Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 22 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section


N° RG 18/00234 
N° Portalis 352J-W-B7C-CMCF2

N° MINUTE : 2

Assignation du :
04 Janvier 2018

contradictoire













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 22 Juillet 2024

DEMANDERESSE 

S.A. HOTEL MADELEINE OPERA
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0047





DEFENDEUR 

Monsieur [V] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0962









MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DEBATS

A l’audience du 21 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2024.



ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2010, M. [V] [P] a donné à bail à la société Hôtel Madeleine Opéra des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2019, pour l'exercice de l'activité « d'hôtel de tourisme sans restauration correspondant à la catégorie 2 ou 3 étoiles, à l'exclusion de tout autre commerce », moyennant un loyer annuel en principal de 81.395 euros, et 7.020 euros pour les locaux accessoires à usage d'habitation, soit la somme totale de 88.415 euros.

Par actes extrajudiciaires des 28 novembre et 4 décembre 2017, M.[P] a fait délivrer à la société Hôtel Madeleine Opéra deux commandements de payer la somme de 93.471,70 euros au titre des loyers et charges impayés du 4ème trimestre 2016, et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2017, visant la clause résolutoire. 

Par acte extrajudiciaire du 4 janvier 2018, la société Hôtel Madeleine Opéra a assigné M.[P] devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris en opposition aux deux commandements des 28 novembre et 4 décembre 2017, faisant valoir que le bailleur est de mauvaise foi et que les stipulations du bail ne mettent pas à la charge du preneur les travaux de couverture de la totalité de l'immeuble, de réfection des souches cheminées et de suppression d'un conduit fibrociment en toiture dont le paiement est réclamé.
 Cette instance a été enregistrée sous le n° RG 18/00234.

Par actes extrajudiciaires des 18 septembre 2018 et 19 novembre 2019, M.[P] a fait délivrer à la société Hôtel Madeleine Opéra deux nouveaux commandements, visant chacun la clause résolutoire, d'avoir à payer, respectivement, l'échéance du 2ème trimestre 2018 et diverses sommes au titre des travaux de réfection de souches de cheminée et de retrait des tuyaux en fibres de ciment, d'une part, la somme de 92.543,43 euros, au titre des 1er, 2ème, et 3ème trimestres 2019, d'autre part.






La société Hôtel Madeleine Opéra a signifié, en réplique, au bailleur une protestation au premier de ces commandements par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2018 et l'a également assigné devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du second commandement, par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2019.

Enfin, M. [P] ayant fait délivrer à la société Hôtel Madeleine Opéra, par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2020, une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à rétablir l'escalier principal d'accès au 6ème étage de l'immeuble, supprimer les escaliers privatifs aménagés sans autorisation entre les 5ème et 6ème étages et d'utiliser à usage exclusif de logement accessoire au bail commercial les biens loués au 6ème étage, la société Hôtel Madeleine Opéra l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à cette sommation par acte extrajudiciaire du 20 février 2020.

L'ensemble de ces procédures judiciaires a été joint devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de RG 18/00234.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 22 novembre 2019, la société Hôtel Madeleine Opéra a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er janvier 2020, demande à laquelle M. [P] a opposé, par acte extrajudiciaire du 22 février 2020, un refus de renouvellement du bail et de paiement d'une indemnité d'éviction pour le motif grave et légitime tenant au non-versement régulier, à leur date d'exigibilité, des échéances locatives, à la réalisation de travaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, et à la modification sans autorisation du bailleur de la destination des lots n°25 et 26 de l'état descriptif de division de l'immeuble, en les affectant à usage de chambres d'hôtels, alors qu'ils constituent un logement.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2021, la société Hôtel Madeleine Opéra a assigné M.[P] devant la présente juridiction aux fins essentielles de voir prononcer la nullité du refus de renouvellement du bail commercial délivré le 22 février 2020 en raison de la domiciliation inexacte du bailleur, et de condamner le bailleur au versement d'une indemnité d'éviction en raison de l'absence de caractère grave et légitime des motifs du refus de renouvellement du bail commercial. Cette affaire est enregistrée sous le n° RG 21/02690.

Dans le cadre de cette procédure, la société Hôtel Madeleine Opéra a saisi le juge de la mise en état d’une demande de jonction de l’instance enregistrée sous le n°RG 21/02690 avec celle enregistrée sous le n°RG 18/00234 et d’une demande de condamnation de M.[P] à lui communiquer diverses pièces.
Par ordonnance rendue le 20 juin 2022, le juge de la mise en état a débouté la société Hôtel Madeleine Opéra de sa demande de jonction des procédures et d’injonction de communication des pièces.

Dans le cadre de la présente instance enrôlée sous le n° RG 18/00234, la société Hôtel Madeleine Opéra a saisi à nouveau le juge de la mise en état d’un incident, par conclusions notifiées le 28 mars 2022, aux fins, d’une part, de jonction de l’instance en opposition aux commandements de payer visant la clause résolutoire enregistrée sous le numéro RG 18/00234 avec celle en nullité du refus de renouvellement du bail enregistrée sous le n°RG 21/02690 et, d’autre part, de condamnation de M. [P] à lui communiquer sous astreinte diverses pièces, à savoir les avis d’échéance de loyer / d’indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2020, le relevé d’identité bancaire de M.[P] et les informations sur son adresse postale, le décompte locatif pour la société Hôtel Madeleine Opéra à jour, et les avis de régularisation des charges locatives et un état récapitulatif de ses charges depuis 2011.

Par ordonnance rendue le 28 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction et la demande de la société Hôtel Madeleine Opéra tendant à faire injonction, à M.[P] de lui communiquer, sous astreinte les pièces sus visées.



Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2023, la société Hôtel Madeleine Opéra a saisi le juge de la mise en état d’un nouvel incident. 

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, M. [P] a fait diligenter une saisie conservatoire entre les mains de la société Crédit Lyonnais pour avoir paiement de la somme de 454.413,52 euros en principal ; le tiers saisi a fait état d’un total disponible de 178.378,27 euros.
La société Hôtel Madeleine Opéra a contesté cette saisie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2024, la société Hôtel Madeleine Opéra demande au juge de la mise en état de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, et y faire droit, 
 En conséquence et à titre principal, 
- l’autoriser à consigner les loyers dus sur un compte CARPA, 
 Subsidiairement, 
 - enjoindre à M. [V] [P] de communiquer un RIB sur lequel procéder au règlement des loyers dus, 
 - assortir l’injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à venir, 
 - réserver la liquidation de l’astreinte prononcée, 
 En tout état de cause, 
 - débouter M. [V] [P] de sa demande de condamnation, à titre provisionnel, de la société Hôtel Madeleine Opéra, à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
 - condamner M. [V] [P] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens correspondant à la présente procédure d’incident. 
 
Au soutien de ses demandes, la société Hôtel Madeleine Opéra fait valoir en substance:
- qu’elle fait face, depuis de nombreux mois, à une impossibilité matérielle de régler ses loyers; qu’en décembre 2023, elle a une nouvelle fois tenté de régler une échéance de loyer en envoyant un chèque en recommandé à l’adresse connue et revendiquée comme telle par son bailleur, au [Adresse 2] à [Localité 3] mais qu’une fois de plus, le chèque n’a pas été encaissé et le courrier est revenu à l’expéditeur ; qu’elle a tenté une nouvelle fois d’envoyer un chèque par courrier recommandé en janvier 2024 mais que le courrier a été redirigé, à une adresse non indiquée, à la demande du destinataire ; qu’elle a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, le RIB de son bailleur auprès du conseil de ce dernier par courrier officiel du 29 janvier 2024 mais qu’aucune réponse n’a été apportée à ce stade ; qu’elle a de nouveau envoyé par courrier recommandé un chèque en règlement de loyers le 1er février 2024 ; que toutes ces tentatives sont restées vaines; qu’elle se heurte donc à la résistance abusive de son bailleur qui refuse d’encaisser les loyers, refuse d’établir des avis d’échéance ou même des avis d’indemnité d’occupation égale au loyer contractuel et refuse de communiquer son RIB ; que s’il existe des contestations de fond sur les sommes réclamées au titre des travaux de 2017 et les charges qui n’ont pas fait l’objet d’une régularisation annuelle légale, elle n’a jamais contesté devoir ses loyers contractuels ; que cette situation justifie qu’elle soit autorisée à consigner les loyers sur un compte CARPA dans l’attente de la décision au fond à intervenir ; que subsidiairement la communication du RIB du bailleur lui permettra de s’acquitter des loyers dus et non contestés; que le fait que le bailleur ne communique aucun avis d’échéance ni aucun document comptable relativement aux loyers depuis plus de 5 ans, pose de graves difficultés à la société Hôtel Madeleine Opéra, notamment du point de vue de la récupération de la TVA,
- que depuis fin décembre 2023, elle a envoyé quatre chèques de 28.847,81 en paiement des loyers ; que la saisie conservatoire sur son compte bancaire au moment même où des loyers étaient payés est parfaitement abusive et révèle toute la mauvaise foi du bailleur. 


 - que le bailleur ne justifie d’aucune difficulté financière ni d’aucun préjudice et fait des suppositions fantaisistes quant à une prétendue intention de sa part « d’acculer à la vente des murs de l’hôtel dont sait qu’elle sera prioritaire pour l’acquisition au titre de son droit de préemption », alors que c’est le bailleur qui a initialement mis en difficulté son preneur afin d’obtenir abusivement la résiliation du bail, souhaitant acquérir le fonds sans en payer le prix.
 
 
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 15 mai 2024, M. [P] demande au juge de la mise en état de :
- débouter la société Hôtel Madeleine Opéra de l’intégralité de ses demandes, 
- condamner, à titre provisionnel, la société Hôtel Madeleine Opéra, à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- condamner la société Hôtel Madeleine Opéra aux entiers dépens de l’incident, et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, M. [P] fait valoir pour l’essentiel :
- que la société Hôtel Madeleine Opéra n’est pas fondée à soutenir l’existence d’une prétendue difficulté à acquitter deux échéances alors même que :
* elle était débitrice, au 15 février 2024, de la somme de 454.413,52 euros, et est débitrice, à la date du 15 mai 2024, de la somme de 456.413,52 euros, soit plus de trois années de loyers sur la base du loyer contractuel dû à la date de la réponse à la demande de renouvellement de bail, 
* la société Hôtel Madeleine Opéra n’a pas acquitté une quelconque somme au titre de son occupation des locaux entre le 9 décembre 2019 et le mois de décembre 2023,
- qu’à supposer que la société Hôtel Madeleine Opéra rencontre une difficulté pour le paiement des échéances, ce qui n’est pas établi, elle pouvait, dans tous les cas adresser son règlement à son conseil, à charge pour celui-ci de l’envoyer au conseil du bailleur ou adresser son règlement à son conseil, à charge pour celui-ci de le remettre, à son contradicteur, lors des différentes audiences intervenues, ce qu’elle n’a jamais fait ;
- que la société Hôtel Madeleine Opéra ne produit aucun courrier émis au cours des années 2020, 2021, 2022 qui lui aurait été adressé, et lui aurait été retourné avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » ; que lui-même justifie de son adresse personnelle au [Adresse 2] à [Localité 3] ; que dans ces conditions, il est établi qu’il reçoit parfaitement normalement les lettres qui lui sont adressées, et porte à l’encaissement les chèques dont il est destinataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la consignation des loyers et/ou des indemnités d’occupation, sur un quelconque compte CARPA. ; qu’au surplus, la société Hôtel Madeleine Opéra dispose de divers moyens non sérieusement contestables, pour acquitter les sommes dues ;
- que la société Hôtel Madeleine Opéra est de mauvaise foi en affirmant que « le montant des loyers n’était pas connu » alors qu’elle a été destinataire, depuis 2018, date à compter de laquelle la présente instance a été introduite, des nombreux décomptes produits aux débats par le bailleur, notamment dans les commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été adressés,
- que sur la somme de 454.413,52 euros dont la société Hôtel Madeleine Opéra est débitrice à la date du 15 mai 2024, seules les sommes de 93.471,70 euros correspondant à des travaux, et de 39.287 euros au titre de provision sur charges, sont contestées ; que la société Hôtel Madeleine Opéra aurait pu acquiescer, pour le paiement du montant non contesté qui s’élève à la somme de 321.654,82 euros, à la saisie conservatoire qui lui a été dénoncée mais a préféré contester cette mesure devant le juge de l’exécution, ce qui démontre sa mauvaise foi ;
- que la société Hôtel Madeleine Opéra a déjà été déboutée à deux reprises de sa demande de communication d’un RIB par le juge de la mise en état ; qu’en tout état de cause, il n’a pas l’obligation, s’il ne le souhaite pas, de communiquer son relevé d’identité bancaire, à la société Hôtel Madeleine Opéra qui peut parfaitement lui adresser des chèques, ou les remettre à son conseil;
- que face aux impayés de la société Hôtel Madeleine Opéra, il rencontre des difficultés financières avérées et importantes ; que la société Hôtel Madeleine Opéra cherche à l’acculer pour le contraindre à vendre le fonds.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 22 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de consignation des loyers formée par la société Hôtel Madeleine Opéra 

L’article 771 devenu 789 du code de procédure civile confie au juge de la mise en état le pouvoir d’ordonner toute mesure conservatoire, laquelle peut d’entendre de la consignation entre les mains d’un tiers des sommes objets d’un litige, pour préserver les droits des parties.

La société Hôtel Madeleine Opéra fonde sa demande de consignation sur l’impossibilité qu’elle allègue de régler à M. [P] les sommes qu’elle reconnaît lui devoir en contrepartie de l’occupation des lieux situés [Adresse 1].

Or contrairement aux dires de la demanderesse à l’incident, M. [P] justifie avoir reçu, à l’adresse qu’il déclare [Adresse 2], les courriers adressés par la société Hôtel Madeleine Opéra les 23 janvier, 1er février 2024 et 1er mars 2024 et avoir remis à l’encaissement les chèques qui y étaient joints, d’un montant de 28.847,81 euros chacun.

Dès lors, les difficultés allégués apparaissent nullement justifiées et la demande de consignation, qui ne repose sur aucun motif légitime, sera rejetée.


Sur la demande d'injonction sous astreinte formée par la société Hôtel Madeleine Opéra 

Selon les articles 138 et 139 du code de procédure civile, une partie peut demander au juge d'enjoindre à un tiers de produire une pièce à peine d'astreinte. En outre, selon l’article 770 ancien du code de procédure civile applicable à la cause, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production de pièces et peut, dès lors, enjoindre à une partie, le temps de l’instruction de l’affaire, de respecter sous astreinte ses obligations contractuelles si l’astreinte est utile et proportionnée au litige.

En l'espèce, la société Hôtel Madeleine Opéra demande au juge de la mise en état d'enjoindre à M.[P] de communiquer son relevé d’identité bancaire pour procéder à des virements directement sur son compte.

Cette demande n’est cependant nullement fondée alors que comme il a été relevé supra, M. [P] reçoit les chèques adressés à son domicile [Adresse 2] à [Localité 3], que la société Hôtel Madeleine Opéra ne justifie pas de la nécessité d’opérer ses versements par virements et qu’il ne peut être imposé à M. [P] de communiquer un RIB à l’encontre de sa volonté. 






Il sera relevé en outre, comme l’a déjà jugé le juge de la mise en état dans l’ordonnance rendue le 28 février 2023 et non frappée d’appel, que le moyen soulevé par la société Hôtel Madeleine Opéra, relatif à l’absence des avis d’indemnités d’occupation et d’échéance de loyers, outre qu’il est totalement inopérant en l’espèce compte tenu des demandes formulées par la demanderesse à l’incident, n’est nullement justifié, les décomptes produits par M. [P] permettant à la société Hôtel Madeleine Opéra de connaître les sommes dont elle est débitrice, sur la base de l’ancien loyer.

La demande de la société Hôtel Madeleine Opéra sera donc rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par M. [P]

Il ressort de l’exposé des moyens venant au soutien de la demande de provision de M. [P] tel que rappelé ci-dessus que cette demande relève d’un débat au fond et excède les pouvoirs du juge de la mise en état, non compétent pour accorder des dommages et intérêts, fussent-ils à titre provisionnel.

La demande de M. [P] sera donc rejetée. 


Sur les autres demandes

Les dépens de l’incident, qui suivront le sort de ceux liés à l’instance principale, seront réservés.

En revanche, l’équité commande de condamner la société Hôtel Madeleine Opéra, demanderesse à l’incident et qui succombe en ses demandes, à payer à M. [P] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de consignation de la société Hôtel Madeleine Opéra ;

Rejette la demande de la société Hôtel Madeleine Opéra tendant à faire injonction, à M. [V] [P] de lui communiquer, sous astreinte, son relevé d’identité bancaire ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par M. [V] [P] ;

Rejette la demande formée par la société Hôtel Madeleine Opéra au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Hôtel Madeleine Opéra à payer à M. [V] [P] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Réserve les dépens ;






Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 novembre 2024 à 11h30 pour conclusions au fond de M. [P] en réplique aux conclusions de la société Hôtel Madeleine Opéra notifiées le 16 février 2024, à défaut clôture et fixation ;

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la vieille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.


Faite et rendue à Paris le 22 juillet 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME