Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51373 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C36HF

N° : 8-CB

Assignation du :
16 février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDERESSE

PARIS HABITAT - OPH
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173


DEFENDEUR

Monsieur [X] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Roger VOYE, avocat au barreau de PARIS - #C0449




DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, l'établissement industriel à caractère industriel et commercial [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti à Monsieur [X] [B] exerçant en son nom propre une activité de restaurateur, agissant tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], M. [G] [Y] [B], M. [H] [Y] [B] et M. [P] [Y] [B], propriétaires indivis du fonds de commerce, le renouvellement du contrat de bail commercial portant sur les lots sis [Adresse 1] à [Localité 5], constitués d'une boutique, d'un local en sous-sol et d'un appartement situé au-dessus de la boutique moyennant le paiement d'un loyer annuel de 11.505,50 euros hors charges et hors taxes, dont 5.301,50 euros au titre de la boutique et 6.204 euros au titre du logement, payable trimestriellement d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [X] [B], agissant tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B], par exploit du 29 septembre 2023 remis à étude, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 18.276,62 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges arrêté au 25 septembre 2023, 3e trimestre 2023 inclus.

Se prévalant de la non régularisation des causes de ce commandement, la société PARIS HABITAT - OPH a, par exploits délivrés le 16 février 2024, fait citer Monsieur [X] [B] en son nom propre et en celui de l'indivision qu'il représente devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
A titre principal :
- Constater l'acquisition au 29 octobre 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer ; 
- Condamner Monsieur [X] [B] en sa qualité de locataire et tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B], au paiement de la somme de 20.723,60 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [B] tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], M. [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la Force Publique si besoin est ; 
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation trimestrielle à l'équivalent du dernier loyer trimestriel dû majoré de 20% à compter du 30 octobre 2023, taxes et charges en sus, et Condamner Monsieur [X] [B] au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clefs ;
- Dire que ces sommes seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points et ce, à compter de leur date d'exigibilité ; 
- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; 
- Autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ; 
- N'accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant de l'ancienneté de la dette ; 

A titre subsidiaire :
- N'accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyer et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe. 
- A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l'expulsion du preneur ; 

En tout état de cause :
- Débouter purement et simplement la partie adverse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Condamner Monsieur [X] [B] tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [X] [B] tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX et MENDES-GIL ; 
- Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit assorti de l'exécution provisoire. 

L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 15 mars 2024, a fait l'objet d'un renvoi contradictoire à l'audience du 11 juin 2024, les parties ayant reçu l'injonction de rencontrer un médiateur dans cet intervalle.

A l'audience du 11 juin 2024, les parties indiquent qu'un accord a été trouvé, aux termes duquel Monsieur [X] [B] acquiesce sur le montant de sa dette locative s'élevant à la somme de 11.541,17 euros, arrêté au 10 juin 2024, 2eme trimestre 2024 inclus et accepte de l'apurer dans un délai de 10 mois, une clause de déchéance du terme étant prévue.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 29 septembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 30 octobre 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

 Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, " les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que la dette locative telle qu'actualisée à l'audience du 11 juin 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, s'élève, à la somme de 11.541,17 euros.

Le defendeur sera donc condamné par provision à régler cette somme au bailleur.

Compte tenu de l'accord des parties sur ce point tel qu'exposé à l'audience il y a lieu d'accorder des délais de paiement à hauteur de 10 mois, dans les termes précisés au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et le défendeur, en occupant sans droit ni titre les lieux loués alors que la clause aura été acquise 30 octobre 2023, aura causé un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré de 20% outre les charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouverait privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur pourrait prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués serait réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution.

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

La clause résolutoire du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement d'un seul terme de loyer, la majoration automatique des sommes dues d'un intérêt de retard fixé au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points.

Il prévoit également que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, comme indemnité provisionnelle, en cas d'acquisition de la clause résolutoire aux torts du preneur.

Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d'être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le surplus des demandes

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l'article 1343-2 du code civil étant réunies.

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d'acquisitions de la clause résolutoire sont réunies au 30 octobre 2023 ;

Condamnons Monsieur [X] [B] en sa qualité de locataire et tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 11.541,17 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 10 juin 2024, 2eme trimestre 2024 inclus ; 

L'autorisons à se libérer de cette somme en 10 mensualités à régler en sus du loyer courant, sauf meilleur accord des parties ; 

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; 

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [X] [B] en sa qualité de locataire et tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] portant sur des locaux situés [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [X] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [X] [B] en sa qualité de locataire et tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer mensuel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; 

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [X] [B] en sa qualité de locataire et tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Condamnons Monsieur [X] [B] en sa qualité de locataire et tant en son nom qu'en qualité de représentant de Madame [E] [U] [M], Monsieur [D] [B], Monsieur [T] [O] [B], Monsieur [J] [Y] [B], Monsieur [G] [Y] [B], Monsieur [H] [Y] [B] et Monsieur [P] [Y] [B] au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (201,12 euros) ; 

Accordons à la SELAS CLOIX et MENDES-GIL le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,



Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS