Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51526 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C35UD

N° : 10-CB

Assignation du :
20 février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173

DEFENDERESSE

La S.A.S. DRORCOM
son siège social : 
[Adresse 1]
[Localité 5]
Les lieux loués : 
[Adresse 3] 
[Localité 6]

Ayant pour avocat Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL THOMAS MLICZAK SELARL, avocats au barreau de PARIS - #D0653

non comparant



DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 décembre 2018, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 7] HABITAT - OPH a consenti à la société à responsabilité limitée PARISFOR un bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et charges de 12.600.00 euros payable trimestriellement et d'avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, outre une provision sur charge trimestrielle de 520 euros.

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2020, la SARL PARISFOR a cédé son droit à bail à la société par actions simplifiées DRORCOM. 

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 13 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 37.216,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 06 mars 2023, 1er trimestre 2023 inclus, outre le coût de l'acte. 

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 20 février 2024, fait citer la société DRORCOM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
A titre principal :
- constater l'acquisition au 13 avril 2023 de la clause résolutoire prévue au bail ;
- condamner la société DRORCOM, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme de 37.905,57 euros, calculée prorata temporis (soit la somme de 37.216,99 euros au 31 mars 2023, à laquelle il convient d'ajouter la somme de 688,58 euros correspondant au loyer journalier entre le 1er avril 2023 et le 14 avril 2023, selon décompte arrêté au 23 août 2023) au titre de l'arriéré des loyers et des charges. 
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
- ordonner que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation trimestrielle à l'équivalant du dernier loyer trimestriel dû majoré de 50% à compter du 14 avril 2023, taxes et charges en sus, et condamner la société DRORCOM au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clefs ;
- condamner la société DRORCOM au paiement d'une pénalité forfaitaire correspondant à 10% du montant des échéances impayées. 
- dire que ces sommes seront soumises aux intérêts aux taux des avances sur titre de la Banque de France majorés de deux points et ce, à compté de leur date d'exigibilité ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;
- autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur lors de son entrée dans les lieux ; 
- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant de l'ancienneté de la dette ; 

A titre subsidiaire :
- n'accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyer et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe. 
- a défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l'expulsion du preneur ; 

En tout état de cause :
- débouter purement et simplement la partie adverse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- condamner la société DRORCOM au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société DRORCOM aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX et MENDES-GIL ; 
- rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit assorti de l'exécution provisoire. 

L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 14 mars 2024, a fait l'objet d'un renvoi avec injonction de rencontrer un médiateur. 

A l'audience du 11 juin 2024, la demanderesse, représentée sollicite le bénéfice de son assignation.

La société DRORCOM, régulièrement constituée, n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2024. 

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le premier alinéa de l'article 642 du Code de procédure civile prévoit que lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de la notification qui le fait courir ne compte pas. 

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 13 mars 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 14 avril 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la provision 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 14 avril 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré de 50%, charges et taxes en sus. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.488,78 euros TTC (4.466,35 /3) calculée sur la base du dernier décompte produit. 

Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 37.905,57 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus. 

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

La clause pénale du bail prévoit que tout retard de paiement à son exacte échéance rend le Preneur redevable du paiement d'une pénalité forfaitaire correspondant à 10% du montant de l'échéance impayée, et qu'à défaut de paiement des sommes dues et réclamées au Preneur à la date convenue, celles-ci porteront intérêt aux taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur date d'exigibilité. 

Le bail prévoit également que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, comme indemnité provisionnelle, en cas d'acquisition de la clause résolutoire aux torts du preneur.

Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d'être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ces points.

***

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l'article 1343-2 du code civil étant réunies.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société DRORCOM sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société DRORCOM au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 14 avril 2023 ;

Disons que la société DRORCOM devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société DRORCOM à payer à la société [Localité 7] HABITAT-OPH :

* la somme de 37.905,57 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus ; 

* une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme mensuelle de 1.488,78 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

* la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société DRORCOM au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (248,49 euros) ; 

Accordons à la SELAS CLOIX et MENDES-GIL le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 juillet 2024. 

Le Greffier, Le Président,



Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS