Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [R] [L] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Olivier BAULAC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O5N

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
Association PARME, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207

DÉFENDEUR
Madame [R] [L] [W], demeurant Résidence [5] - [Adresse 1] - [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O5N

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 octobre 2020, l'association PARME a donné à bail à Madame [R] [L] [W] un appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1] [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 613 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l'association PARME a mis en demeure le preneur par acte de commissaire de justice du 10 août 2023 d'avoir à payer l'arriéré locatif de 985 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, l'association PARME a fait assigner Madame [R] [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles,
- le condamner à lui payer les redevances impayées au 5 mars 2024, soit la somme de 4706,30 euros avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,
- le condamner à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A l'audience, l'association PARME, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6685,25 euros, selon décompte en date du 14 juin 2024.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [R] [L] [W] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter, ni enfin n'a fait connaître le motif de son absence. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [R] [L] [W] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation et ses conséquences

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).



En l'espèce, le bail conclu le 31 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer préalable à la procédure d'expulsion a été adressé le 10 août 2023 pour la somme en principal de 985 euros. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Or, il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure ne correspondait pas à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et trois termes consécutifs de redevances. La clause résolutoire ne saurait ainsi être déclarée acquise.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il ressort du décompte du 14 juin 2024 produit que Madame [R] [L] [W] est débitrice de la somme de 6685,25 euros, échéance de mai 2024 incluse. Il sera relevé en outre que les redevances ne sont plus payées en totalité depuis mai 2023 et que la somme portée au crédit du décompte au 1er semestre 2024 ne porte que sur 36 euros. Il en résulte que Madame [R] [L] [W] a cumulé un arriéré de près de 10 échéances, alors que le règlement de la redevance figure comme première obligation du locataire aux termes de l'article VI du contrat de résident. Ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et le prononcé de son expulsion, en l'absence de toute explication -et a fortiori de justifications- de la défenderesse sur ses impayés.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [R] [L] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association PARME produit un décompte du 14 juin 2024 démontrant que Madame [R] [L] [W] reste lui devoir la somme de 6685,25 euros, cette somme correspondant à l'arriéré de redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de mai 2024 incluse.

Les frais de poursuite à hauteur de 80 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés.

Madame [R] [L] [W] a reconnu à l'audience le principe et le montant de sa dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 6605,25 euros (6685,25-80), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 985 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus.

Madame [R] [L] [W] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 15 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi. Aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [L] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et réputé contradictoire,

REJETTE la demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 31 octobre 2020 entre l'association PARME et Madame [R] [L] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 1] [Localité 3] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de résidence entre les parties aux torts exclusifs de la locataire : 

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [R] [L] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association PARME pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [W] à verser à l'association PARME la somme de 6685,25 euros (décompte arrêté au 14 juin 2024 incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 sur la somme de 985 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [W] à verser à l'association PARME une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des redevances, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 659,65 euros), à compter du 15 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [W] à verser à l'association PARME une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, Le président.