Tribunal Judiciaire · Référés — 23 juillet 2024

DU 23 juillet 2024 Minute numéro : 

N° RG 23/01305 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NP4W

Code NAC : 30B

S.C.I. LH ENTREPOT
C/
S.A.R.L. LES FRERES ELEMM

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

---===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE 

LE GREFFIER : Xavier GARBIT 

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LH ENTREPOT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL FEDARC agissant par Maître Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 10

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. LES FRERES ELEMM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nina LEBARQUE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 281, Maître Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G476


***ooo§ooo***
Débats tenus à l’audience du : 11 juin 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe 
le 23 juillet 2024
***ooo§ooo***


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 3 janvier 2023, la société LH ENTREPOT a consenti un bail dérogatoire à la société LES FRERES ELEMM portant sur les locaux commerciaux situés dans l’ensemble immobilier, [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de douze mois moyennant un loyer annuel de 31 200 euros hors taxes.

Le 19 octobre 2023, la société LH ENTREPOT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société LES FRERES ELEMM, portant sur la somme totale de 8 037,51 euros dont 7 872 euros au titre de la somme principale.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, la société LH ENTREPOT a fait assigner en référé la société LES FRERES ELEMM devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Recevoir la société LH ENTREPOT en l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Prononcer l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail dérogatoire du 3 janvier 2023 par suite du non-respect dans le délai d'un mois du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 octobre 2023,Dire que faute pour la société LES FRERES ELEMM d'avoir déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire, elle est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2023 des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] et ce en application de la clause résolutoire prévue au bail dérogatoire,Ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de la société LES FRERES ELEMM et de tout occupant de son chef desdits locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans tels garde-meubles qu'il appartiendra aux frais, risques et périls de la société LES FRERES ELEMM,Condamner par provision la société LES FRERES ELEMM à payer à la société LH ENTREPOT la somme de 7 872 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de 3 points à compter du 6 octobre 2023, date de la mise en demeure,Condamner par provision la société LES FRERES ELEMM à payer à la société LH ENTREPOT la somme de 787,20 euros au titre de l'indemnité forfaitaire conventionnelle, avec intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de 3 points à compter du 6 octobre 2023, date de la mise en demeure,Dire que le dépôt de garantie versé par la société LES FRERES ELEMM d'un montant de 7 800 euros demeure acquis à titre provisionnel à la société LH ENTREPOT à titre de dommages et intérêts,Condamner par provision la société LES FRERES ELEMM à payer une indemnité d'occupation journalière égale au montant d'un pourcent du loyer annuel, soit la somme journalière de 312 euros HT et ceci jusqu'à la complète libération des locaux et remise des clefs,Condamner la société LES FRERES ELEMM à payer à la société LH ENTREPOT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner la société LES FRERES ELEMM aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer d'un montant de 185,51 euros,Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er mars 2024 et renvoyée au 11 juin 2024 à la demande du défendeur. Le 11 juin 2024, les parties étaient représentées.

La société LH ENTREPOT maintient ses demandes aux termes de son assignation et actualise le montant de la dette locative à la somme de 68 898,60 euros à la date du 11 juin 2024. La demanderesse s’oppose au délai de paiement sollicité par la défenderesse.

En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société LES FRERES ELEMM demande au juge des référés de :
Dire mal fondées les demandes de la société LH ENTREPOT,Dire n’y avoir lieu à référés,Débouter la société LH ENTREPOT de ses demandes,A titre subsidiaire, allouer à la société LES FRERES ELEMM les plus larges délais de paiement,Condamner la société LH ENTREPOT à payer à la société LES FRERES ELEMM la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.La défenderesse soulève la nullité du commandement de payer qui porte sur le mauvais local commercial et qui n’est assorti d’aucun décompte. Elle soutient avoir rencontré des difficultés financières justifiant que lui soient accordés des délais de paiement en cas de condamnation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
 

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 3 janvier 2023 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail quinze jours après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse.

La bailleresse produit un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 octobre 2023 pour justifier que la locataire a cessé de payer ses loyers.

En réponse, la société LES FRERES ELEMM soutient que le commandement de payer est nul en ce que, d’une part, il ne comporte pas de décompte en annexe de sorte qu’elle n’était pas en mesure de savoir quelles sommes lui étaient réclamées, et d’autre part, il porte sur un autre local que celui objet du bail conclu entre les parties ce qui induit en erreur.

Le commandement de payer du 19 octobre 2023 rappelle au destinataire qu’il est locataire « des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] » alors que le bail consenti entre les parties porte sur le local situé au sein de l’ensemble immobilier au [Adresse 2] à [Localité 4]. En outre, le commandement de payer précise que le destinataire est « redevable de la somme de 7 872 euros en principal au titre des loyers impayés des 3ème et 4ème trimestre 2023 selon décompte ci-joint ». Or, aucun décompte n’est joint au commandement de payer versé aux débats.

L’erreur sur l’adresse du bien objet du bail liant les parties et l’absence de décompte joint au commandement de payer font naître un doute sur les sommes réclamées.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 3 janvier 2023. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes relatives à l’expulsion, au transport des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société LH ENTREPOT sollicite à l’audience au titre de l’arriéré locatif le règlement de la somme de 68 898,80 euros arrêtée à la date du 11 juin 2024 et produit le décompte correspondant. 

La société LES FRERES ELEMM ne conteste pas avoir manqué au règlement de certains loyers, ce qu’elle explique par des difficultés financières. Elle fait valoir qu’elle a pris à sa charge les frais de réparation du portail pour un montant de 5 221,14 euros revenant au bailleur. Elle souligne également avoir informé la bailleresse de la nécessité de changer les bacs de tri sans succès.

Selon le décompte arrêté au 11 juin 2024, la dette locative s’élève à la somme de 68 898,80 euros. Ce décompte mentionne le calcul des sommes réclamées au titre des mois de janvier, février, mars, avril et mai 2024 ainsi que les 11 premiers jours du mois de juin 2024 selon les modalités prévues contractuellement pour le calcul des indemnités d’occupation, à savoir 312 euros par jour, correspondant à 1% du loyer annuel.

Or, il a été vu précédemment qu’il existe des contestations sérieuses sur la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail. Dès lors, il ne peut être tenu compte du décompte arrêté au 11 juin 2024 fondé sur le calcul des indemnités d’occupation.

Aux termes de son assignation, la société LH ENTREPOT sollicitait le versement de la somme de 7 872 euros et y joignait une mise en demeure datée du 5 décembre 2023 et une facture du 2 octobre 2023 relatives au 4ème trimestre 2023. Or les sommes mentionnées dans la mise en demeure et la facture ne correspondent pas.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur le montant de la somme réclamée par la société LH ENTREPOT à la société LES FRERES ELEMM au titre de la dette locatives. Par voie de conséquence, il existe également une contestation sérieuse sur le montant réclamé au titre de la clause pénale.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces deux demandes en l’état actuel des pièces versées aux débats.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

La société LH ENTREPOT, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner la société LH ENTREPOT, partie succombante, à payer à la société LES FRERES ELEMM la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société LH ENTREPOT sera déboutée de sa demande sur ce point.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société LH ENTREPOT ;

DEBOUTONS la société LH ENTREPOT de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNONS la société LH ENTREPOT à payer à la société LES FRERES ELEMM la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société LH ENTREPOT au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier. 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE