Tribunal Judiciaire · Référés civils — 22 juillet 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 22 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00353 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Y7V2
AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est [Adresse 3] C/ S.C.I. JBP






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE


PARTIES : 

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.C.I. JBP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON



Débats tenus à l'audience du 27 Mai 2024

Notification le
à :
Maître Lydie DREZET Toque - 485,Expédition et Grosse

 Maître Sophie JUGE Toque - 359,Expédition

 
 ÉLÉMENTS DU LITIGE

Selon exploit en date du 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait citer la SCI JBP selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de, vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le voir condamner à verser les sommes suivantes :

- 2 586,68 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 22 janvier 2024, pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023 et outre actualisation au jour de l’audience
- 47 203,64 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 22 janvier 2024, pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239,241 et 242, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023 et outre actualisation au jour de l’audience
- 228,76 € pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246 au titre des appels de provision au 1er avril et 1er juillet 2024
- 6 012,98 € pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242 au titre des appels de provision au 1er avril et 1er juillet 2024
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée
- 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des sommations de payer.


En défense la SCI JBP demande au juge des référés de :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation au titre de l’article 10-1 et au titre des intérêts
- lui octroyer un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette
- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes de condamnation au titre des appels de provision au 1er avril 2024 et 1er juillet 2024, en dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et article 700 du CPC
- dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais de procédure et ses dépens.


Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dans ses dernières écritures actualise ses demandes comme suit :

- 2 777,82 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 13 mai 2024, pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023 et outre actualisation au jour de l’audience
- 45 055,43 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 13 mai 2024, pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023 et outre actualisation au jour de l’audience.
- 114,38 € pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246 au titre des appels de provision au 1er juillet 2024
- 3 006,51 € pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242 au titre des appels de provision au 1er juillet 2024
le reste demeurant inchangé.
 
 

 MOTIFS DE LA DÉCISION 


Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fonde sa demande sur les dispositions des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquels :

- article 10 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".
 
- article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN :" A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
 
Qu'il sollicite le paiement des charges de copropriété et justifie du bien-fondé de sa demande par la production des pièces suivantes :

* contrat de syndic
* justificatif de propriété
* sommation de payer pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et
246 du 11 décembre 2023
* sommation de payer pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238,
239, 241 et 242 du 11 décembre 2023
* décompte des sommes dues pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246 au 22 janvier 2024 + copie des appels de provision
* décompte des sommes dues pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242 au 22 janvier 2024 + copie des appels de provision
* justificatif de l’exercice comptable 2021/2022 : compte individuel de charges / état des dépenses / procès-verbal d’Assemblée Générale
* justificatif de l’exercice comptable 2022/2023 : compte individuel de charges / état des dépenses / procès-verbal d’Assemblée Générale
* procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2023
* courriers de relance
* procès-Verbal d’Assemblée Générale du 3 septembre 2020
* décompte actualisé des sommes dues au 13 mai 2024 lots 204, 205, 206, 207,
208, 209, 243, 244, 245 et 246
* décompte actualisé des sommes dues au 13 mai 2024 lots 210, 211, 212, 213,
221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242

Attendu que la loi SRU du 13 décembre 2000 a introduit un article 10-1 dans la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel : "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
" Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Que la SCI JBP a sollicité que dans un souci d'équité ces frais ne soient pas mis à sa charge alors qu'elle est propriétaire de nombreux lots au sein de l'immeuble : garages, locaux commerciaux ou d'habitation et que les impayés remontent à mars 2021.

Que sa contestation de ce chef sera rejetée.

Qu'il en sera de même s'agissant des appels de provision du 1er avril 2024 et du 1er juillet 2024, par application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel : " défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédant après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles".

Que la mise en demeure du 11 décembre 2023 étant demeurée infructueuse dans le délai de 30 jours, les appels de provision de l’exercice en cours deviennent immédiatement exigibles.
 
Que compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la SCI JBP à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] les sommes de :

- 2 777,82 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 13 mai 2024, pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023
- 45 055,43 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 13 mai 2024, pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023
- 114,38 € pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246 au titre des appels de provision au 1er juillet 2024
- 3 006,51 € pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242 au titre des appels de provision au 1er juillet 2024 

Attendu s'agissant de la demande de délai de paiement, que la SCI JBP ne saurait arguer de sa bonne foi en raison de l'ancienneté de la dette.

Qu'il aurait été loisible à ce copropriétaire de vendre un ou plusieurs de ses lots afin de désintéresser la copropriété.

Que la SCI JBP sera en conséquence déboutée de sa demande de délai de paiement.
 
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie par ailleurs d'un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires résultant directement de la carence de la SCI JBP laquelle s'est abstenue de payer les charges de copropriété sur de longues années.

Que la SCI JBP sera condamnée à verser la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts. 
 
Attendu que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la SCI JBP sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 800 € de ce chef. 
 
Que la SCI JBP qui succombe, sera de même condamnée aux dépens de l'instance en ce compris le coût des sommations de payer.
 




 
 PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, 
 
Vu l'article19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTONS la SCI JBP de ses contestations ;
 
CONDAMNONS la SCI JBP à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] les sommes de :

- 2 777,82 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 13 mai 2024, pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023
- 45 055,43 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 13 mai 2024, pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242, en compris les frais de l’article 10-1, outre intérêts à compter du 11 décembre 2023
- 114,38 € pour les lots 204, 205, 206, 207, 208, 209, 243, 244, 245 et 246 au titre des appels de provision au 1er juillet 2024
- 3 006,51 € pour les lots 210, 211, 212, 213, 221, 222, 236, 237, 238, 239, 241 et 242 au titre des appels de provision au 1er juillet 2024 
- 500 € à titre de dommages et intérêts

DEBOUTONS la SCI JBP de sa demande de délai de paiement ;
 
CONDAMNONS la SCI JBP à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS la SCI JBP aux dépens de l'instance en ce compris le coût des sommations de payer.

 
Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.



 




LE GREFFIER, LE PRESIDENT