Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58793 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3HVQ

N° : 3-CB

Assignation du :
17 novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société VIVASHOPS
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS - #C2259


DEFENDERESSE

La S.A.S. DENTICAL
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0480






DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2013, à effet au 30 juillet 2013, la société VIVARTE , aux droits de laquelle vient la société VIVASHOPS, a consenti un bail commercial à la SA ANDRE sur des locaux situés [Adresse 3], pour y exercer l'activité de vente de chaussures et maroquinerie, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 140.000 euros.

A la suite d'un apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions, intervenu le 31 mai 2018, le contrat de bail a fait l'objet d'un premier avenant en date du 16 septembre 2019 auquel la société TOOANDRE est venue aux droits de la SA ANDRE.

Compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la société TOOANDRE par jugement du tribunal de commerce de Grenoble du 28 juillet 2020, le fonds de commerce a été cédé par adjudication au profit de la société DENTICAL, selon procès-verbal d'adjudication du 27 octobre 2020.

C'est dans ce contexte qu'un second avenant au bail a été signé le 21 mars 2022, à effet rétroactif au 28 octobre 2020, entre la SAS VIVASHOPS et la SAS DENTICAL, aux termes duquel le bailleur a consenti à la sous-location du local à l'association CENTRE DE SANTE MEDICO DENTAIRE [Localité 7], aux fins d'y exercer l'activité de cabinet médico-dentaire et prothésiste dentaire. Il a également été convenu d'un nouveau loyer annuel de 149.932,74 euros hors charges et hors taxes, applicable à compter rétroactivement du 28 octobre 2020.

Par la suite, des loyers sont demeurés impayés.

La SAS VIVASHOPS a alors fait délivrer trois commandements de payer, dont le dernier en date du 31 juillet 2023, pour la somme de 135.212,86 euros, correspondant à un arriéré de loyers et charges arrêté au 18 juillet 2023 (loyer de juillet 2023 inclus), outre le coût de l'acte.

Se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail, la SAS VIVASHOPS a, par exploit en date du 17 novembre 2023, fait assigner la SAS DENTICAL, devant le juge des référés du tribunal de céans, aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 29 juillet 2013, et condamner le preneur au paiement d'une provision, outre une certaine somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée au l'audience du 14 décembre 2023, lors de laquelle les parties ont été enjointes à rencontrer un médiateur.

Les parties n'ayant pu médier, l'affaire a été entendue à l'audience du 11 juin 2024.





Par des conclusions déposées et soutenues à l'audience, la SAS VIVASHOPS sollicite de : 

" A titre principal

- Débouter la société DENTICAL de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, dirigées contre la société VIVASHOPS,

- Constater à la date du 31 août 2023, l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] signé le 29 juillet 2013, 

- Ordonner en conséquence l'expulsion de la société DENTICAL et de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Armée, s'il y a lieu,

- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal de céans ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 31 août 2023, à titre provisionnel au montant du dernier loyer mensuel courant, charges, taxes et accessoires du loyer en sus, et condamner la société DENTICAL à payer cette indemnité jusqu'à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés,

- Condamner la société DENTICAL à payer à la société VIVASHOPS la somme provisionnelle de 242.955,99 € TTC correspondant aux loyers, indemnité d'occupation, charges, taxes et accessoires du loyer, dus au 22 avril 2024 sauf à parfaire, augmentée d'intérêts de retard calculés conformément à l'article 19 des CG du Bail, au taux moyen mensuel de l'EONIA majoré de 400 points de base, jusqu'au 31 décembre 2021, puis de l'indice ESTER majoré de 400 points, à compter du 1er janvier 2022,

- Condamner la société DENTICAL à payer à la société VIVASHOPS une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société DENTICAL en tous les dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandements de payer des 6 août 2021, 23 septembre 2022 et 31 juillet 2023,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- Renvoyer la présente affaire à une audience pour qu'il soit statué au fond,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- Rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la Loi. "

En réponse, par conclusions déposées et oralement soutenues, la SAS DENTICAL, représentée, demande de : 

"DIRE n'y avoir lieu à référé

DEBOUTER la société VIVASHOPS de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement,

CONDAMNER la société VIVASHOPS, par voie de compensation, à restituer à la Société DENTICAL la somme de 53.870,29 € TTC se décomposant ainsi :

- 10.310,07 € HT (soit 12.372,08 € TTC) au titre de l'indexation indument appelée
- 4.015,03 € au titre des ajustements du dépôt de garantie issues des indexations
- 37.483,18 € au titre du dépôt de garantie indûment appelé
ACCORDER un délai de 18 mois à la Société DENTICAL pour s'acquitter du solde locatif restant dû ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société VIVASHOPS de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER la société VIVASHOPS à verser à la Société DENTICAL la somme de 2.000 € à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société VIVASHOPS aux entiers dépens de l'instance. " 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les " demandes " tendant à voir " constater ", " déclarer " ou " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l'objet d'une exécution forcée. Ces demandes -qui n'en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, seules étant nécessaire pour y faire droit, l'absence de contestation sérieuse ou l'existence d'un différend entre les parties.


Il est par ailleurs rappelé que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d'incompétence mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la partie défenderesse considère que le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur une telle demande, au regard de l'existence de différentes contestations sérieuses qui concernent tant les stipulations contractuelles que la dette locative.

Or, il est relevé que les contestations sérieuses soulevées ont trait au montant de la provision sollicitée en demande, et non à la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, outre le fait que la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, le commandement de payer du 31 juillet 2023 est valable, en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, et qu'il contient en annexe, le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise également qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 

En faisant délivrer ce commandement, la SAS VIVASHOPS n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille par ailleurs le montant de la créance, à savoir la somme de 135.212,86 € dont ni le principe ni le montant n'ont été contestés dans le délai d'un mois pourtant mentionné dans le commandement.


Les causes de ce commandement n'ayant ensuite pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, et la présente instance étant justifiée par l'existence d'un différend, il y a lieu de considérer les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail comme réunies à la date du 1er septembre 2023.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.

Selon l'article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

En l'espèce, pour faire échec à la demande de provision de la SAS VIVASHOPS, la SAS DENTICAL soulève des contestations tirées de l'illicéité des clauses d'indexation prévues à la fois dans les conditions générales et dans les conditions particulières du bail du 29 juillet 2013, le preneur considérant que la période de variation de l'indice d'indexation a excédé la durée de révision contractuellement prévue, en violation de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ; de son éligibilité au dispositif de plafonnement de l'ILC à 3,5% ; de l'absence dans le contrat de bail, d'une clause prévoyant le versement d'un dépôt de garantie.

Tout d'abord, s'agissant des clauses d'indexation, il est rappelé que le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut statuer sur la licéité d'une telle clause, ses prérogatives se limitant à qualifier le caractère sérieusement contestable ou non de la contestation soulevée.

L'article CP 6 du bail du 23 juillet 2013, stipule que " Le réajustement du loyer prévu à l'article CG 16 des conditions générales se fera annuellement le 1er octobre de chaque année en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l'indice.
Les parties conviennent de neutraliser l'indexation entre la date de prise d'effet du bail et le 30 septembre 2013, de telle sorte que la première indexation interviendra le 1er octobre 2014 sur la période courue du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014.
Pour le calcul de cette première indexation, l'indice de base sera le dernier indice publié au 1er octobre 2013 et l'indice de comparaison le dernier indice publié au 1er octobre 2014. 
Pour les années suivantes, l'indice de comparaison de l'année précédente deviendra l'indice de base de l'année suivante, et l'indice de comparaison de l'année suivante sera l'indice du même trimestre calendaire de l'année suivante. "

L'article CG 16 du même bail prévoit par ailleurs que " A compter du point de départ du bail, le loyer sera indexé annuellement ou proportionnellement à la variation de l'indice des loyers commerciaux publié chaque trimestre par l'INSEE, automatiquement, de plein droit et sans notification préalable. 
L'indice de base d'origine est celui indiqué aux conditions particulières et l'indice de comparaison d'origine celui du même trimestre de l'année suivante. 
L'indice de comparaison utilisé pour le calcul de l'indexation d'une année deviendra l'indice de base de l'indexation de l'année suivante et ainsi de suite d'année en année. L'indexation s'appliquera au montant du loyer annuel exigible au titre de chaque année successive du présent bail. (…). "

Il est observé que le libellé de ces clauses est parfaitement clair, sans qu'une interprétation ne soit rendue nécessaire, sur le choix des parties quant à l'indice à retenir pour la première indexation, à savoir le dernier indice publié au 1er octobre 2013 qui était, selon les pièces produites au débat, celui du 1er trimestre 2013, et celui à retenir pour les indexations suivantes, à savoir le dernier indice publié au 1er octobre 2014, qui était celui du 2ème trimestre de la même année, ce dernier devenant l'indice de base pour les révisions ultérieures.

Certes, ce choix a eu pour effet de faire varier l'indice sur une période supérieure à 12 mois, mais il est relevé que seule la première année était concernée par cette variation, et non l'ensemble des indexations successives du contrat, de sorte qu'il n'apparaît pas manifeste que ce choix ait conduit à une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions.

