Tribunal Judiciaire · Service des référés — 23 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/53021 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4RRM

N° : 5

Assignation du :
19 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 23 juillet 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. AUDREY
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Maître Laurence DE MONTAUZAN de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocats au barreau de PARIS - #J0149



DEFENDERESSE

S.A.S.U. AFRIKAN JET
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante et non constituée





DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 juin 2017, la SCI AUDREY a consenti d'une part, à une société en cours de constitution, représentée par Monsieur [N] et d'autre part, à Monsieur [H] [X], un contrat de bail portant sur un local commercial situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28.200€ hors taxes ainsi qu'une provision mensuelle sur charges de 80€.

Le 29 mai 2020, le droit au bail a fait l'objet d'une cession par la SAS Rude Manners, représentée par Monsieur [H] [X], au profit de la SASU AFRIKAN JET.

Le bailleur a délivré au nouveau preneur, par acte d'huissier du 10 juin 2021, un commandement de payer la somme de 47.393,14 euros au titre des loyers et charges échus à cette date, de la clause pénale, des intérêts et du coût du commandement.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI AUDREY a, par exploit délivré le 19 avril 2024, fait citer la SASU AFRIKAN JET devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 47.393,14 euros au titre de l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation représentant le loyer courant ainsi que les charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience, la partie requérante, représentée, maintient ses prétentions.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 11 du contrat de bail stipule qu'à « défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie (i) d'un seul terme de loyer, (ii) des charges et remboursements divers qui sont payables en même que celui-ci, (iii) de toutes sommes qui en constituent l'accessoire (...), (v) des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite », le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux et contenant déclaration de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 10 juin 2021 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire dont le bailleur indique entendre s'en prévaloir. Il reprend les dispositions de l'article du code de commerce.

Un décompte des sommes dues y est joint.

En premier lieu, il convient de rappeler que la clause résolutoire doit s'interpréter strictement, de sorte que celle-ci ne peut jouer si le commandement concerne des sommes qui ne sont pas expressément visées par la clause résolutoire.

Il en est ainsi du dépôt de garantie, de la taxe foncière et de la clause pénale dont le paiement est sollicité au terme du commandement de payer mais dont la non régularisation ne peut entraîner le jeu de la clause résolutoire qui ne vise aucun de ces éléments.

En outre, les intérêts de retard, qui sont un accessoire du loyer, ne sont applicables, selon l'article 6.4 du contrat de bail, qu'après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, qui n'est pas justifiée en l'espèce, de sorte que cette somme apparaît sérieusement contestable.

Le commandement demeure toutefois valable pour ses causes non sérieusement contestables.

Il résulte de l'acte de cession que le loyer annuel est porté à la somme de 29.533,56€, soit 2461,13€ (montant du loyer appelé pour le mois de juin 2020 dans le commandement), la date du paiement du premier loyer étant fixé au 1er juin 2020. La provision sur charges reste fixée à 80€ HT par mois. Dès lors, le commandement de payer demeure valable pour les loyers et charges qui y sont appelés, outre le coût du commandement de payer, soit la somme de 33.873,70€.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas, en vertu de l'article 1353 du code civil, qu'elle a régularisé les causes non sérieusement contestables du commandement de payer dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 11 juillet 2021 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte de l'acte de cession que le dépôt de garantie à verser par le cessionnaire s'élevait à la somme de 7.383,39€. La taxe foncière de l'année 2020 est justifiée mais ne s'élève pour la société AFRIKAN JET qu'à la somme de 611,68€.

Il a été relevé plus haut que les intérêts au taux Euribor 3 mois majoré de 400 points de base n'étaient exigibles qu'après une mise en demeure qui n'est pas justifiée, de sorte qu'apparaît sérieusement contestable la somme de 833,16€ sollicitée à ce titre.

Dès lors, la défenderesse apparaît redevable de la somme de 41.573,48€ (dépôt de garantie, loyers, charges et taxe foncières).

Enfin, l'article 6.4 du contrat de bail stipule qu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter des échéances prévues, toutes sommes exigibles seront majorées forfaitairement de plein droit de 10% à titre de pénalité sans qu'il y ait lieu à quelconque notification ou mise en demeure.

Cette clause n'apparaissant pas manifestement excessive, il convient d'y faire droit à hauteur de 4157,34€.

En conséquence, les frais du commandement étant recouvrables au titre des dépens, la défenderesse apparaît redevable d'une somme non sérieusement contestable de 45.730,82€ qu'elle sera condamnée à verser à la requérante à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et dépôt de garantie échus au 10 juin 2021, terme de juin 2021 inclus.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 11 juillet 2021, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la partie requérante la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la SASU AFRIKAN JET devra libérer les locaux situés [Adresse 2] (lots 101, 141, 142 et 145), et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rejetons la demande d'astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SASU AFRIKAN JET à payer à la SCI AUDREY :
* la somme de 45.730,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et dépôt de garantie échus au 10 juin 2021, terme de juin 2021 inclus ;
* à compter du 11 juillet 2021, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SASU AFRIKAN JET au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,


Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN