Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/00888 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XVEH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01913
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Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 mai 2024 avons mis l'affaire en délibéréau 24 juin 2024 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet CITEAU,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

ET :

La Société LAMY anciennement dénommée NEXITY LAMY,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 963

La Société CITYA IMMOBILIER PECORARI,
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELARL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

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EXPOSE DU LITIGE

Exposant que le 28 juin 2022 l'assemblée générale des copropriétaires a désigné la société BELLMAN en qualité de syndic en remplacement de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, que lors de la remise des archives comptables le nouveau syndic a constaté que figuraient au grand-livre 2022 2 comptes d'attente créditeurs pour des montants respectifs de 42819,96 € et 16076,91 €, qu'il est apparu que le premier compte correspondait aux règlements effectués par télépaiement par les copropriétaires et que ces télépaiements, en violation des obligations comptables du syndic, étaient encaissés sur son propre compte puis remboursés sur celui de la copropriété, qu'en revanche les pièces comptables communiquées n'ont pas permis de déterminer la nature des fonds figurant sur le deuxième compte, que mis en demeure de justifier ligne par ligne des deux comptes d'attente et de reverser à la copropriétéla somme de 58896,87 € correspondant à leur solde cumulé, l'ancien syndic ne s'est pas exécuté, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] demande, par assignation du 11 mai 2023, que la société CITYA IMMOBILIER PECORARI soit condamnée à :
- justifier ligne par ligne de la nature des fonds figurant aux comptes d'attente d'imputation créditeurs n°[XXXXXXXXXX03] et n°[XXXXXXXXXX04] du grand-livre du 1er janvier 2022 au 28 juillet 2022, et des reprises de solde antérieur figurant aux comptes d'attente d'imputation créditeurs n°[XXXXXXXXXX03] et n°[XXXXXXXXXX04] du grand-livre 2021, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
- payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1500 € en réparation du préjudice subi du fait du retard et des manquements dans la transmission des archives et pièces comptables de la copropriété ;
- payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir :

- qu'en application de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes de la copropriété, le compte d'attente doit être soldé à la fin de l'exercice et à défaut justifié ligne par ligne ;

- que les comptes d'attente litigieux comportent une reprise de solde antérieur qui ne peut être éclairé par le grand-livre 2021 qui comporte lui-même des reprises de solde antérieur ;

- que le versement sur le compte personnel du syndic de fonds revenant à la copropriété fait présumer des détournements ;

- que les communications incomplètes du syndic sortant ont nécessité que le syndic entrant consacre un temps considérable à la récupération des archives, ce qui a occasioné un préjudice à la copropriété ;

Par assignation du 12 septembre 2023, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI demande que la société NEXITY LAMY soit condamnée à la relever indemne et garantir de toute condamnation prononcée contre elle et à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir que les comptes de reprise et d'attente litigieux relèvent au moins pour partie de la gestion de la copropriété par cette société jusqu'au 14 novembre 2018.

La société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY soulève l'irrecevabilité de la demande en garantie de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI en faisant valoir d'une part que les pouvoirs conférés au juge des référés par l'article 18-2 de la loi de 1965 sont limitées auxdemandes formées par le nouveau syndic oule syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndic sortant, et d'autre part que le syndic sortant n'a pas qualité pour fonder une demande sur le fondement de ce texte à l'encontre du syndic qui l'a précédé.

Subsidiairement, elle conclut au débouté de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI en faisant valoir qu'il ressort du grand-livre qu'elle a elle-même tenu et de sa balance que lors de la passation de pouvoir à la société CITYA IMMOBILIER PECORARI les deux comptes litigieux n'existaient pas et ont été créés par la société CITYA IMMOBILIER PECORARI.

Elle demande la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI conclut au débouté du syndicat des copropriétaires en ses demandes et à la recevabilité de son appel en garantie.

Elle demande la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir :

- qu'à l'occasion d'un cambriolage dont elle a été victime en juin 2022, de nombreuses archives lui ont été dérobées et qu'elle ne dispose donc pas d'informations complémentaires à celles qu'elle a déjà données ;

- que l'approbation des comptes par l'assemblée générale entraîne l'impossibilité d'en contester le contenu;

- qu'à supposer qu'elle n'ait pas qualité à agir sur le fondement de l'article 18-2 contre la société LAMY, elle le peut sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile;

- qu'elle ne peut être condamnée à produire sous astreinte des éléments qu'elle ne détient pas.

Le syndicat des copropriétaire maintient sa demande de communication des justificatifs comptables ligne par ligne des comptes litigieux et porte à 4000 € chacune ses demandes de provision sur dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir que ce n'est qu'après la liaison de l'instance que la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a produit le détail des comptes litigieux et que c'est seulement après 3 renvois qu'elle soutient qu'elle ne dispose plus de certains justificatifs comptables.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Le syndic sortant est tenu, en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de remettre au nouveau syndic, dans un délai de 3 mois à compter de la cessation de ses fonctions, l'intégralité des fonds, archives et pièces comptables de la copropriété et les comptes apurés et clôturés ;

Le 28 juillet 2022, le syndic sortant a procédé à la remise au syndic entrant d'un certain nombre de documents selon bordereau qui ne mentionne aucun document comptable;

Le 26 octobre 2022, le syndic entrant a mis en demeure le syndic sortant de lui donner des explications sur les deux comptes litigieux ;

Le 28 décembre 2022, le syndic entrant a mis en demeure le syndic sortant de lui adresser la somme de 58896 € correspondant aux soldes cumulés des deux comptes litigieux ;

Le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaire a mis en demeure le syndic sortant de justifier ligne par ligne des fonds figurant sur les deux comptes litigieux ;

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI IMMOBILIER PECORARI ne justifie pas avoir notifié expressément à son successeur avant le 30 mai 2024 l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait de produire les justificatifs comptables des lignes des comptes litigieux ;

Elle ne justifie pas non plus avoir fondé cette prétendue impossibilité sur un cambriolage dont elle aurait été victime, ni a fortiori avoir communiqué avant la présente instance le récépissé de dépôt de plainte qu'elle produit aux débats, étant précisé que cette plainte du 16 juin 2022 mentionne bien la disparition d'archives mais non de celles de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 7] ;

En ne communiquant pas au syndic entrant les justificatifs comptables des deux comptes litigieux et en ne l'informant même pas de la prétendue impossibilité résultant du cambriolage dont il avait été victime, le syndic sortant a clairement manqué à son obligation, ce qui justifie qu'il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4000 € à titre de provision sur les dommages et intérêts ;

Cependant, soit que les justificatifs comptables aient été volés, bien que cela ne soit pas mentionné dans la plainte du 16 juin, soit qu'ils n'aient jamais existé, soit qu'ils aient été distraits par l'ancien syndic, il est manifeste que la communication demandée n'aura jamais lieu et ne peut par conséquent être ordonnée sous astreinte ;

Il appartient à cet égard au syndicat de rechercher la responsabilité du syndic sortant si elle l'estime fondée ;

Il est équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

Sur l'appel en garantie ;

le syndic sortant auquel le syndic entrant réclame la remise des documents et archives conformément à l'article 18-2 de la loi de 1965 est recevable à appeler en garantie son prédécesseur lorsque celui-ci a lui-même retenu les documents réclamés par le nouveau syndic ;

En l'espèce, il resoort clairement des explications et pièces fournies par la société LAMY que l'appel en garantie est dépourvu de tout fondement, les comptes litigieux ayant été créés par la société CITYA IMMOBILIER PECORARI ;

Celle-ci sera donc déboutée de sa demande en garantie et il est équitable de la condamner à payer à la société LAMY la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

- Rejetons la demande du syndicat de copropriété tendant à ce que soient justifiés ligne par ligne les comptes litigieux ;

- Condamnons la société CITYA IMMOBILIER PECORARI IMMOBILIER PECORARI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 4000 € à titre de provision sur dommages et intérêts ;

- Déclarons recevable l'appel en garantie formé par la société CITYA IMMOBILIER PECORARI IMMOBILIER PECORARI et l'en déboutons ;

- Condamnons la société CITYA IMMOBILIER PECORARI IMMOBILIER PECORARI à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 3000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et celle de 2000 € à la société LAMY;

- Condamnons la société CITYA IMMOBILIER PECORARI IMMOBILIER PECORARI aux dépens.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUILLET 2024.



LA GREFFIERE
LE PRÉSIDENT