En outre, il résulte du procès-verbal d'adjudication du 27 octobre 2020 et de l'avenant du 21 mars 2022, que le loyer en vigueur au moment de la vente du fonds de commerce s'élevait à 149.932,72 euros, et que ce même loyer a été repris dans l'avenant du 21 mars 2022. Ainsi, à défaut de modification de l'assiette du bail et de fixation d'un nouveau montant de loyer, la rédaction d'une nouvelle clause d'indexation n'apparaissait pas impérative.

Ensuite, sur l'éligibilité alléguée de la défenderesse au dispositif permettant de bénéficier d'un plafonnement à 3,5% de la variation annuelle de l'ILC, en raison de la crise de la Covid 19, force est de constater qu'elle ne produit aucun élément permettant d'en justifier.

Ainsi, il résulte de tout ce qui précède que l'obligation dont se prévaut la SAS VIVASHOPS ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et qu'il y a lieu de faire droit à sa demande de condamnation au paiement d'une provision formulée à l'encontre de la SAS DENTICAL.



Toutefois, il y a lieu de retrancher du montant sollicité les frais au titre des commandements de payer, qui seront déjà recouvrés au titre des dépens.

En conséquence, la SAS DENTICAL sera condamnée à payer par provision à la SAS VIVASHOPS la somme de 242.955,99 - (394,83 + 402,84) = 242.158,32 euros.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande d'application des intérêts de retard tels que prévus à la clause CG 19 du bail, ladite clause s'analysant en une clause pénale que le juge du fond est susceptible de modérer si elle apparaît manifestement excessive.

S'agissant du dépôt de garantie, dont le versement est contesté par la SAS DENTICAL si comme le fait valoir à raison la partie demanderesse, l'article 18 des conditions générales du bail prévoient le versement d'un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxes et hors charges, il est cependant relevé que le préambule de l'avenant n°2 du 21 mars 2022 stipule que les parties ont acté, par un avenant n°1 du 16 septembre 2019, du remplacement du dépôt de garantie par une garantie autonome à première demande.

Dans ces conditions, il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande. Il ne sera néanmoins pas non plus fait droit à la demande de compensation sollicitée en défense, la SAS DENTICAL ne justifiant pas de la souscription de ladite garantie à première demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la partie défenderesse justifie sa demande de délais de paiement, à laquelle s'oppose la SAS VIVASHOPS, par le fait qu'elle n'accuse que 2 trimestres de retard ; qu'elle a hérité de la dette locative du précédent preneur ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire ; qu'elle a rénové le local pour près d'un million d'euros ; que les travaux de rénovation ont été ralentis du fait de la crise du Covid 19, de sorte qu'elle n'exploite le local que depuis la fin de l'année 2021 ; qu'en perdant le bail, elle perdrait les investissements réalisés et l'obligerait à licencier le personnel travaillant dans le centre, et ce alors qu'elle est meure de régulariser la situation.

Toutefois, il est relevé, comme le soutient à raison la partie demanderesse, que la partie défenderesse ne peut valablement soutenir avoir supporté la charge des loyers dus par l'ancien preneur, puisque le procès-verbal d'adjudication indique que l'adjudicataire n'est pas tenu au paiement de la dette locative antérieure à l'adjudication.

En outre, la SAS DENTICAL ne justifie aucunement des travaux réalisés dans le local, ni de leur montant, ni de la date effective à laquelle elle a été en mesure de démarrer son activité, ni du nombre de salariés exerçant un emploi au sein de sa structure.

Néanmoins, compte tenu des versements réguliers qu'elle a effectué depuis sa prise à bail, démontrant son intention de se maintenir dans les lieux, il y a lieu de faire droit à sa demande de délai de paiement, mais seulement à hauteur de six mois, et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La SAS DENTICAL, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 6 août 2021, 23 septembre 2022 et 31 juillet 2023.

Par ailleurs, l'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la SAS DENTICAL à payer à la SAS VIVASHOPS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 29 juillet 2013 à la date du 1er septembre 2023 ; 

Condamnons la SAS DENTICAL à payer à la SAS VIVASHOPS la somme provisionnelle de 242.158,32 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 135.212,86 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; 

Disons que la SAS DENTICAL pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en six mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 1er de chaque mois ; 

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la SAS DENTICAL de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, 

° le tout deviendra immédiatement exigible, 

° la clause résolutoire sera acquise, 


° il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SAS DENTICAL et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 3], 

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,

 ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des intérêts de retard majorés et du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS DENTICAL aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements des 6 août 2021, 23 septembre 2022 et 31 juillet 2023 ;

Condamnons la SAS DENTICAL à payer à la SAS VIVASHOPS la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 22 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,



Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS