Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 2]
[Localité 4] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/02496 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNNH

Minute : 24/637







Société FONCIERE CRONOS, représentée par la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

 

C/


Monsieur [F] [N]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Juillet 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS, représentée par la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 3]

représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N], 
demeurant [Adresse 6] 
[Adresse 6] 
[Localité 5]

comparant en personne



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2022, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [F] [N] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6] (immeuble 4173, logement n°8364, bâtiment A, étage 03, escalier A001, porte n°010, parking extérieur lot 1911, porte 50), pour un loyer mensuel de 576,50 euros pour le logement et 43,15 euros pour l'emplacement de stationnement, et 193,53 euros de provisions sur charges pour le logement et 1,90 euros pour l'emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [F] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2861,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 22 août 2023 la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de Police et d'un serrurier, 
" ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués, 
" condamner Monsieur [F] [N] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 5105,24 euros, montant des loyers et charges impayés au mois d'octobre 2023 inclus, ainsi qu'au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir, 
o une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à titre d'indemnité d'occupation, et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux loués, 
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens,
" juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature de l'affaire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 novembre 2023.

À l'audience du 13 mai 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9512,90 euros arrêtée au 6 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à la demande délais de paiement. 

La SAS FONCIERE CRONOS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 18 août 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [F] [N], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique avoir rencontré des difficultés personnelles et financière à la suite de se séparation et de décès dans sa famille, qui ont engendré de nombreux frais. Il évoque une augmentation importante et de la provision de 200 euros par mois bien que ce dernier ait suspendu cette augmentation. Il indique percevoir un salaire de 2700 euros et rembourse deux crédits, dans le cadre d'une procédure de traitement du surendettement en cours à hauteur de 400 euros par mois. il précise vivre seul dans le logement avec ses 4 enfants qui sont en résidence alternée, pour lesquels il verse une pension alimentaire de 500 euros par mois. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 18 août 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 mars 2022 à compter du 30 septembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [F] [N], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. 

Toutefois, il ressort de l'examen du décompte des versements très irréguliers depuis plusieurs mois, seuls deux paiements de 1000 euros ayant été effectué depuis le mois de juin 2023, en février et mars 2024. Dès lors, il ne démontre pas sa capacité de payer les loyers et charges courants, régulièrement en plus du remboursement de la dette.

En outre, en l'absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l'audience, les conditions pour l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [N] à son paiement à compter de 30 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 mars 2022, du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 145,98 euros et 165,34 euros imputée au titre des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [N] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 9512,90 euros, au titre des sommes dues au 6 mai 2024.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [N] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 mars 2022 entre la SAS FONCIERE CRONOS d'une part, et Monsieur [F] [N] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 septembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [F] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [F] [N] à compter du 30 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [F] [N] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 9512,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 mai 2024 échéance de mai 2024 incluse, 

CONDAMNE Monsieur [F] [N] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 mai 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [F] [N] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE