Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 22 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/00233 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVCP

Minute : 24/677







Société EPFIF
Représentant : Me Geneviève CARALP DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

 

C/


Monsieur [I] [W]
Madame [J] [M] [K] épouse [W]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

Société EPFIF, 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 4]

représentée par Me Geneviève CARALP DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [W], 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 8] 
[Localité 10]

comparant en personne

Madame [J] [M] [K] épouse [W], demeurant [Adresse 2] 
[Localité 6]

comparent en personne



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2016, Madame [Z] [L] a consenti à Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] la location d'un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel principal d'un montant initial de 800 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

L'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) a exercé son droit de préemption sur le bien et s'acquittait du prix fixé en date du 20 décembre 2019.

Par avenant non daté, l'EPFIF consentait la location du bien susmentionné à Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] dans les termes du contrat de bail initial.

Le 2 juin 2023, l'EPFIF a fait signifier à Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] un commandement de payer la somme de 4351.44 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 2 juin 2023, l'EPFIF a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte d'huissier de Justice du 27 décembre 2023, l'EPFIF a fait assigner Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy et a demandé, sans écarter le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail;
o ordonner l'expulsion de Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef des locaux avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard ;
o ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires ;
o condamner solidairement Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] au paiement des sommes suivantes:
? 4351.44 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 30 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023,
? une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 495.40 euros et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
? 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP NORMAND et associé.
? les entiers dépens, dont distraction.

Le 29 décembre 2023, l'EPFIF a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 27 mai 2024.

A l'audience, l'EPFIF, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6905 euros arrêté à mai 2024 inclus. Il ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I], ne contestent pas la dette et sollicitent l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Au soutien de leur prétention, ils indiquent que le couple est en cours de séparation ; que Madame a quitté le logement mais s'engage à contribuer à la dette par moitié. Ils ajoutent que Monsieur perçoit 1.000 euros au titre des indemnités chômage tandis que Madame suivra une formation rémunérée à compter du mois de septembre. Le couple a trois enfants à charge et Madame est enceinte.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 19 juin 2024, l'EPFIF adressait le décompte actualisé à mai 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience du 27 mai 2024.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 2 juin 2023, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation du 27 décembre 2023.

En conséquence, l'action est recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPFIF verse aux débats un décompte établissant l'arriéré locatif à la somme de 6.605.49 euros.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] à verser à l'EPFIF la somme de 6.605.49 euros 22 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1597.44 euros, de l'assignation sur la somme de 1744.80 euros et de la présente décision.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] le 2 juin 2023.

Il est établi et non contesté que la dette n'a pas été apurée dans un délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2016 à compter du 3 août 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le lo-cataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pen-dant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situa-tion personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des élé-ments communiqués que Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] des délais selon les modalités définies dans le disposi-tif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi con-formément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécu-tion.

Enfin en ce cas, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était pour-suivi, et de condamner in solidum Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens. 

En revanche, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, il n'en sera pas ordonné distraction, cette possibilité d'assortir au profit de l'avocat le droit de recouvrer directement les dépens étant limité aux matières où le ministère d'avocat est obligatoire, ce qui n'est pas le cas des instances devant le Juge des contentieux de la protection.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I], tenu aux dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros au profit de l'EPFIF au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l'Etablissement Public Foncier d'Île de France aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2016 entre l'Etablissement Public Foncier d'Île de France d'une part, et Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 10], sont réunies à la date du 3 août 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] à payer à l'Etablissement Public Foncier d'Île de France la somme de 6.605.49 euros au titre des loyers, charges dus au titre du bail d'habitation du 1er août 2016, arrêtée au 22 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1597.44 euros, de l'assignation sur la somme de 1744.80 euros et de la présente décision,

ACCORDE à Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l'obligation de s'acquitter de sa dette par 35 mensualités d'un montant minimum de 200 euros, en plus du loyer courant, et la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance, en sus des mensualités ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d'exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédia-tement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles lais-sés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE l'Etablissement Public Foncier d'Île de France de sa demande d'astreinte ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] à payer à l'Etablissement Public Foncier d'Île de France une indemnité d'occu-pation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 3 août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] à payer à l'Etablissement Public Foncier d'Île de France la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [M] [K] époux [S] et Monsieur [W] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

REJETTE la demande de distraction ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE