Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Madjemba DJASSAH


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02352 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FMW

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024


DEMANDERESSE
Société ADOMA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [Y], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #E1054
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620248737 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02352 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FMW

EXPOSE DU LITIGE

La société ADOMA a donné en location à Monsieur [H] [Y] la chambre N°B028 de la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat de résidence du 25 janvier 2021.

Suite à un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [H] [Y] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier remis par commissaire de justice le 25 août 2023.

Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance sur requête du juge des contentieux de la protection du 20 octobre 2023, et Maître [G] [W], commissaire de justice à [Localité 3], a dressé un procès-verbal le 25 novembre 2023.

Dans ces circonstances, la société ADOMA a fait assigner le 9 février 2024 Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé pour :
- voir constater son maintien dans les lieux sans droit ni titre suite à la résiliation de son contrat de résidence,
- en conséquence ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique si besoin,
- obtenir sa condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l'expiration de son contrat et jusqu'à libération complète des lieux,
- et au paiement d'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Appelée à l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 juin 2024 en raison du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle par le défendeur.

A l'audience du 6 juin 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes.

La société ADOMA reproche à Monsieur [H] [Y] d'héberger des tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 8 et 9 du règlement intérieur et de l'article 11 du contrat de résidence, raison pour laquelle elle poursuit la résiliation de plein droit du contrat, conformément aux stipulations du même article 11.

Elle précise que le trouble manifestement illicite est caractérisé en ce que le résident a été prévenu mais n'a pas fait cesser l'hébergement illicite et qu'il est désormais sans droit ni titre. Elle ajoute que ni le commissaire de justice ni aucun tiers n'est autorisé à entrer dans les lieux avant ordonnance du juge, qu'il existe une procédure pour l'hébergement de tiers avec signature du registre et remise d'un récépissé, qu'il convient de ne pas inverser la charge de la preuve concernant ce registre. Elle rappelle qu'elle engage sa responsabilité, notamment en cas d'accident ou d'incendie, si elle ne fait pas respecter les règles relatives à la suroccupation. Elle s'en rapporte sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [H] [Y], assisté de son conseil, sollicite de :
- à titre principal : constater qu'il n'y a pas lieu à référé et renvoyer la société ADOMA à saisir le juge du fond,
- à titre subsidiaire si par extraordinaire le juge des référés se déclarait compétent, constater que les conditions de la résiliation ne sont pas réunies et débouter la société ADOMA de toutes ses demandes,
- à titre infiniment subsidiaire si le tribunal faisait droit à la demande de la société ADOMA regardant la constatation de la résiliation et la demande d'expulsion : lui accorder un délai de douze mois afin qu'il puisse se reloger,
- en tout état de cause : débouter la société ADOMA de sa demande au regard de l'article 700 du code de procédure civile et refuser l'exécution provisoire.

Il expose qu'il n'y a aucun caractère d'urgence, étant à jour de ses loyers, et qu'il existe une contestation sérieuse, aucune preuve de l'hébergement de tiers n'étant rapportée avant la mise en demeure et le tarif journalier n'étant pas affiché. En outre, le trouble allégué n'existe plus et il n'y a aucun péril imminent. Il fait valoir que son expulsion aurait des conséquences disproportionnées par rapport au but poursuivi eu égard à son âge et que les procédures de l'article R.633-9 sont contraires aux articles 3 et 8 de la convention européenne des droits de l'Homme. Concernant sa demande de délais, il indique être âgé de 74 ans et avoir 1.500 euros de retraite rendant difficile son relogement. 

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [H] [Y] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la compétence du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il en ressort qu'il est possible au juge des référés de constater la résiliation de plein droit d'un titre d'hébergement en application d'une clause résolutoire si celle-ci est mise en œuvre régulièrement sans nécessité de caractériser l'urgence.

Monsieur [H] [Y] fait valoir l'existence d'une contestation sérieuse en ce que la société ADOMA n'établit pas l'existence de l'hébergement illicite au moment de la délivrance de la mise en demeure intervenue le 25 août 2023 et l'absence de signature du registre recensant les invités.

Cependant, il ressort du procès-verbal de constat établi le 25 novembre 2023 que le commissaire de justice a rencontré dans les lieux Monsieur [X] [Y] qui lui a indiqué occuper les lieux depuis la période Covid et Monsieur [I] [N] qui lui a indiqué occuper les lieux depuis le mois de mars, si bien que la société ADOMA établit l'existence de l'hébergement illicite au moment de la délivrance de la mise en demeure et sa persistance au delà du délai de 48 heures octroyé pour y mettre fin.

Concernant le registre des invités, il convient d'observer que Monsieur [H] [Y] ne soutient pas l'avoir rempli, si bien que sa production par la société ADOMA est sans intérêt dans le présent litige et qu'il n'allègue pas avoir fait part à son bailleur d'une impossibilité d'y accéder.

Partant, aucune contestation sérieuse ne saurait prospérer.

Concernant le trouble manifestement illicite, le jeu de la clause résolutoire a pour effet de rendre l'occupant sans droit ni titre, ce qui suffit à le caractériser.

Sur les conséquences disproportionnées de la résiliation du contrat, la clause résolutoire est stipulée au contrat qui est la loi des parties, si bien que Monsieur [H] [Y] l'a acceptée et ne saurait postérieurement se prévaloir d'une quelconque disproportion pour faire échec à son effet automatique.

Concernant la violation des articles 3 et 8 de la convention européenne des droits de l'Homme par l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation, l'argumentation ne saurait prospérer dans la mesure où cette législation est prise afin d'assurer la salubrité des lieux et la sécurité de l'ensemble des occupants des résidences ADOMA, notamment en cas d'accident ou d'incendie.

Sur la résiliation du contrat

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, l'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Monsieur [H] [Y] le 25 janvier 2021, stipule que " pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant (...) Cette possibilité d'hébergement d'un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l'établissement. (...) Pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l'établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception".

L'article 10 du même règlement ajoute que "le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. A défaut d'occupation personnelle et faute pour le résident d'avoir répondu sous huit jours à toute mise en demeure de se présenter au bureau en vue d'établir qu'il occupe personnellement le logement, celui-ci sera repris et vidé des effets qu'il contient dans les conditions visées à l'article 7 ci-avant."

L'article 11 du contrat de résidence signé le 25 janvier 2021 reprenant l'article R.633-3 précité dispose que "(...) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (...)".

Le commissaire de justice relate pourtant que, le 25 novembre 2023, à 6h31, il a constaté dans la chambre de Monsieur [H] [Y] la présence de Monsieur [X] [Y] qui a indiqué occuper les lieux depuis la période Covid et Monsieur [I] [N] qui a indiqué occuper les lieux depuis mars. 

Ces éléments confirment que Monsieur [H] [Y] héberge des tiers dans les lieux sans respect des dispositions susvisées. Or la société ADOMA a précisément mis en demeure Monsieur [H] [Y], par lettre remise par commissaire de justice le 25 août 2023, de mettre fin à l'hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après la mise en demeure restée sans effet. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 25 septembre 2023 et en conséquence, l'expulsion de Monsieur [H] [Y] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [H] [Y] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 25 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la société ADOMA de l'occupation indue de son bien.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne l'expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d'une durée comprise entre un mois et un an, " chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales " ; pour fixer ces délais, le juge tient compte "de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. " 

En l'espèce, au vu de l'ancienneté de la relation contractuelle, de la situation de Monsieur [H] [Y] qui n'a pas de dette de loyers et est à la retraite, il convient de lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de sa situation financière fragile, Monsieur [H] [Y] sera condamné à verser à la société ADOMA, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 25 janvier 2021 entre la société ADOMA et Monsieur [H] [Y] concernant la chambre N°B028 de la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un an à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] à verser à la société ADOMA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.



Le greffier, Le juge