Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi référé — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

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N° RG 23/00866 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMFS

Minute : 24/63





S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150


C/

Monsieur [G] [B]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Juillet 2024




DEMANDEUR :

S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE




DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

comparant en personne





DÉBATS :

Audience publique du 13 Mai 2024


DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.


















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2011, la SA d'HLM OSICA a donné à bail à Monsieur [G] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 426,49 euros, augmenté des provisions sur charges.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL vient aux droits de la SA d'HLM OSICA.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [G] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4979,56 euros en principal, au titre des loyers impayés au 31 mars 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 avril reçue le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :
" Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au principal,
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, 
" condamner Monsieur [G] [B] au paiement de :
o la somme de 6809,85 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux,
o la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le cout des commandements successifs et l'assignation,
" dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 novembre 2023.

À l'audience du 13 mai 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1800,00 euros arrêtée au 6 mai 2024, loyer du mois d'avril inclus. Elle n'est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient que Monsieur [G] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle indique que les manquements justifient la résiliation du contrat. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience, Monsieur [G] [B], reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois.
Il indique avoir repris sont activité professionnelle dans le domaine du transport et que ses revenus s'élèvent à 1800 euros nets. Il n'a pas d'enfants à charge ni de crédits en cours.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 13 mai 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 novembre 2023.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2011, du commandement de payer délivré le 17 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 155,49 euros, 146,02 euros et les pénalités de trois fois 7,62 euros, soit la somme de 324,37 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1475,63 euros, par provision, au titre des sommes dues au 6 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 17 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2011 à compter du 18 juin 2023.




Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [G] [B], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

Il convient donc d'accorder à Monsieur [G] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Monsieur [G] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en ce cas de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi et de condamner, par provision, Monsieur [G] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAd'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2011 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [G] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 juin 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, par provision, la somme de 1475,63 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mai 2024 échéance d'avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [G] [B] à s'acquitter de la dette en dix fois, en procédant à neuf versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 18 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 avril 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT