Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 23 juillet 2024

Minute n°
N° RG 24/00357 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJU4






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)
4ème CHAMBRE CIVILE
POLE DE LA PROTECTION


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2024



ENTRE :

Monsieur [Z] [Y] [U], 
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de Me Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN



ET :

Monsieur [H] [V] [W] [X], 
demeurant [Adresse 1]

comparant en personne,




DÉBATS : Audience publique du 02 Juillet 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCÉ :

Présidente : Wafa SMIAI-TRABELSI, juge chargée des contentieux de la protection


Greffier : Sophie SIMEONE


décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 juillet 2024 












EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 avril 2010, prenant effet à compter du 16 avril 2010, Monsieur [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [H] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 320,00 euros, outre une provision sur charges de 5,00 euros.

Monsieur [Z] [U] a fait délivrer le 27 décembre 2023 à Monsieur [H] [X] un commandement de payer les loyers échus, pour un arriéré de 683,10 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 28 décembre 2023, Monsieur [Z] [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation en référé délivrée par huissier le 19 septembre 2023 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [Z] [U] a attrait Monsieur [H] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail au 27 février 2024 ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [X] ;
- de condamner Monsieur [H] [X] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
1 024,65 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 27 février 2024, outre intérêts légaux à compter de la date de signification de l'assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges, et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 341,55 euros, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce jusqu'à complet paiement de sa dette locative par le défendeur ;550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [Z] [U] a notifié l’assignation à la préfecture de [Localité 3] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 29 avril 2024.

L'audience s'est tenue le 2 juillet 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [Z] [U], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 732,40 € sa créance locative arrêtée au 1 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, en indiquant s'opposer à l'octroi de délais de paiement par principe. De plus, il indique que le paiement des loyers courants n'a pas repris au jour de l'audience.

Monsieur [H] [X], comparant en personne, a indiqué au juge être en capacité de régler la moitié de sa dette locative dans la semaine puisqu'il a sollicité de l'aide auprès de ses parents. Il explique avoir eu des difficultés avec sa banque et qu'il s'est retrouvé à découvert. Concernant sa situation, il mentionne être célibataire, sans enfant, et bénéficiaire d'une rémunération mensuelle de 1500,00 euros en tant que salarié en contrat à durée indéterminée. Il précise qu'il ne perçoit pas d'aide au logement.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024 pour y être rendue la présente décision.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes d'expulsion et de condamnation à des indemnités d'occupation

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En outre, l'article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire».

En l'espèce, il résulte des éléments versés au débat que Monsieur [H] [X] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs mois, et que la dette locative a considérablement augmenté depuis la délivrance de l’assignation. En effet, celle-ci est passée de 1 024,65 euros à 2 390,85 euros entre la date de l'assignation et le jour de l'audience.

De plus, aucune contestation sérieuse n'est soulevée par les parties.

Dans ces conditions, les demandes seront déclarées recevables.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [X] le 27 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 683,10 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [H] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 février 2024.


Sur la demande de paiement d'une provision

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [Z] [U] verse aux débats un décompte arrêté au 1 juin 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 732,40 euros.

Malgré l'absence de mention de la somme à parfaire le jour de l'audience, au regard de la présence des parties durant l'audience et du respect du principe de la contradiction, il sera tenu compte de la somme actualisée le jour de l'audience.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Z] [U] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il apparaît cependant nécessaire de rappeler que la somme indiquée par le bailleur ne prend pas en compte le versement de 341,55 euros effectué le 07 janvier 2024. Par conséquent, le montant des loyers impayés s'élève 2 390,85 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [X] à payer la somme provisionnelle de 2 390,85 € actualisée au 1 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.


Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [H] [X] n'a pas repris le paiement du loyer et Monsieur [Z] [U] s'oppose à l'octroi des délais de paiement.

Ainsi, il apparaît d'une part que Monsieur [H] [X] n'a pas effectué de versements depuis le 07 janvier 2024. La dette locative n'a alors cessé d'augmenter.

De plus, en l'absence du diagnostic social et financier et des ressources financières du locataire ainsi que des ses charges, il n'apparait pas opportun, même d'office, d'accorder des délais de paiement. En effet, cette carence du diagnostic ne permet pas d'établir les capacités de remboursement du défendeur en cas d'échelonnement de la dette locative.

Dans ces conditions et en l'absence de reprise de paiement des loyers courants, il n'y pas lieu d'accorder au preneur des délais de paiement entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [H] [X] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [X] et de dire que faute par Monsieur [H] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».


Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [H] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [Z] [U] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit à la somme de 341,55 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS


Le Juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,


CONSTATONS la recevabilité de l’action engagée par Monsieur [Z] [U] ;

CONSTATONS que le bail conclu le 12 avril 2010 entre Monsieur [Z] [U] et Monsieur [H] [X] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [Z] [U] la somme provisionnelle de 2 390,85 € arrêtée au 1 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [H] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Monsieur [Z] [U] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXONS l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [H] [X] à la somme mensuelle de 341,55€, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à Monsieur [Z] [U] ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DISONS n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LA JUGE