Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Me Marie-caroline HUBERT


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à :Me Fabien ESCAVABAJA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08803 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3JBM

N° MINUTE : 13/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. ALLIANZ VIE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [K], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Maeva PILLET, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Mme Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Mme Maeva PILLET, Greffière


Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08803 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JBM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2015, la S.A. ALLIANZ VIE a consenti un bail d'habitation à M. [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 760 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5030,01 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [K] le 6 juin 2023.

Par assignation du 10 octobre 2023, la S.A. ALLIANZ VIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [K] sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 8501,16 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2023,
- 850,12 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 octobre 2023 et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe. Il en a été donné lecture à l'audience.

Il ressort de ce diagnostic que M. [D] [K] s'est trouvé en situation de grande fragilité psychologique et financière à la suite de difficultés professionnelles. Il a récemment fait valoir ses droits au RSA, ce qui lui a permis de reprendre le paiement de son loyer et de ses charges. M. [D] [K] a cependant été victime d'une aggression après la pandémie de la COVID 19, laquelle lui a laisse des séquelles. Compte tenu de cette circonstance, il a constitué récemment un dossier MDPH en cours d'instruction. Il a également fait une demande de logement social.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 26 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 28 mai 2024, la S.A. ALLIANZ VIE représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2024, s'élève désormais à 15298,60 euros. Eu égard au décompte en date du 27 mai 2024 produit à l'audience, la S.A. ALLIANZ VIE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [K] représenté par son conseil confirme les informations contenues dans le diagnostic social et financier. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire de son bail, ainsi que l'octroi de délais de paiement.

M. [D] [K] sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Subsidiairement, il demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ALLIANZ VIE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5030,01 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [D] [K] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.





2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la S.A. ALLIANZ VIE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mai 2024, M. [D] [K] lui devait la somme de 15298,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. ALLIANZ VIE ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ".

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [D] [K] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de la S.A. ALLIANZ VIE tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 avril 2015 entre la S.A. ALLIANZ VIE, d'une part, et M. [D] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 6 août 2023,

CONDAMNE M. [D] [K] à payer à la S.A. ALLIANZ VIE la somme de 15298,60 euros (quinze mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024,

AUTORISE M. [D] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [D] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [D] [K] sera condamné à verser à la S.A. ALLIANZ VIE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de la S.A. ALLIANZ VIE au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la S.A. ALLIANZ VIE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 et celui de l'assignation du 10 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge