Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [K] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me François-luc SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05399 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ALM

N° MINUTE : 9







JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDEUR
Association COALLIA (Anciennement dénommée AFTAM), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier








Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05399 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ALM


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2011, l’association COALLIA a consenti à Monsieur [K] [C] un titre d’occupation portant sur un appartement à usage d’habitation en résidence sociale, situé [Adresse 2], d'une durée d'un mois renouvelable et avec une redevance mensuelle de 370,07 euros.

Par courrier avec AR du 19 janvier 2022, l’association COALLIA a adressé à Monsieur [K] [C] une première mise en demeure visant la clause résolutoire du contrat, d’avoir à payer la somme de 6831,89 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [K] [C] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au titre d'occupation du logement, et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire de ladite convention d'occupation pour inexécution contractuelle,L’expulsion de Monsieur [K] [C] et des occupants de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique, avec suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, et séquestration des biens meubles,Sa condamnation au paiement de la somme de 10831,81 euros au titre des redevances et charges impayées au 29 avril 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,Sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du montant de la redevance d'occupation, jusqu'à libération définitive des lieux,Sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros pour frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût des notifications par courrier avec AR et de l'assignation.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024. 

A l’audience, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 4373,27 euros. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée à personne, Monsieur [K] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. En conséquence, il ne sera pas statué sur l’octroi éventuel de délais de paiement à Monsieur [K] [C] dans la présente décision, le défendeur, absent à l’audience utile, n’ayant par définition par effectué ladite demande.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [K] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation et ses conséquences

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

En l'espèce, le contrat de résidence unissant l’association COALLIA et Monsieur [K] [C] contient, en son article 11, une clause de résiliation de plein droit aux termes de laquelle le titre d'occupation pourra être résilié par le bailleur pour inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en cas de non-paiement de la redevance dans les délais prévus.

Conformément au contrat et aux dispositions légales applicables, l’association COALLIA a fait délivrer à Monsieur [K] [C] un premier courrier avec AR le 19 janvier 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, portant sur la somme de 6831,89 euros au titre de l'arriéré de redevance. Or, le pli de ce courrier avec AR n’a pas été signé par Monsieur [K] [C]. Il en est de même pour le second courrier avec AR du 19 avril 2022. La clause résolutoire ne saurait ainsi être déclarée acquise.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il ressort du décompte du 13 juin 2024 produit que Monsieur [K] [C] est débiteur de la somme de 11673,26 euros, échéance de mai 2024 incluse. Il sera relevé en outre que Monsieur [K] [C] est irrégulier dans le versement des redevances et n’effectue que des versements sporadiques depuis 2022, bien que de montants parfois importants. Il en résulte que le défendeur à l’instance a cumulé un arriéré de près de 30 échéances, alors que le règlement de la redevance figure comme première obligation du locataire aux termes de l'article VI du contrat de résident. Ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et le prononcé de son expulsion, en l'absence de toute explication -et a fortiori de justifications- du défendeur sur ses impayés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevance et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [C] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [C] reste lui devoir la somme de 11673,27 euros (et non 4373,27 euros comme indiqué à l’audience du 20 juin 2024) à la date du 13 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Absent à l’audience, Monsieur [K] [C] n’en conteste ni le principe ni le montant. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avec AR du 19 janvier 2022. 

Compte tenu de l’écart entre la somme figurant au décompte et celle indiquée à l’audience utile, il sera rappelé dans le dispositif de la décision que les paiements éventuels intervenus postérieurement au décompte viendront s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil.

A compter du 14 juin 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux de Monsieur [K] [C], il sera condamné à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des notifications avec AR et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat d’occupation portant sur un logement en résidence sociale situé [Adresse 2] conclu entre l’association COALLIA et Monsieur [K] [C] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de résidence entre les parties aux torts exclusifs du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ni à ordonner une astreinte pour l'obligation de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer à l’association COALLIA la somme de 11673,26 euros correspondant à l'arriéré de redevances et d'indemnités d’occupation, terme de mai 2024 inclus (selon décompte du 13 juin 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer à l’association COALLIA la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [K] [C] aux dépens, en ce compris le coût des notifications avec accusé de réception et de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

 
Le greffier Le juge des contentieux de la protection