Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à :Madame [Z] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à : Monsieur [E] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01914 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNK

N° MINUTE : 9/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [E] [K], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
représenté par L’AGENCE AVICA IMMOBILIER, Administrateur de bien, ayant son siège social au [Adresse 3] - [Localité 5]

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [S], 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Maeva PILLET, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Mme Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Mme Maeva PILLET, Greffière


Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01914 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNK




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2015, M. [E] [K] a consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] ([Adresse 6]) [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 745 euros et d'une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10755,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [S] le 10 août 2023.

Par assignation du 2 février 2024, M. [E] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 16139,68 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 936 euros pour le remplacement du cylindre de la porte d'entrée,
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 28 mai 2024, M. [E] [K], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mai 2024, s'élève désormais à 19216,08 euros. M. [E] [K] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [K] ajoute que Mme [Z] [S] a quitté les lieux loués sans restituer les clés. Il precise qu'elle ne paie plus de loyer depuis son depart.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [S].

M. [E] [K] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [K] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [Z] [S].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [K] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 9 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 10755,98 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 octobre 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [E] [K] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [E] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 mai 2024, Mme [Z] [S] lui devait la somme de 19216,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l'assignation, soit 16139,68 euros, suivant décompte arrêté au 23 janvier 2024.

Mme [Z] [S] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 10755,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 10 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [K] ou à son mandataire.

4. Sur le remboursement des frais de remplacement du cylindre de la porte d'entrée

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meubles selon l'article 25-3, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, il ressort des écritures et des declarations à l'audience du conseil du bailleur, que la degradation du cylindre n'est pas imputable à Mme [Z] [S], mais qu'elle résulte de la decision même du bailleur de procéder à une ouverture de porte des lieux loués en présence d'un commissaire de justice.

Il en résulte que M. [E] [K] sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre du remplacement du cylindre de la porte d'entrée des lieux loués.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de M. [E] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.











PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 2015 entre M. [E] [K], d'une part, et Mme [Z] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] ([Adresse 6]) [Localité 7] est résilié depuis le 10 octobre 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ([Adresse 6]) [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à M. [E] [K] la somme de 16139,68 euros (seize mille cent trente-neuf euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 10755,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DEBOUTE M. [E] [K] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,



CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à M. [E] [K] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2023 et celui de l'assignation du 2 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge