Tribunal Judiciaire · Référés — 23 juillet 2024

DU 23 juillet 2024 Minute numéro : 

N° RG 24/00518 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUVC

Code NAC : 30B

S.C.I. BAUREAL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en qualité de crédit preneuse de la société ARKEA CREDIT BAIL, SAS
C/
S.A.S. ASIA95

CREANCIER INSCRIT:
URSAAF ILE DE FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE 

LE GREFFIER : Xavier GARBIT 

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. BAUREAL dont le siège social est sis [Adresse 4]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en qualité de crédit preneuse de la société ARKEA CREDIT BAIL, SAS, dont le siège se trouve [Adresse 2] à [Localité 6] (Ille et Vilaine), elle-même venant aux droits de la SNC INSIDE, Société en nom collectif dont le siège social est [Adresse 4] ,
représentée par Maître Pascale REGRETTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. ASIA95, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non représentée


CREANCIER INSCRIT:

URSAAF ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représenté



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Débats tenus à l’audience du : 11 juin 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe 
le 23 juillet 2024
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 9 mars 2021, la société SNC INSIDE a consenti un bail commercial à la société ASIA95, représentée par son gérant Monsieur [T] [P], portant sur les locaux commerciaux situés dans le centre commercial « LES ARCADES » au [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 11 520 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de l’acte notarié du 5 octobre 2021, la société SNC INSIDE a vendu le bien immobilier objet du bail commercial à la société ARKEA CREDIT BAIL.

Par acte notarié du 5 octobre 2021, la société ARKEA CREDIT BAIL a conclu un acte de crédit-bail avec la société BEAUREAL.

Le 23 février 2023, la société BEAUREAL a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société ASIA95, portant sur la somme totale de 20 697,55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la société BEAUREAL a fait assigner en référé la société ASIA95 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 24 mars 2023,Constater la résiliation du bail à compter du 24 mars 2023,Ordonner l'expulsion de la société ASIA95 et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Dire et juger que l'expulsion sera prononcée sous astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard, et ce à compter de la signification du jugement à intervenir,Condamner la société ASIA95 à payer à la SCI BEAUREAL à titre provisionnel la somme de 19 547,89 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés à la date du 24 mars 2023,Condamner la société ASIA95 à payer, à titre provisionnel, à la société BEAUREAL une indemnité d'occupation d'un montant de 68,81euros par jour depuis le 24 mars 2023, outre les charge et accessoires du loyer jusqu'à justification de la libération effective des lieux et la remise des clés,Dire que les sommes dues par la société ASIA95 seront majorées de 10% en application de la clause pénale insérée au bail,Condamner par conséquent la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL à titre provisionnel une somme de 1 954,78 euros,Condamner la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL à titre provisionnel une somme de 88,64 euros au titre des frais engagés auprès du Tribunal de commerce,Autoriser la société BEAUREAL à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 2 880 euros HT conformément aux stipulations du bail,Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de l'occupation au choix du bailleur soit dans les lieux, soit dans un garde-meuble pour sûreté des loyers échus et des charges locatives au frais de la société ASIA95,En tout état de cause, condamner la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût de la présente assignation et du commandement de payer visant la clause résolutoire.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2024 à laquelle la société ASIA95, citée par remise de l’acte à l’étude, n’était pas représentée.

La société BEAUREAL maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 9 mars 2021 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 février 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 23 février 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 24 mars 2023.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Toutefois, la demande au titre de l’astreinte n’étant ni fondée ni motivée, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 19 547,89 euros comme il résulte du décompte arrêté au 24 mars 2023 versé aux débats. 

Il y a donc lieu de condamner la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL la somme provisionnelle de 19 547,89 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 24 mars 2023 (échéance du mois de mars 2023 incluse).

La demande au titre de la clause pénale de majoration de 10% prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la société ASIA95 sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1 954,78 euros à la société BEAUREAL à ce titre.

Le versement de l’indemnité d’occupation n’ayant pas vocation à perdurer, la demanderesse bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion, il convient de condamner la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 24 mars 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur le dépôt de garantie 

Le bail commercial conclu le 9 mars 2021 prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, aux termes duquel le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable. 

En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.
Le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et de l’état des inscriptions et de nantissement seront recouvrés au titre des dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

La société ASIA95, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et de l’état des inscriptions et nantissements.

Il convient de condamner la société ASIA95, partie succombante, à payer à la société BEAUREAL la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 mars 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 24 mars 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés dans le centre commercial « LES ARCADES » au [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ASIA95 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ASIA95 à la société BEAUREAL, à compter de la résiliation du bail, soit le 24 mars 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société ASIA95 au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL la somme provisionnelle de 19 547,89 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24 mars 2023, échéance du mois de mars 2023 comprise;

CONDAMNONS la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL la somme provisionnelle de 1 954,78 euros au titre de la clause pénale ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;
CONDAMNONS la société ASIA95 à payer à la société BEAUREAL la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société ASIA95 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et de l’état des inscriptions et nantissements ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier. 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE