Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 24 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/01975
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BXK



N° MINUTE : 2

Assignation du :
05 Février 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [J] [G][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 6]





JUGEMENT 
rendu le 24 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MS [Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 5]

représentée par Maître Audrey HADJEZ-HALIMI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0756



DEFENDERESSE

S.A.S. URGE
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Maître Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0419



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2014, la S.A.S. URGE a donné à bail commercial à la société ROLLIN MARKET, aux droits de laquelle vient la S.A.S. MS [Adresse 9] suite à une cession du fonds de commerce du 6 mai 2016 actée par un avenant au bail du 17 mai 2016, des locaux situés [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 5] à destination de “vente au détail de tous produits alimentaires et non alimentaires, restauration rapide de type snack hors cuisson à l’intérieur des locaux et prestations de tous services tels qu’ils sont offerts en général, ensemble ou séparément, dans les magasins de type supermarché. Commerce alimentaire sous l’enseigne “A 2 Pas”” pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2014 pour se terminer le 30 novembre 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel de 170.000 euros, hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés ainsi :

“- Au rez-de-chaussée, un local à usage de commerce d’une superficie globale de 390 m² (...) environ,
- Au sous-sol un local à usage de réserves d’une superficie de 35 m² environ”.

Suivant l’avenant au bail du 17 mai 2016 précité, la destination contractuelle a été modifiée in fine : “Commerce alimentaire sous l’enseigne “ MARKS & SPENCER FOOD”” et le bailleur a autorisé la locataire à effectuer divers travaux dans les lieux loués, sans que ceux-ci ne puissent constituer un motif de déplafonnement du loyer lors des prochains renouvellements du bail.

Le loyer actuel s’élève à la somme de 195.912 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 mai 2023, la S.A.S. URGE a signifié à la S.A.S. MS [Adresse 9] un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er décembre 2023 sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 189.288,22 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 5 septembre 2023, le conseil de la société MS [Adresse 9] a notifié à la S.A.S. URGE son acceptation du principe du renouvellement du bail tout en proposant un loyer annuel de 112.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par un mémoire préalable régulièrement notifié le 1er décembre 2023, la société MS [Adresse 9] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 112.000 euros, hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties, la société MS [Adresse 9] a, par acte délivré le 5 février 2024, fait assigner la S.A.S. URGE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sollicitant de :

A titre principal,

- Juger que la valeur locative des locaux litigieux est inférieure au loyer de renouvellement fixé selon la règle du plafonnement ;
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé rétroactivement au 1er décembre 2023 à la somme annuelle en principal de 112.000 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative des locaux loués ;
- Par conséquent, condamner la société URGE au paiement des intérêts de retard au taux légal sur les trop-perçus de loyer rétroactivement à compter du 1er décembre 2023 par application de l’article 1231-6 du code civil ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- Juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

A défaut,

- Désigner par application de l’article R. 145-30 du code de commerce, tel expert qu’il plaira au Juge avec la mission habituelle ;
- Dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 112.000 euros hors taxes et hors charges pendant la durée de l’instance ;

En tout état de cause,

- Condamner la société URGE au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais afférents à l’éventuelle mesure d’expertise ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


Par un mémoire en réponse régulièrement notifié par lettre recommandée le 16 février 2024 avec avis de réception signé le 19 février 2024 et par la voie électronique le 7 mars 2024, la S.A.S. URGE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2023 au titre des locaux sis à [Adresse 10], à la somme de 200.000 euros annuellement, hors taxes et hors charges ;
- Condamner la société MS [Adresse 9] à verser à la société URGE le complément de loyers dû depuis le 1er décembre 2023 sur la base du loyer annuel initial de 195.912 euros hors taxes et hors charges, majoré du montant de l’indexation conventionnelle annuelle ;
- Condamner la société MS [Adresse 9] à régler à la société URGE les intérêts de plein droit au taux légal en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter du 1er décembre 2023 sur le différentiel ainsi dû avec les sommes payées ;
- Dire et juger qu’à compter de cette même date, les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- Rejeter les demandes formulées par la société MS [Adresse 9].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise formulée par la société MS [Adresse 9],

- Condamner la société MS [Adresse 9] à supporter les frais y afférent;
- Fixer le montant provisionnel à la somme de 195.912 euros hors taxes et hors charges pendant la durée de l’instance.

En toute hypothèse,

- Condamner la société MS [Adresse 9] à verser à la société URGE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


* * *


L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2024 et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 1er décembre 2023 et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société MS [Adresse 9] se fonde sur un rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [K] le 15 octobre 2023 pour conclure que la valeur locative des locaux s’élève à 112.000 euros. Ce dernier retient dans son rapport une surface utile de 421,10 m² pondérée à 173,92 m², un prix unitaire de 700 euros par m² P, déduit la taxe foncière de 6.379 euros refacturée à la locataire et applique un abattement forfaitaire de 3 % en raison des charges de l’immeuble qui incombent à la locataire.

La S.A.S. URGE fait valoir, en se fondant sur un rapport d’expertise unilatérale du cabinet DAXTER (Madame [S]) en date du 5 février 2024, que la valeur locative s’élève à 200.000 euros, sur la base d’une surface utile totale de 421,38 m² pondérée à 217,03 m² P et d’un prix unitaire de 920 euros par m² P. Elle met en avant la très bonne visibilité du commerce, son emplacement dans un quartier bien desservi par les transports en commun et bénéficiant d’une commercialité dynamique ainsi que des références locatives dans le secteur des locaux loués.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société MS [Adresse 9], demanderesse à la procédure de fixation judiciaire du loyer et à l’expertise, dans les termes du présent dispositif.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société MS [Adresse 9] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, dans la mesure où le rapport d’expertise amiable de Monsieur [K] n’est pas corroboré par d’autres pièces.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de 
ce code.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S. URGE et la S.A.R.L. MS [Adresse 9] portant sur des locaux sis [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 1er décembre 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [J] [G]
[Adresse 2]
[Courriel 8] - [XXXXXXXX01]


avec pour mission de :

- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 5] et de les décrire,
- d’entendre les parties en leurs dires et explications,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er décembre 2023 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. MS [Adresse 9] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 11]) avant le 31 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 24 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE