Tribunal Judiciaire · Service des référés — 24 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55183 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F3A

N° : 7

Assignation du :
29 Juin 2023

[1]

[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 juillet 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société SOCIETE EXPERT CAR WASH S.A.R.L. 
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Monique BEN SOUSSEN, avocat au barreau de PARIS - #R0252


DEFENDERESSE

La société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA S.A.S.
[Adresse 3]
[Adresse 3] / FRANCE

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS - #P0441



DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 20 février 2020, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA a donné à bail civil à la société EXPERT CAR WASH un emplacement d’une surface de 67 m² situé au niveau -3 dans une allée du parking du centre commercial « [5] » sis [Adresse 1] afin d'y exercer une activité de lavage de voitures sans eau. Le bail civil a été consenti pour une durée d’une année commençant à courir le 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2020 et pouvant se prolonger tacitement pour la même durée au maximum une fois.

Par trois avenants au bail civil en date des 12 janvier et 16 février 2021 et 30 mars 2022, la société bailleresse a consenti une franchise, des abattements de loyer et des échéanciers au preneur.

Par avenant n°4 en date du 3 octobre 2022, la durée du bail civil a été prolongée pour une durée d’une année à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2022.

Par avenant n°5 en date du 1er janvier 2023, la durée du bail civil a été prolongée pour une durée de six mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 30 juin 2023.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 3 avril 2023, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA a mis en demeure la société EXPERT CAR WASH de libérer l’emplacement le 30 juin 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 juin 2023, la société EXPERT CAR WASH a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA aux fins notamment d’obtenir l’autorisation de se maintenir dans les lieux.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société EXPERT CAR WASH demande au juge de :

- CONSTATER que la durée du bail dérogatoire a excédé trois ans,
 
- CONSTATER l’existence d’un différend entre les parties,
 
- AUTORISER la société EXPERT CAR WASH à se maintenir dans les lieux loués dans l’attente d’une décision au fond portant sur l’application du statut des baux commerciaux au visa de l’article L.145-5 du Code de commerce,
 
- AUTORISER la société EXPERT CAR WASH à se libérer de sa dette de 10.000 € en dix mensualités égales, en sus du loyer et des charges courantes, le 1er versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
 
- NE PAS FAIRE application de l’article 700 du CPC,
 
- CONDAMNER la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA aux dépens,
 
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
 
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA demande au juge de :

- DECLARER irrecevable l’action déclaratoire de la société EXPERT CAR WASH visant à être autorisée à se maintenir dans les lieux pendant une durée de dix-huit mois à compter de la date de l’ordonnance à intervenir,
 
- REJETER la demande de la société EXPERT CAR WASH visant à être autorisée à se maintenir dans les lieux pendant une durée de dix-huit mois à compter de la date de l’ordonnance à intervenir comme étant infondée,

DEBOUTER la société EXPERT CAR WASH de l’ensemble de ses demandes,
 
A titre principal,
- JUGER qu’il y a lieu de constater que le bail civil en date du 20 février 2020 est arrivé à son terme contractuel le 30 juin 2023,
 
- JUGER, en conséquence, que la société EXPERT CAR WASH est occupante sans droit ni titre depuis le 1 er juillet 2023 de l’emplacement d’une surface de 67 m² situé au niveau -3 du parking du centre commercial « [5] » sis [Adresse 1],
 
A titre reconventionnel,
 
- ORDONNER, en conséquence, l'expulsion de la société EXPERT CAR WASH ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
 
- JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
 
- CONDAMNER par provision la société EXPERT CAR WASH à payer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA une indemnité d’occupation de 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par jour de retard à compter du 1 er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,
 
- CONDAMNER par provision la société EXPERT CAR WASH à payer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA la somme de 43 436,80 euros TTC (quarante-trois mille quatre cent trente-six euros et quatre-vingts centimes), à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus arrêté à la date du 30 juin 2023 et à l’arriéré des indemnités d’occupation dus à compter du 1er juillet 2023 jusqu’au 13 mars 2024,






 
- JUGER que la somme totale de 43 436,80 euros, à parfaire, due à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux -mêmes intérêts conformément à l’article 1343 -2 du code civil,
 
- CONDAMNER par provision la société EXPERT CAR WASH à communiquer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA les déclarations certifiées des chiffres d’affaires réalisés pour les années 2020 et 2021 ainsi que pour la période du 1er juin 2023 jusqu’au 30 juin 2023, date d’expiration du bail civil, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
 
- SE RESERVER le pouvoir de liquider ladite astreinte,
 
En tout état de cause,
- DEBOUTER la société EXPERT CAR WASH de l’ensemble de ses demandes,
 
- CONDAMNER par provision la société EXPERT CAR WASH à payer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA les dépens, ainsi que la somme de 5 000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
 
- JUGER qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties, ainsi qu’aux notes d’audience.
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande de constat de l’expiration du bail dérogatoire
 
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.




Il résulte de ces dispositions que le bail dérogatoire cesse en principe à l'arrivée de son terme sans qu'il soit besoin de délivrer congé à la condition que le bailleur manifeste au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire.

S’il veut éviter la naissance d'un bail soumis au statut, le bailleur doit manifester avant la date contractuelle du bail sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, car, à défaut, le nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l'expiration du bail et une manifestation de volonté postérieure à la date d'expiration du bail est sans effet. Il appartient au bailleur de prouver qu'il n'a pas voulu laisser son preneur se maintenir dans les lieux.
 
En l'espèce, le bail qualifié de civil, souscrit par les parties le 20 février 2020 a été conclu pour une durée d'un an commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2020. Il a été stipulé à l'article 2 qu'il « pourra se prolonger par tacite reconduction pour la même durée au maximum une fois, de sorte que la durée du Bail ne pourra excéder une durée de 24 mois ».

Par avenant n°4 en date du 3 octobre 2022, la durée du bail civil a été prolongée pour une durée d’une année à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2022.

Par avenant n°5 en date du 1er janvier 2023, la durée du bail civil a été prolongée pour une durée de six mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 30 juin 2023.

L’article 1er de l’avenant n°5 mentionne que : « De convention expresse, les Parties conviennent, par les présentes, de proroger la durée du Bail du 20 février 2020 pour une durée supplémentaire de 6 mois, de sorte que le Bail expirera de plein droit à la date du 30 juin 2023, sans que le Bailleur n’ait à signifier un quelconque congé au Preneur ».

L’article 2 du même avenant précise que : « Le Preneur s’engage donc à restituer et quitter les lieux le jour de l’expiration du Bail stipulé ci-avant, sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit ; le Bailleur ayant, par les stipulations des présentes, manifesté son expresse opposition à ce maintien dans les lieux ».

Il ressort des éléments versés aux débats que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 3 avril 2023, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA a mis en demeure la société EXPERT CAR WASH de libérer l’emplacement le 30 juin 2023. Le 21 juin 2023, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA a relancé une nouvelle fois le preneur par courriel en lui demandant confirmation s'agissant de la prise de rendez-vous avec la direction du centre commercial pour la restitution de l’emplacement au 30 juin 2023 conformément au bail civil, et que par acte extrajudiciaire en date du 28 juillet 2023, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA à la société EXPERT CAR WASH a fait délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux.




Si la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA a manifesté ainsi sa volonté de ne pas renouveler le contrat, par l'envoi du courrier du 3 avril 2023, il convient de constater que le bail s'est trouvé reconduit sur une période totale de 3 ans et 6 mois.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un trouble manifestement illicite, consistant dans le fait, pour la société EXPERT CAR WASH de se maintenir dans les lieux après le 30 juin 2023, n’est pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés, dès lors que le preneur est resté plus de trois ans dans les lieux sans opposition du bailleur.

En outre, la société EXPERT CAR WASH qui, en sa qualité de locataire, revendique l’application du statut des baux commerciaux à l’expiration du bail civil conclu le 20 février 2020, soulève ainsi une contestation sérieuse qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur la demande tendant à l’expulsion du preneur et sur les demandes subséquentes.

S'agissant de la demande formulée par la société EXPERT CAR WASH d'être autorisée à se maintenir dans les lieux sur le fondement des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, il convient de constater que s'il existe bien un différend entre les parties portant sur la qualification du bail existant entre les parties, la partie défenderesse ne démontre pas l'existence d'une urgence dès lors qu'aucune expulsion n'a été prononcée à son égard.

Il n'y a par conséquent pas lieu à référé sur la demande tendant à autoriser la société EXPERT CAR WASH à se maintenir dans les lieux.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

La bailleresse réclame le paiement provisionnel de la somme de 43.436,80 euros au titre des sommes dues au 13 mars 2024.

La société EXPERT CAR WASH reconnaît être redevable de la somme de 10.000 euros et produit une copie d'écran portant un ordre de virement réalisé le 1 décembre 2023 pour un montant de 11.779,91 euros. Toutefois, cette copie d'écran qui ne comporte que le nom du bénéficiaire, « UNIBAIL » et ne mentionne pas le nom du donneur d'ordre ne permet pas de démontrer que la société EXPERT CAR WASH a réalisé un paiement au profit de la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA.



Il ressort du décompte arrêté au 13 mars 2024 et versé à la procédure par la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA que la société EXPERT CAR WASH est redevable d'une somme de 40.200,66 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024 (deuxième trimestre 2024 inclus).

Les intérêts contractuels dont il est demandé de faire application étant susceptibles d'être assimilés à une clause pénale il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Dans ces conditions, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA sera condamnée à payer à la société EXPERT CAR WASH la somme provisionnelle de 40.200,66 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt des conclusions, le 17 juin 2024.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société EXPERT CAR WASH qui formule une demande de délais de paiement ne verse aucun élément permettant de constater qu'elle est en capacité d'honorer l'échéancier sollicité en sus des loyers alors qu'elle indique une perte substantielle pour l’exercice 2022 et ne donne aucune indication sur ses perspectives financières.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de communication de pièces
 
Conformément aux dispositions de l’article 4 « loyer » du Titre I du bail civil, le loyer comprend un loyer de base d’un montant de 28 000 euros hors taxes et hors charges par an auquel s'ajoute un « loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. Ce pourcentage est le suivant : 20% »
 
Dans ces conditions, l'obligation de la société EXPERT CAR WASH de transmettre une déclaration du chiffre d’affaires hors taxes de l’année écoulée afin de pouvoir calculer l’éventuel loyer variable additionnel applicable ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse.









 
Par acte extrajudiciaire en date du 17 octobre 2023, la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA a fait sommation à la société EXPERT CAR WASH d’avoir à lui :
 
- TRANSMETTRE les déclarations des chiffres d’affaires hors taxes des deux dernières années écoulées (2020 et 2021) réalisés sur l’emplacement antérieurement donné à bail au niveau -3 du parking du centre commercial [5] sis [Adresse 1] certifiées par un expert -comptable indépendant ou un commissaire aux comptes, ainsi qu’une copie certifiée dans les mêmes conditions des déclarations de chiffre d’affaires adressées à l’administration fiscale pour les périodes concernées ;
 
- TRANSMETTRE les déclarations du chiffre d’affaires hors taxes des mois écoulés depuis le 1 er janvier 2023 au 30 juin 2023, certifiées sincères et véritables par le preneur réalisés sur l’emplacement précité, étant précisé que les chiffres ainsi communiqués pourront faire l’objet d’une diffusion interne au profit des différents exploitants du centre ou externe au centre, sous forme groupée par type d’activité.

Il n'est pas contesté que cette sommation n’a pas été suivie d’effet par la société EXPERT CAR WASH.

Dans ces conditions, il sera ordonné à la société EXPERT CAR WASH de communiquer les déclarations certifiées des chiffres d’affaires réalisé en 2020 et 2021 et sur les six mois écoulés entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2023.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la demanderesse succombant en ses demandes, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance et de la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.
PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

- Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’expulsion de la société EXPERT CAR WASH et sur les demandes subséquentes ;

- Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à autoriser la société EXPERT CAR WASH à se maintenir dans les lieux.

- condamnons la société EXPERT CAR WASH à payer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA la somme provisionnelle de 40.200,66 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024 (deuxième trimestre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt des conclusions, le 17 juin 2024 ;

- Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

- Rejetons la demande de délais de paiement ;

- ordonnons à la société EXPERT CAR WASH de communiquer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA les déclarations certifiées des chiffres d’affaires réalisés pour les années 2020 et 2021 ainsi que pour la période du 1er juin 2023 jusqu’au 30 juin 2023, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, et ce sur une période maximale de 6 mois ;

- Disons n'y avoir lieu à réserver la liquidation de l'astreinte ;

- Condamnons la société EXPERT CAR WASH aux entiers dépens ;
 
- condamnons la société EXPERT CAR WASH à payer à la société UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
 
Fait à [Localité 4] le 24 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Caroline FAYAT