Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Aude ABOUKHATER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Christian LEFEVRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00054 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3VZE

N° MINUTE : 
24/002






JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [I] [W] [Z], 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC385


DÉFENDERESSE
Madame [P] [D] [G], 
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 4 juillet 2024 et prorogé au 16 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00054 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3VZE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2011, Madame [I] [W] [Z] a consenti à Madame [P] [D] épouse [G] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 650 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2023 Madame [I] [W] [Z] a fait délivrer à Madame [P] [D] épouse [G] un congé pour reprise à effet au 31 août 2023 au profit de son fils Monsieur [O] [Z].

Madame [P] [D] épouse [G] s'étant maintenue dans les lieux après la date d'effet du congé, une sommation de déguerpir lui a été délivrée le 22 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, Madame [I] [W] [Z] a fait assigner Madame [P] [D] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- validation du congé pour reprise,
- expulsion de Madame [P] [D] épouse [G] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et transport et séquestration du mobilier,
- condamnation de Madame [P] [D] épouse [G] à lui payer la somme de 8 224,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à novembre 2023 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges,
- condamnation de Madame [P] [D] épouse [G] à lui payer la somme de 1 096 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 4 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [I] [W] [Z] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation sauf à actualiser le montant de l'arriéré locatif à la somme de 8 943,27 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2024 et a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 1 500 euros. Elle a par ailleurs conclu au rejet des prétentions adverses.

Madame [P] [D] épouse [G], représentée par son conseil, a sollicité :
À titre principal :
- le rejet des demandes en validation de congé et en expulsion,
- la condamnation de Madame [I] [W] [Z] à réaliser sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement les travaux prescrits par le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 5] à savoir :
- l'installation d'une réglette de ventilation sur les fenêtres de la pièce de vie,
- la réalisation d'un diagnostic électrique et des travaux prescrits par ledit diagnostic,
- la fixation des mitigeurs de la cuisine et de la salle d'eau,
- l'installation d'un chauffage fixe dans chaque pièce de vie,
- la condamnation de Madame [I] [W] [Z] à lui payer les sommes suivantes:
- 19 901 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
- 5 000 euros en réparation de son préjudice moral avec compensation,
- l’autorisation de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités payables au plus tard le 15 du mois,
À titre subsidiaire :
- l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux,
- la fixation de l'indemnité d'occupation à 10 % du loyer actuel jusqu'à la réparation du ballon d'eau chaude constatée par un commissaire de justice aux frais de la bailleresse, puis à 30 % du loyer actuel jusqu'à la complète réalisation des travaux susmentionnés constatés par un commissaire de justice puis au montant du loyer actuel,
En tout état de cause :
- la conservation par chacune des parties de ses dépens,
- l'exclusion du coût de la sommation de déguerpir des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

En l'espèce, le bail consenti à Madame [P] [D] épouse [G] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er septembre 2011, par période de trois ans et pour la dernière fois le 1er septembre 2020 pour expirer le 31 août 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé de la bailleresse du 28 février 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien et mentionne l'identité du repreneur Monsieur [O] [Z], fils de la bailleresse ainsi qu'il ressort du livret de famille versé aux débats.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S'agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. 

En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est motivé comme suit :
"Monsieur [O] [Z] est actuellement salarié en région parisienne. L'augmentation du coût de la vie générale et des charges afférentes à la location d'un appartement en région parisienne ne peuvent plus être supportées par ses revenus à ce jour. En conséquence, il lui est primordial et crucial d'occuper l’appartement appartenant à sa mère pour lui permettre de se reconstruire une assise financière et diminuer les charges qui lui incombent."

Or, force est de constater que si Madame [I] [W] [Z] établie que son fils règle un loyer charges comprises de 886,80 euros par mois pour le logement qu'il occupe[Adresse 2] à [Localité 7], elle ne fournit strictement aucun élément sur ses revenus et ses charges autres que locatives ainsi que son éventuel endettement de sorte que la nécessité pour lui de ne plus régler de loyer pour pouvoir faire face à ses autres engagements et assainir sa situation financière n'est nullement démontrée.

Il en résulte que Madame [I] [W] [Z] ne justifie pas suffisamment du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et elle sera par conséquent déboutée de sa demande de validation de son congé et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

Il sera ainsi constaté que le bail a été tacitement reconduit le 1er septembre 2023 aux conditions antérieures du loyer réindexé.

Sur les arriérés de loyer et de charges et les délais de paiement

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

L'article 23 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Enfin, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Madame [I] [W] [Z] justifie du montant des sommes réclamées en produisant le bail, un historique de sa créance, les derniers relevés individuels de charges et les derniers avis de taxe foncière. Madame [P] [D] épouse [G] ne fait état d'aucun règlement autre que ceux déjà comptabilisés par la bailleresse.

En conséquence Madame [P] [D] épouse [G] sera condamnée au paiement de la somme de 8 943,28 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er mars 2024 terme de mars 2024 inclus.

En l'absence de constat de résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seuls des délais de paiement dans la limite de deux années peuvent être accordés au locataire pour s'acquitter de sa dette, en vertu de l'article 1343-5 du code civil.

Il sera toutefois relevé que la situation financière de Madame [P] [D] épouse [G] ne lui permet pas un échelonnement de la dette, celle-ci n'étant manifestement pas en capacité de régler 24 mensualités de 372 euros. 

En effet elle perçoit uniquement le RSA, la prime d'activité, l'allocation logement et les allocations familiales pour un montant après retenue de 1 177,36 euros, auquel vient s'ajouter 76 euros de salaire en qualité de surveillante auprès de la Ville de [Localité 5] et 93,50 euros pour des postes d'employé familial chez des particuliers, soit un total par mois de 1 346,86 euros. 

Il s'ensuit qu'après règlement de son loyer d'un montant actuel charges comprises de 820,58 euros et dont elle n'a d'ailleurs pas repris le paiement, il ne lui reste qu'à peine plus de 520 euros pour faire face à l'ensemble de ses autres charges, pour elle et son fils mineur.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les travaux et les préjudices allégués par la locataire

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal adaptée aux caractéristiques du logement ainsi qu'un réseau électrique permettant le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Les réseaux et branchements d'électricité et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Le logement permet une aération suffisante et les dispositifs d'ouverture et de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En vertu du règlement sanitaire départemental de Paris, les pièces de service (cuisines, salles d'eau et cabinets d'aisances) possédant un ouvrant donnant sur l'extérieur doivent être équipées d'un orifice d'évacuation d'air vicié en partie haute et les causes d'humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié dans les moindres délais.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement étant précisé que le remplacement des prises de courant et l'entretien courant des robinets font partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. 

Le locataire d'un logement décent subit nécessairement un préjudice mais pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l'indécence existe dès l'origine.

En l'espèce, le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 5] a lors de sa visite du 21 septembre 2023 constaté les désordres suivants :
- une humidité de condensation avec développement de moisissures au pourtour des fenêtres de la pièce de vie,
- une absence de réglettes de ventilation sur les fenêtres de la pièce de vie,
- la présence de nombreuses multiprises dans la cuisine, la pièce de vie ainsi que la salle d'eau et l'absence d'un bloc prises dans le salon,
- les mitigeurs de la cuisine et de la salle d'eau ne sont pas maintenus correctement à leurs éviers respectifs,
- une absence de chauffage fixe.

Aux termes de son rapport du 15 janvier 2024 l'association DROITS ET HABITAT a par ailleurs constaté :
- l'absence de système de chauffage dans le logement obligeant la locataire à installer un radiateur d'appoint électrique,
- un unique bloc de prises qui fonctionne auquel est branché un réseau de multiprises et de rallonges, 
- l'absence de ventilation mécanique et de réglettes de ventilation sur les fenêtres du salon, 
- l'écoulement de la condensation autour des fenêtres de la pièce de vie.

Le défaut de fixation des mitigeurs de la cuisine et de la salle d'eau relève de l'entretien courant du logement à la charge de Madame [P] [D] épouse [G] qui affirme sans le démontrer que l'évier de la cuisine fuit.

La circonstance qu'un unique bloc de prises fonctionne alors qu’il est manifeste, au vu des clichés photographiques versés aux débats, que le logement est équipé de plusieurs prises qui, si elles sont défectueuses auraient dû être remplacées par la locataire au titre de son obligation d'entretien, est insuffisante à justifier de la nécessité de réaliser un diagnostic électrique.

En outre, s'il est constant que Madame [P] [D] épouse [G] n'a plus d'eau chaude ni de chauffage, le ballon d'eau chaude étant défectueux, la preneuse ne justifie pas avoir souscrit un contrat d'entretien auprès d'une entreprise spécialisée conformément à l'article IX des conditions générales du bail de sorte que la panne du chauffe-eau ne saurait en être imputée à la bailleresse.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Madame [P] [D] épouse [G] de ses demandes de travaux sauf celle concernant l'installation de réglettes de ventilation sur les fenêtres de la pièce de vie selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Afin d'assurer l'effectivité de cette décision, la condamnation sera assortie d'une astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai prévu pour son exécution, pendant une durée de deux mois.

Enfin, en l'absence de réclamation avant l'engagement de la procédure et alors que si Madame [P] [D] épouse [G] indique avoir écrit à sa propriétaire le 21 mai 2023 pour lui demander de procéder à diverses réparations, elle ne l’établit pas puisque l'accusé de réception de ce courrier n'est pas versé aux débats, il convient de la débouter de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.



Sur les demandes accessoires

Madame [P] [D] épouse [G] qui perd le procès sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de délivrance de l'assignation et de la notification du présent jugement mais pas du congé pour reprise et de la sommation de déguerpir conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [W] [Z] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [I] [W] [Z] n'a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise relatif au bail conclu le 1er septembre 2011 avec Madame [P] [D] épouse [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6],

REJETTE en conséquence la demande de validation du congé du 28 février 2023 de Madame [I] [W] [Z] et ses demandes subséquentes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation,

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] liant Madame [I] [W] [Z] et Madame [P] [D] épouse [G] à compter du 1er septembre 2023 d'une durée de trois ans,

CONDAMNE Madame [P] [D] épouse [G] à verser à Madame [I] [W] [Z] la somme de 8 943,28 euros au titre des loyers et charges selon décompte du 1er mars 2024 terme de mars 2024 inclus,

DÉBOUTE Madame [P] [D] épouse [G] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE à Madame [I] [W] [Z] de procéder à l'installation dans le logement loué à Madame [P] [D] épouse [G] d'une réglette de ventilation sur les fenêtres de la pièce de vie dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 25 euros par jour passé ce délai pendant une durée de deux mois,

CONDAMNE Madame [P] [D] épouse [G] à verser à Madame [I] [W] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [P] [D] épouse [G] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.