Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée 
le :
à :Madame [P] [E]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03783 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RDT

N° MINUTE : 2







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE
Madame [P] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03783 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RDT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 mai 2014, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Madame [P] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 488,74 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 3327,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [P] [E] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2024, soit la somme de 4773,43 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [P] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est indiqué que Madame [P] [E] perçoit une retraite de 895 euros et a des charges mensuelles de 502 euros, composées du loyer et des frais de fluides. Elle est mère de six enfants majeurs dont trois demeurent au domicile familial. Madame [P] [E] est aidée dans ses démarches par une de ses filles. Le dépôt d’un dossier FSL est ainsi envisagé pour espérer apurer la dette locative. La locataire bénéficie en outre à nouveau des APL depuis avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, PARIS HABITAT OPH représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 2437,03 euros. Le bailleur a indiqué que le paiement des loyers courants était repris. Il et a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [P] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 mars 2024. 

En conséquence, l’action introduite par PARIS HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). 

En l’espèce, le bail signé par les parties le 13 mai 2014 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 22 novembre 2023 pour la somme en principal de 3327,26 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.


Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [P] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce PARIS HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [P] [E] restait devoir la somme de 2437,03 euros à la date du 17 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [P] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2437,03 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3327,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Madame [P] [E] sera également condamnée au paiement à compter du 18 juin 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.





Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courant. En outre, la dette locative a diminué de près de moitié entre le jour de l’assignation et celui de l’audience utile. Au vu du diagnostic, Madame [P] [E] se mobilise pour respecter ses engagements et est aidée par des proches. Dans ces conditions, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement. Malgré l’absence de Madame [P] [E] à l'audience, au regard du faible montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Madame [P] [E] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [E] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.










PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2014 entre PARIS HABITAT OPH et Madame [P] [E], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [P] [E] à payer à PARIS HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 17 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 266,33 euros le 12 juin 2024) la somme de 2437,03 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 ;

AUTORISONS Madame [P] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 65 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;
Décidons en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Madame [P] [E] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Madame [P] [E] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 18 juin 2024, 
* qu'à défaut pour Madame [P] [E] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;


REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [P] [E] à verser à PARIS HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection