Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 24 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/01691
N° Portalis 352J-W-B7I-C37V6



N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Janvier 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [K] [D]]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 24 Juillet 2024


DEMANDERESSE

S.E.L.A.S. PHARMACIE DU GRAND [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0254


DEFENDERESSE

S.A.S. AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J 
[Z]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0053

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 28 juin 2005, la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société HOME TISSAGES des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 13] à destination de “décoration, ameublement, tout ce qui concerne la literie, linge de maison, tout pour l'enfant, chaussures, lingerie féminine” pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2005 pour se terminer le 30 juin 2014, moyennant un loyer annuel de 52.750 euros, hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés ainsi :

“Divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 12], savoir :

- Une boutique, en façade, sur l’[Adresse 9], en rez-de-chaussée à gauche de l’immeuble sur rue, avec au fond, un cabinet de toilette/WC et un bureau, constituant le lot n° 2 du règlement de copropriété.
- Une réserve (porte n° 9) au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour constituant le lot n° 13 du règlement de copropriété.
- L’emplacement de voiture n° 6 situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour constituant le lot n° 10 du règlement de copropriété.
- L’emplacement de voiture n° 7 situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour constituant le lot n° 11 du règlement de copropriété.
- Le droit à la jouissance de la ligne téléphonique”.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 novembre 2013, la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] a signifié à la société HOME TISSAGES un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2014.
Le bail a ainsi été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans, pour se terminer le 30 juin 2023.


Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2021, la société HOME TISSAGES a, après avoir recueilli l’accord du bailleur, cédé son droit au bail à la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11], actuelle locataire et également locataire de locaux mitoyens appartenant à la société IMMOBILIERE GUILINDAIR.

Aux termes d’un avenant au bail en date du 2 novembre 2021, la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] et la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] sont convenues de modifier la destination contractuelle des lieux loués pour permettre l’exercice du commerce d’“Officine de pharmacie et toutes activités autorisées à ce titre”.
L’avenant rappelle que la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] a autorisé la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] à réunir les locaux objets du bail du 28 juin 2005 et ceux mitoyens appartenant à la société IMMOBILIERE GUILINDAIR “sans indemnité ni augmentation de loyer” et stipule qu’en cas de départ, la locataire s’oblige à remettre les locaux dans leur état d’origine, à ses frais, et sous la surveillance de l’architecte de la bailleresse.

Le loyer actuel s’élève à la somme de 72.926,64 euros hors taxes.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 novembre 2022, la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] a signifié à la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023 sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme en principal de 88.000 euros hors taxes.

Par courrier recommandé en date du 10 octobre 2023, le conseil de la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] a notifié à la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] son acceptation du principe du renouvellement du bail tout en proposant un loyer annuel de 59.500 euros, hors taxes et hors charges.

Par un mémoire préalable régulièrement notifié le 12 décembre 2023, la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 59.500 euros, hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties, la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] a, par acte délivré le 30 janvier 2024, fait assigner la société AUX GALERIES DE MONTROUGE - ETABLISSEMENT J [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sollicitant, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :

- Fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 59.500 euros hors taxes par an, en principal et hors charges, à effet du 1er juillet 2023 ;
- Subsidiairement, désigner un expert avec mission de déterminer la valeur locative à la date du renouvellement, soit le 1er juillet 2023 ;
- Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel trimestriel à la charge du locataire à la somme de 14.875 euros hors taxes en principal ;
- Condamner la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil ;
- Condamner la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’une éventuelle expertise.


Par un mémoire en réponse régulièrement notifié le 27 mai 2024, la société AUX GALERIES DE [Localité 10] ETABLISSEMENT J [Z] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce,

- Nommer un expert dont la mission serait de rendre un rapport portant sur l’évaluation de la valeur locative du local loué sis [Adresse 2] à [Localité 13] ;
- Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;
- Surseoir à statuer sur les autres demandes dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire,

- Fixer le montant annuel du loyer renouvelé à la somme 88.000 euros en principal hors taxes, hors charges, à compter du 1er juillet 2023 ;
- Condamner la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] à lui verser une indemnité de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] aux entiers dépens de l’instance.


* * *


L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2024 et mise en délibéré à ce jour.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 13] à compter du 1er juillet 2023 et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer plafonné qui s’élève selon elle à 81.549,69 euros. Elle se fonde sur un rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [S] le 18 janvier 2023 qui évalue la valeur locative à la somme de 59.458 euros arrondie à 59.500 euros, sur la base d’une surface utile de 200 m² pondérée à 106,65 m² P, d’un prix unitaire de 500 euros / m² P, d’une majoration de la valeur locative de 7 % pour le droit de percement et d’un loyer de 1.200 euros pour chacun des deux emplacements de stationnement.

La société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] fait valoir que le loyer renouvelé n’est pas soumis au mécanisme de plafonnement prévu par les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce dès lors que la locataire actuelle exerce une activité différente de celle prévue initialement au bail.




Elle critique le rapport d’expertise unilatérale versé aux débats par la locataire sur deux points :

- la méthode de pondération utilisée qui ne tient pas compte de l’activité de pharmacie exercée dans le local, faisant valoir notamment que dans une pharmacie, la partie ouverte au public n'est pas plus importante quant au critère de destination que la partie non accessible qui abrite les médicaments, le laboratoire de préparation et les surfaces administratives et que Monsieur [S] a appliqué un coefficient de pondération faible (0,25) aux deux pièces annexes situées au rez-de-chaussée qui sont pourtant des espaces de consultation ;
- la prise en compte d’un certain nombre de références qui portent sur des activités très différentes de celle exercée dans le local et l’absence de prise en compte de la référence portant sur les locaux mitoyens loués par la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] dans le même immeuble pour la même activité.

Elle sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 88.000 euros, hors taxes et hors charges, sur la base d’un prix unitaire de 600 euros par m² P.


En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z], qui conteste le rapport d’expertise unilatérale produit par la partie adverse et qui sollicite à titre principal une expertise, dans les termes du présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la SELAS PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, dans la mesure où le rapport d’expertise amiable de Monsieur [S] n’est pas corroboré par d’autres pièces.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code
.


PAR CES MOTIFS



Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S. AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] et la S.E.L.A.S. PHARMACIE DU GRAND [Localité 11] portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 13], à compter du 1er juillet 2023,
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :



Monsieur [K] [G]
[Adresse 5]
[Courriel 14] - [XXXXXXXX01]



avec pour mission de :

- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] à [Localité 13] et de les décrire,
- d’entendre les parties en leurs dires et explications,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. AUX GALERIES DE [Localité 10] - ETABLISSEMENT J [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 24 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE