Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 23 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 23/08409 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2DZS

N° MINUTE : 1

Réputé contradictoire

Assignation du :
22 Juin 2023









JUGEMENT 
rendu le 23 Juillet 2024 






DEMANDERESSE

S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Marie BOUTIERE-ARNAUD de l’AARPI SKDB Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0168




DÉFENDERESSE

S.A.S. OLIMARGO POINT NET
[Adresse 2]
[Localité 4]

défaillant


Décision du 23 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/08409 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DZS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2024.



JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2010, la SA L’Habitat Social Français a donné à bail commercial à la SARL Olimargo des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], à destination de “vente, achat, location, création d’espace publicitaire sur tout support et activités assimilées”, pour une durée de trois, six, neuf années à compter rétroactivement du 1er septembre 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 4.800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2019, la SARL Olimargo a cédé le droit au bail à la SAS Olimargo Point Net. 

Par avenant de renouvellement en date du 28 novembre 2019 à effet au 1er septembre 2019, le bail commercial en date du 1er avril 2020 a été renouvelé au profit de la SAS Olimargo Point Net pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2019, moyennant un loyer annuel de 5.631, 24 euros, payable mensuellement et d'avance.

Par acte d'huissier délivré le 3 octobre 2022, la SA L’Habitat Social Français a fait délivrer à la SAS Olimargo Point Net un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 10.331, 32 euros au titre de l’arriéré locatif, augmenté du coût de l'acte.




Par ordonnance rendue le 1er mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SA L’Habitat Social Français a, notamment, rejeté ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du défendeur et fixer une indemnité d'occupation et condamné par provision la SAS Olimargo Point Net à payer à la bailleresse la somme de 11.071, 54 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 7 novembre 2022 (mois de novembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022 sur la somme de 10.331,32 euros et à compter du 23 novembre 2022 sur le surplus.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 22 juin 2023, la SA L’Habitat Social Français a fait assigner la SAS Olimargo Point Net devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :
- Constater l’acquisition clause résolutoire inscrite au bail commercial consenti le 1 er avril 2010 par la demanderesse à la société SAS OLIMARGO POINT NET et renouvelé par avenant du 28 novembre 2019 reprenant nécessairement la clause résolutoire notifiée par commandement en date du 3 octobre 2022 en raison des manquements du locataire, au minimum à compter du 3 novembre 2022 au titre du non-paiement des loyers, 
 A titre subsidiaire, 
 - Prononcer la résiliation du bail commercial consenti le 1er avril 2010 par la demanderesse à la société SAS OLIMARGO POINT NET et renouvelé par avenant du 28 novembre 2019, aux torts exclusifs du preneur en raison de ses manquements contractuels graves et répétés, En conséquence, 
 - Ordonner l’expulsion de la société SAS OLIMARGO POINT NET du local situé [Adresse 2] (rex-de-chaussé sur rue droite), et de tout occupant de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
 - Ordonner en conséquence la séquestration des meubles meublant, objets immobiliers et tout véhicule terrestre à moteur, garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles, 
 En tout état de cause, 
 - La condamner, solidairement le cas échéant, à payer à la demanderesse, la somme de 13.843,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 8 juin 2023, mois de juin 2023 inclus, sommes à parfaire le jour de l’audience, et avec intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir ; 
 - La condamner, solidairement le cas échéant, à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail commercial, indexé selon les dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû jusqu’à la libération, complète des locaux et remise des clefs, 
 - La condamner, solidairement le cas échéant, à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
 - La condamner, solidairement le cas échéant, aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement resté infructueux et le coût de la signification de la présente assignation.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance.

La SAS Olimargo Point Net, assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.



L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fond au 16 novembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024 et l’affaire plaidée le 27 mai 2024, puis mise en délibéré le 23 juillet 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.

 
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail signé par les parties le 18 août 2009 contient une clause résolutoire rédigée ainsi qu’il suit: « A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou charges et/ou d’indemnité d’occupation à leur échéance, d’un rappel de loyer du à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’une fixation judiciaire ou à défaut d’exécution totale ou même partielle d’une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du réglement intérieur et un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de formuler aucune formalité judiciaire, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus (...)»

L’acte de cession du droit au bail du 12 novembre 2019 conclu entre la SARL Olimargo et la SAS Olimargo Point Net prévoit : 
- « Le Cédant cède au cessionnaire qui accepte, tous les droits restant à courir du bail des locaux désignés, » 
- « Le bail a été convenu (…) sous des charges et conditions dont le Cessionnaire déclare avoir pris connaissance, une copie dudit bail lui ayant été transmise et demeurant annexée au présent contrat. 
- « Toutes les clauses du bail demeurent inchangées » 
- « Article 6 : Transfert des droits et obligations : Le Cédant met et subroge le Cessionnaire dans tous les droits qu’il tient du bail (…) » 
- « Article 8 : Exécution du contrat de bail : 8.1 Le Cessionnaire exécutera aux lieu et place du Cédant toutes les obligations et charges qui lui incombent aux termes du contrat de bail (…) » 

En outre, l’avenant du 28 novembre 2019 signé entre les parties mentionne expressément en son article 12 intitulé « MAINTIEN DES CLAUSES, CHARGES ET CONDITIONS »
« Il n’est apporté aucune modification des autres clauses, charges et conditions du bail d’origine présentement renouvelé et qui demeurent en vigueur ainsi que les parties le stipulent expressément » 


Il résulte de ces dispositions qui font la loi des parties que la clause résolutoire a bien vocation à s’appliquer en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 octobre 2022 pour la somme en principal de 10.331,32 euros est régulier en la forme et justifié au fond, au vu du décompte versé aux débats non contesté par la défenderesse qui ne comparaît pas.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 novembre 2022 à 24 heures.

L’expulsion de la société Olimargo Point Net et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions de la présente décision. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.


Sur l’indemnité d’occupation 

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la société Olimargo Point Net, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2022, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation majoré des charges et taxes exigibles. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SA L’Habitat Social Français , l'obligation de la société Olimargo Point Net au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 8 juin 2023 mois de juin 2023 inclus est fondée à hauteur de 13.843,01 euros.

La société Olimargo Point Net sera donc condamnée à payer à la SA L’Habitat Social Français cette somme, avec, dans les limites de la demande, intérêts au taux légal à compter du présent jugement.





Sur autres demandes 

La société Olimargo Point Net, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 

Elle sera condamnée en outre au regard de l'équité à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la SA L’Habitat Social Français et la société Olimargo Point Net à la date du 3 novembre 2022 à 24h00;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Olimargo Point Net et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Olimargo Point Net, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel avec indexation, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne la société Olimargo Point Net à payer à la SA L’Habitat Social Français la somme de 13.843,01 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 8 juin 2023, loyer du mois de juin 2023 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne la société Olimargo Point Net aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 3 octobre 2022 ;

Condamne la société Olimargo Point Net à payer à la SA L’Habitat Social Français la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;








Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 23 juillet 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME