Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 22 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/03058 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YP7C

Minute : 24/674







Monsieur [P] [C]
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

 

C/


Monsieur [J] [L]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [P] [C], 
demeurant [Adresse 5] 
[Localité 3]

Représenté par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2023, Monsieur [P] [C] a donné à bail à Monsieur [J] [L] un logement (lot principale n°4) situé [Adresse 2] - [Localité 6], pour un loyer mensuel de 487,21 euros, et 40,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, Monsieur [P] [C] a fait signifier à Monsieur [J] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1077,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [P] [C] a fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de Police, d'un serrurier et de la force publique, s'il y a lieu, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux prévus aux articles du code des procédures civiles d'exécution,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou local du choix du requérant et ce, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [L], sous réserve des dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [J] [L] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 2154,20 euros au 16 novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, 
o à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à son départ définitif, Monsieur [J] [L] devra mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges,
o la somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
o les dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 novembre 2023.

À l'audience du 27 mai 2024, Monsieur [P] [C], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5051,70 euros arrêtée au 13 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Il est opposé à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [C] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 septembre 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [P] [C] souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et que Monsieur [J] [L] n'a effectué qu'un règlement depuis août 2023. 

Monsieur [J] [L], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [J] [L] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 mars 2023, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2024 que Monsieur [P] [C] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 135,16 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [P] [C] la somme de 4916,54 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 453,40 euros, de l'assignation du 22 novembre 2023 sur la somme de 1077,10 euros et du présent jugement sur le surplus.


Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
 
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 
 
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002). 
 
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n'a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu'il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
 
A l'inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
 
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2023. 
 
Bien que celui-ci vise un délai de six semaines pour permettre au locataire de solder sa dette, il reproduit également la clause résolutoire contenue au bail qui prévoit un délai de deux mois. Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n'ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.
 
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 mars 2023 à compter du 21 novembre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [L] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 novembre 2023, Monsieur [J] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [L] à son paiement à compter de 21 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [P] [C] la somme de 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [C] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 mars 2023 entre Monsieur [P] [C] d'une part, et Monsieur [J] [L] d'autre part, concernant le logement (lot principale n°4) situé [Adresse 2] - [Localité 6], sont réunies à la date du 21 novembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [L] à compter du 21 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [P] [C] la somme de 4916,54 euros (quatre mille neuf cent seize euros et cinquante-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 mai 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 453,40 euros, de l'assignation du 22 novembre 2023 sur la somme de 1077,10 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [P] [C] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 mai 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [P] [C] la somme de 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


LE GREFFIER LE JUGE