Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 23/02285 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMUC

Minute : 24/655







S.A. HLM BATIGERE GRAND EST
Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Monsieur [B] [E]
Madame [N] [R] [E]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 juillet 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 30 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM BATIGERE GRAND EST, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [B] [E], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [N] [R] [E], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2022, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 603,08 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a fait signifier à Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1649,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 5 juillet 2023 la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs des locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a fait assigner Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3194,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 novembre 2023.

À l'audience du 30 mai 2024, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5597,86 euros arrêtée au 23 mai 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d'HLM BATIGERE GRAND EST soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris, seuls 16 centimes étant manquants chaque mois.

Monsieur [B] [E], comparant, ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il indique percevoir un revenu mensuel moyen de 1450 euros. Il précise que Madame [E] ne travaille pas. Il ajoute qu’ils ont 3 enfants mineurs à charge. Il souligne être suivi par une assistance sociale.

Madame [N] [R] [E], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée. Aucun pouvoir de représentation n’est parvenu à la juridiction.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [N] [R] [E], assignée à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 17 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 mai 2024 que la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 308,33 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à payer à la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST la somme de 5289,53 euros, au titre des sommes dues au 23 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement eu égard aux paiements intervenus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 janvier 2022 à compter du 18 juillet 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2023, Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à son paiement à compter de 18 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.


Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par les défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à payer à la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2022 entre la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST d'une part, et Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 juillet 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à payer à la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST la somme de 5289,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 mai 2024 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

ACCORDE un délai à Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à payer à la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [N] [R] [E] à payer à la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE

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