leur chef.

Monsieur et Madame [J], occupants du logement, sans droit ni titre, sont également tenus au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux.

Il convient en conséquence de condamner in solidum les défendeurs, coresponsables du dommage, au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juillet 2015 et du décompte de la créance actualisé au 18 juin 2024 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 7145,94 euros, au titre des loyers et charges dus au 4 mars 2024.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2894,31 euros, au titre des indemnités d'occupations dues à partir du 4 mars 2024, arrêtées au 18 Juin 2024, échéance de mai incluse.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort des observations de Monsieur et Madame [J] et de l'examen du décompte qui met en évidence des efforts de paiement, que ceux-ci ne sont pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois, mais en plusieurs mensualités. Au regard de la situation financière, il convient de leur accorder des délais, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] in solidum aux dépens de l'instance. Il n'y a pas lieu d'y inclure les frais de constat et de sommation de quitter les lieux qui ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 21 juillet 2015 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] d'autre part, concernant les locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7], au jour de l'assignation, le 4 mars 2024,

DIT que Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à compter du 4 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [F] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 7145,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 mars 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2894,31 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 18 juin 2024 échéance de mai incluse,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 19 juin 2024 échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,

ACCORDE un délai à Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à s'acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus des indemnités d'occupation mensuelles,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F], Madame [S] [F], Monsieur [V] [J] et Madame [G] [J] aux dépens de l'instance,

DEBOUTE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT