Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. YATHA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Frédéric HUTMAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NOA

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDERESSE
S.C.I. YATHA, domiciliée : chez [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NOA


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 juillet 2021, expressément soumis à la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [P] [B] a donné à bail à La SCI YATHA un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 835 euros outre 106 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [B] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6860,70 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif au 18 juillet 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, Monsieur [P] [B] a fait assigner La SCI YATHA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner La SCI YATHA à lui payer les loyers et charges impayés au mois de mars 2024, soit la somme de 11793,50 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 6860,70 euros et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 100 euros par jour, 
- condamner La SCI YATHA à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 20 juillet 2023.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [B] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A l'audience, Monsieur [P] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3768,30 euros, selon décompte en date du 17 juin 2024. Il a indiqué que les loyers courants étaient réglés outre d'importants versements récents qui ont fait nettement diminuer le montant de la créance locative. Dans ces conditions, il ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement sur 6 mois.

Bien que régulièrement assignée à étude, La SCI YATHA n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). 

En l'espèce, le bail conclu le 16 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 6860,70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

La SCI YATHA est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [P] [B] produit un décompte démontrant que la SCI YATHA reste lui devoir la somme de 3768,30 euros à la date du 17 juin 2024. Il n'y a pas de frais de poursuite au décompte. 

Pour la somme au principal, La SCI YATHA, non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3768,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par Monsieur [P] [B] démontre que La SCI YATHA a repris le paiement des loyers. En outre, elle a effectué d'importants versements complémentaires qui ont entraîné une nette diminution de la dette locative. Dans ces conditions, le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement sur 6 mois.

Malgré l'absence de La SCI YATHA à l'audience, au regard du faible montant de la dette et du positionnement du bailleur exprimé à l'audience, il convient de lui accorder d'office des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de La SCI YATHA au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SCI YATHA, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2021 entre Monsieur [P] [B] et La SCI YATHA concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] [Localité 4] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNE ondamne La SCI YATHA à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 3768,30 euros (décompte arrêté au 17 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE La SCI YATHA à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 600 euros chacune et une 6 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour La SCI YATHA d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que La SCI YATHA soit condamnée à verser à Monsieur [P] [B] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 18 juin 2024, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Monsieur [P] [B] ou à son mandataire ;

CONDAMNE La SCI YATHA à verser à Monsieur [P] [B] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE La SCI YATHA aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection