Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 22 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

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REFERENCES : N° RG 24/02005 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y57D

Minute : 24/683







Monsieur [H] [D]
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Madame [U] [P] épouse [D]
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

 

C/


Madame [Y] [L]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [H] [D], 
demeurant [Adresse 8] 
[Localité 2]

représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [P] épouse [D], 
demeurant [Adresse 8] 
[Localité 2]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [L], 
demeurant [Adresse 7] 
[Adresse 7] 
[Localité 4]

comparante en personne

D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2022, Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] ont donné à bail à Madame [Y] [L] un logement (étage 2, porte C227) et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 671,00 euros, et 99,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2023, Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] ont fait signifier à Madame [Y] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1310,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 17 février 2023 Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] ont fait assigner Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" condamner Madame [Y] [L] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe et remettre à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, 
" ordonner à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Madame [Y] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, 
" dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [Y] [L] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 6408 euros au titre des loyers et des charges dus au terme de janvier 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation en date du 22 janvier 2024,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs, 
o la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 février 2024.

À l'audience du 27 mai 2024, Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils sont opposés à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Y] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 février 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] soulignent avoir parlé de règlement avec Madame [Y] [L] mais qu'ils n'ont pas eu de décompte. 

Madame [Y] [L], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. À titre principal, elle demande le bénéfice de délais de paiement afin de tout payer d'ici mercredi 29 mai 2024, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, elle demande le bénéficie d'un délai d'un an pour quitter les lieux. 

Au soutien de ses prétentions, elle explique être étudiante dans une école privée et ne pas travailler. Madame [Y] [L] déclare avoir 2412 euros de dette mais avoir effectué des virements de 3000 euros en février, 2300 euros en mars et enfin 1300 euros la semaine dernière. Elle souligne que son père réside à l'étranger et que les virements venants de l'étranger sont plus compliqués. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 juin 2024, le demandeur adressait un décompte actualisé au 1er juin 2024, portant la dette locative à la somme de 2575.20 euros, avec un dernier paiement de 2300 euros au 1er mai.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 13 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2024 que Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] la somme de 2575.20 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de la diminution de la dette.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 février 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 novembre 2022 à compter du 14 avril 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte arrêté au 1er juin que Madame [Y] [L], a repris le paiement du loyer au mois de mai. La date d'arrêt du décompte ne permet pas de déterminer la reprise du paiement du mois de juin. En outre, cette dernière s'engage à apurer la dette par versements mensuels de 100 euros.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [Y] [L] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Madame [Y] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Y] [L] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 avril 2023, Madame [Y] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [L] à son paiement à compter du 14 avril 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 novembre 2022 entre Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] d'une part, et Madame [Y] [L] d'autre part, concernant le logement (étage 2, porte C227) et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 14 avril 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] la somme de 2575.20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE à Madame [Y] [L] un délai pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [Y] [L] à s'acquitter de la dette en 26 fois, en procédant à 25 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Madame [Y] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 14 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [Y] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 février 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [P] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


LE GREFFIER LE JUGE